Opérations à titre onéreux : l'imposition du capital de sa détention à sa mutation
Opérations à titre onéreux : l'imposition du capital de sa détention à sa mutation
Rapport du 122e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2026
La fiscalité se rencontre aussi bien lors de l'entrée d'un bien ou d'un droit dans un patrimoine (Titre I) que lors de sa détention (Titre II). À l'occasion d'une acquisition ou d'un partage, des taxes seront prélevées par le notaire et versées au Trésor public lors de l'enregistrement ou de la publication de l'acte. Il s'agira essentiellement des droits d'enregistrement. D'autres impôts seront réglés directement par les contribuables : l'impôt sur le revenu (IR), les impôts directs locaux, l'IFI et la TVA.
Toutes les opérations emportant entrée dans le patrimoine d'une personne physique ou morale génèrent la perception de droits d'enregistrement. Il pourra s'agir d'une acquisition (Sous-titre I), d'un partage ou d'une opération assimilée (Sous-titre II).
L'exploitation comme la conservation d'un bien immobilier soulèvent des enjeux fiscaux que le notaire doit appréhender avec précision dans l'exercice de son devoir de conseil. La première partie de ce titre est consacrée à la fiscalité des revenus immobiliers, qu'ils proviennent d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage commercial ou professionnel.
Toutes les opérations de sortie d'un bien mobilier ou immobilier du patrimoine d'une personne physique ou morale génèrent la perception d'une taxe. Les opérations de cession par les assujettis, agissant en tant que tels, sont soumises à la TVA (Titre I). Toutes les cessions à titre onéreux, quelle que soit la qualité du vendeur, sont, sauf exceptions liées à des exonérations, soumises à l'impôt sur les plus-values (Titre II).
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est un impôt assis sur la création de valeur. La TVA immobilière a longtemps été opposée à la TVA générale. La réforme de la TVA immobilière issue de la loi de finances rectificative pour 2010793, elle-même largement inspirée du droit communautaire794, a eu pour principal objectif de rapprocher les deux notions.
La plus-value est un impôt pouvant être exigible lorsqu'un bien ou un droit sort du patrimoine de la personne qui le détenait. Cet impôt est surtout connu par les notaires lorsqu'il relève de la vente d'un bien immobilier1228.
L'étude des DMTO peut ressembler à un inventaire à la Prévert. Toutefois, il en ressort que malgré une documentation fiscale riche et facilement accessible1762, il existe de nombreux domaines dans lesquels l'incertitude reste de mise et permet trop souvent à l'administration fiscale de faire peser une véritable épée de Damoclès sur le contribuable et ses conseils. Il a été également relevé que :
- lorsque la règle fiscale est respectée à la lettre par le contribuable mais que la fraude est patente, les tribunaux n'hésitent pas à écarter la règle, entraînant des commentaires fournis sur une décision qui devrait rester limitée et ne pas provoquer un revirement de la pratique1763 ;
- lorsque la doctrine fiscale est favorable au contribuable, les juges n'hésitent pas à revenir au texte pour en faire une application stricte1764.
À l'issue de cette étude, deux positions s'offrent alors au notaire dans l'accompagnement de ses clients :
- soit utiliser les solutions éprouvées et sans risque pour ses clients et sa propre responsabilité ;
- soit innover en ayant recours à des montages plus inhabituels mais pouvant avoir des conséquences fiscales lourdes.
Quelle que soit la voie choisie, il est impératif pour le notaire de bien maîtriser la fiscalité afin d'éclairer au mieux ses clients et satisfaire à son devoir de conseil.