L'engagement de revendre (CGI, art. 1115)

Rapport du 122e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2026

– Quelle est la raison d'être du régime de faveur et quelles en sont les bases légales ? – Afin de limiter les effets négatifs sur l'équilibre économique des opérations d'achat revente effectuées par les professionnels de l'immobilier, le législateur¹¹⁷ a prévu un taux d'imposition réduit. Ce mécanisme a également pour objectif premier de freiner la hausse des prix de l'immobilier sous condition d'obligation de revente dans un délai limité. La doctrine fiscale¹¹⁸ a précisé l'application de ce régime.

– À quel moment l'assujetti doit-il prendre l'engagement ? – L'engagement de revendre ne peut être pris que lors de l'acte d'acquisition. Il est utile de préciser qu'il semble ne pas exister de dispositif permettant de « révoquer » l'engagement de revendre, comme par exemple celui de présenter à la publicité foncière un acte rectificatif avec le paiement des DMTO et des intérêts de retard. Il peut être conseillé à l'assujetti de se présenter au SIE pour les acquitter volontairement.

– De l'utilité de souscrire un engagement de revendre. – Il n'y a aucun intérêt à souscrire un engagement de revendre dans les cas où les DMTO sont, de plein droit, à taux réduit¹¹⁹.

– Quel est le régime applicable ? –

Taux exigible : seuls les DMTO au taux réduit sont exigibles outre la contribution de sécurité immobilière. L'exonération est totale lorsque le bien objet de la mutation est constitué par des titres de sociétés immobilières (en lieu et place des DMTO au taux de 5 %¹²⁰) puisque la taxe de publicité foncière n'est pas exigible.
Le délai pour revendre ¹²¹ court à compter de la date de l'acquisition de l'immeuble¹²² :
- principe : cinq ans ;
- exception : deux ans pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant un droit de préemption¹²³ d'un locataire ou d'un occupant de bonne foi.
Prorogation : par principe, ce délai n'est pas susceptible de prorogation, sauf si l'immeuble est compris dans le périmètre d'une ZAC¹²⁴.
Force majeure : l'assujetti doit être en capacité de faire valoir la survenance d'un ou plusieurs événements imprévisibles, irrésistibles et extérieurs à sa volonté. La charge de la preuve incombe à ce dernier¹²⁵. La jurisprudence est très restrictive et retient rarement la force majeure. Ainsi, une situation économique défavorable n'est pas un cas de force majeur car elle ne constitue pas un événement extérieur et imprévisible, même si l'assujetti revendique avoir tout mis en œuvre pour vendre dans le délai¹²⁶. De la même manière, les juges¹²⁷ ont également considéré que la saisie-attribution sur les biens concernés par l'engagement de revendre n'est pas de nature à dispenser le marchand de biens de son engagement de revendre dans le délai légal. L'assujetti doit donc s'assurer au préalable de la solvabilité de son opération et prendre en compte, dès son acquisition, les conséquences des difficultés économiques qu'il pourrait rencontrer.
Mutations successives entre assujettis : en cas d'engagements successifs de revente (nécessité d'avoir un engagement personnel de chaque sous-acquéreur assujetti), le délai imparti au premier acquéreur s'impose aux sous-acquéreurs. Il en résulte que l'assujetti qui est tenu d'acquitter les DMTO au taux plein et les intérêts de retard est le propriétaire à l'expiration du délai, sur l'assiette de sa propre acquisition.
Mutation satisfaisant à la condition de revente : vente, échange, dation en paiement, apport à titre onéreux (ou pour la quote-part de l'apport effectuée à titre onéreux en cas d'apport mixte) à une société¹²⁸. A contrario, la donation consentie par l'assujetti pendant la durée de l'engagement lui fait perdre immédiatement le bénéfice du régime de faveur¹²⁹. S'agissant plus particulièrement du régime des achats/reventes concernant les sociétés, par une jurisprudence constante, la transmission universelle du patrimoine (TUP) résultant d'une dissolution de société sans liquidation ne constitue pas une revente¹³⁰. Également, la jurisprudence a décidé qu'il n'y a pas revente en cas de fusion par absorption de sociétés¹³¹, de retrait d'associé avec attribution de l'immeuble acquis au retrayant sous le régime de faveur¹³². Enfin, l'avant-dernier alinéa de l'article 1115 du CGI précise que les transferts de droits dans un patrimoine fiduciaire et les apports purs et simples ne sont pas considérés comme des ventes.
Fait générateur des DMTO : la date de l'acte d'acquisition.
Exigibilité des DMTO : la date de la déchéance du terme.

– Quels sont les points de vigilance concernant le délai de deux ans pour revendre ? – Par deux arrêts récents, la Cour de cassation¹³³ a précisé ce régime en apportant deux précisions :

la date d'acquisition de l'immeuble constitue le point de départ du délai spécial de revente et détermine la teneur de la doctrine opposable (date du fait générateur de l'impôt) ;
a contrario, il convient d'apprécier la situation locative de l'immeuble, au regard du droit de préemption du locataire ou de l'occupant, à la date de la revente et non au jour de l'acquisition¹³⁴. La simple occupation des locaux à l'expiration du délai de deux ans suffit à caractériser le défaut de respect de l'engagement. L'administration est donc parfaitement fondée à exiger, en N+3, le paiement des DMTO dus au jour de l'acquisition augmentés des intérêts de retard.

– Comment faire coexister des délais de cinq et deux ans pour un même immeuble ? – La jurisprudence a eu l'occasion de se prononcer sur le sujet et d'en conclure que le délai de deux ans ne s'applique qu'aux lots dont la revente est susceptible de déclencher un droit de préemption des locataires. Les autres lots doivent être revendus dans les cinq ans¹³⁵.

Conseil

Vigilance notariale sur le délai pour revendre

Privilégier l'achat/revente portant sur des immeubles d'habitation libre ou des immeubles à usage autre que l'habitation pour conserver un délai de cinq ans.
En cas de difficulté pour revendre rapidement le bien acquis libre de toute location ou occupation : s'interdire de louer tout ou partie du bien acquis dans les deux premières années. À défaut : délai de deux ans pour revendre.
La simple présence d'un locataire ou occupant à l'expiration du délai de deux ans implique que la revente est « susceptible de déclencher »¹³⁶ un droit de préemption : deux ans.
Privilégier les « départs négociés » des locataires avant l'expiration de la période de deux ans : départ volontaire, résiliation amiable du bail.

Engagement de revendre : de l'importance de la situation locative du bien

– Quels sont les biens concernés ? – L'engagement de revendre trouve à s'appliquer aux opérations portant sur des immeubles, des droits réels, des fonds de commerce ou encore des titres de sociétés immobilières, qu'il s'agisse de terrain à bâtir ou non à bâtir ou encore d'immeuble bâti achevé depuis plus de cinq ans. En d'autres termes, toutes les opérations susceptibles d'emporter exigibilité des DMTO au taux plein. En pratique, l'assujetti-acquéreur n'a pas d'intérêt à souscrire un engagement de revendre s'agissant d'une opération portant sur un immeuble qui bénéficie déjà d'un taux réduit de plein droit. Cela va concerner les opérations taxables à la TVA sur le prix total réalisées par un vendeur assujetti¹³⁷.

– Quelles sont les spécificités des cessions de parts sociales ? – Deux précisions peuvent être apportées :

Concernant l'engagement portant sur des titres de sociétés immobilières. En l'absence de définition légale, doctrinale ou jurisprudentielle, il semble que cette notion doit recouvrir au moins les sociétés à prépondérance immobilière visées à l'article 726, I, 2^o du CGI¹³⁸ et donc viser les cessions de titres de SA, SAS..., SCI, SNC et SCPI¹³⁹.
Quelle est l'incidence de la perte de la qualité de société à prépondérance immobilière au cours de l'engagement ? La jurisprudence¹⁴⁰ considère que la cession par une société du seul bien immobilier de son patrimoine entraîne, irrévocablement, la perte de sa qualité et la perte de la nature immobilière aux parts sociales. Les associés sont déchus immédiatement du régime de faveur sans attendre l'expiration du délai de cinq ans.

– Quelle est l'incidence d'une revente partielle de l'immeuble objet de l'engagement ? – Cette hypothèse peut se rencontrer dans le cas d'une acquisition, en bloc, d'un immeuble bâti, suivie de sa division en lots de copropriété ou celui de l'acquisition, par un non-assujetti, d'un terrain de vaste étendue, suivi de la division en lots de lotissement. Pour apprécier le respect de l'engagement, toutes les reventes, même partielles, doivent être décomptées. La doctrine fiscale¹⁴¹ précise que si les lots revendus, dans le délai, sont cédés pour un prix au moins égal au prix d'acquisition, l'engagement est satisfait. Lorsqu'à l'échéance, l'engagement de revendre n'est respecté qu'en partie, un redressement peut intervenir à hauteur de la différence entre le prix d'acquisition et le(s) prix de vente¹⁴².

Revente partielle – conséquence malheureuse d'une ventilation du prix d'acquisition

Un acquéreur-revendeur assujetti A acquiert en N un immeuble comportant six lots pour un prix global de 1 000 et prend l'engagement de les revendre dans les cinq ans (le délai abrégé de deux ans prévu au dernier alinéa de l'article 1115 du CGI ne trouve pas à s'appliquer). Entre N et N+5, il parvient à revendre tous les lots à l'exception du n^o 5, ce pour un total de 1 200. La différence entre le prix total auquel ont été cédées ces fractions de l'immeuble effectivement revendues et celui auquel il avait été acquis globalement étant positive, l'acquéreur A doit être considéré comme libéré de son engagement à l'échéance du soixantième mois. En revanche, si le prix de chacun des lots et notamment du lot n^o 5 était ventilé dans l'acte d'acquisition, par exemple pour 100, il y lieu de constater que l'engagement de revendre ce lot n'a pas été respecté si bien que A devra s'acquitter des droits, frais et intérêts de retard sur cette base de 100.

– Quels sont les effets de la déchéance du délai pour revendre ? – La déchéance peut être causée par deux événements. Le premier correspond à l'expiration du délai, le second intervenant à l'intérieur du délai tel qu'une mutation ne satisfaisant pas aux conditions de revente ou la présence d'un locataire dans le bien à N+2. Le fait générateur des DMTO étant le jour de l'acte, ils sont donc dus au taux en vigueur à la date de l'acte initial. Ainsi, l'acquéreur est replacé dans la situation qui aurait été la sienne s'il n'avait pas souscrit un engagement. Les droits sont exigibles dans le mois qui suit la déchéance du régime¹⁴³. L'intérêt de retard, c'est-à-dire le prix du différé, court à compter du premier jour suivant le mois au cours duquel les droits auraient dû être acquittés¹⁴⁴. L'administration dispose d'un délai de reprise de six ans (prescription sexennale)¹⁴⁵ à compter de l'expiration du délai pour revendre.

Engagement de revendre – Ventes successives entre assujettis – déchéance du terme – conséquences – délai de reprise fiscale