L'imposition à la TVA
L'imposition à la TVA
Rapport du 122e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2026
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est un impôt assis sur la création de valeur. La TVA immobilière a longtemps été opposée à la TVA générale. La réforme de la TVA immobilière issue de la loi de finances rectificative pour 2010793, elle-même largement inspirée du droit communautaire794, a eu pour principal objectif de rapprocher les deux notions. De manière assez classique, son champ d'application (Sous-titre I) sera traité avant d'aborder son régime applicable (Sous-titre II).
Ordonnance no 2025-1247 du 17 décembre 2025 portant recodification de la TVA (JO 20 déc. 2025 – entrée en vigueur le 1er sept. 2026)
L'ordonnance procède à une recodification au sein du Code des impositions sur les biens et services (CIBS) de l'ensemble des règles relatives à la TVA, avec pour objectif exprimé par le gouvernement de « renforcer la lisibilité du droit et la robustesse juridique du principal impôt national »795. Cette recodification est effectuée à droit constant sous diverses réserves, notamment celles du respect de la répartition des dispositions entre la loi et le règlement, la mise en conformité avec le droit de l'Union européenne et l'évolution des règles relatives au fait générateur et à l'exigibilité
796.
Ci-dessous le lien vers les tables de concordance :
Les dispositions relatives aux immeubles et travaux effectués sur ces immeubles sont référencées au sein du chapitre 1er du titre 2 du livre II (CIBS, art. L. 221-1 à L. 221-103). Un nouvel article 256-00 est inséré dans le CGI. Il précise que les règles relatives à l'assiette et à la liquidation de la TVA et autres taxes sur les biens et services sont déterminées par les dispositions du CIBS.
Il convient enfin de préciser que :
- les dispositions relatives à la TVA actuellement codifiées dans le CGI seront abrogées au 1er septembre 2026 ;
- la mention des références aux anciens articles du CGI sur les factures (donc les actes notariés) est admise jusqu'au 31 décembre 2027797.
Au moment de la finalisation du présent rapport, il convient de noter :
- La publication d'un rescrit le 18 février 2026798 afin de permettre au contribuable d'opposer la doctrine administrative relative à la TVA en se fondant sur les textes du CGI. Outre la surprise de l'usage d'un rescrit au lieu d'un commentaire au BOFiP, l'efficacité de ce rescrit quant à son opposabilité au sens de l'article L. 80 A du LPF semble douteuse pour deux raisons.D'une part, le rescrit fait référence à des doctrines administratives s'appuyant sur des textes du CGI qui seront, vraisemblablement, abrogés au 1er septembre 2026. De jurisprudence constante et restrictive du Conseil d'État799, toute doctrine administrative portant sur un texte abrogé ne peut plus être opposée à compter de la date d'abrogation dudit texte. Le rescrit ne serait donc opposable que jusqu'au 1er septembre 2026, ce qui lui fait perdre toute utilité !D'autre part, toute doctrine administrative portant sur l'application et l'interprétation de l'article L. 80 A du LPF (ce qui est l'objet même de ce rescrit) ne peut être opposée à l'administration fiscale car ne satisfaisant pas aux conditions d'opposabilité de ce texte. En tout état de cause, il est vivement attendu une réécriture complète de sa doctrine qui devra être conforme aux dispositions du CIBS pour qu'elle puisse être opposée par le contribuable à l'administration fiscale.
- Le dépôt au Sénat d'un projet de loi de ratification800 de l'ordonnance le 4 mars 2026 afin de garantir l'entrée en vigueur des nouvelles dispositions au 1er septembre 2026.
Le champ d'application
La réforme de la TVA immobilière en 2010 a redessiné le champ d'application de ce régime fiscal tant en ce qui concerne le redevable de l'impôt que la qualification des biens taxables. Ainsi, seules les personnes qui ont la qualité d'assujetti à la TVA réalisent, en principe, des opérations immobilières imposables à la TVA à condition qu'elles portent sur un bien taxable (Chapitre I). Les assujettis à la TVA peuvent également, à l'occasion de la mutation d'un bien situé en dehors du champ d'application de la TVA, opter pour l'assujettissement de cette opération à la TVA (Chapitre II).
Le régime applicable
Le régime applicable aux opérations assujetties à TVA se différencie en fonction de la nature de celles-ci, de leur temporalité et de la qualité des parties à l'opération. Le notaire se doit d'abord de qualifier la livraison taxable (Chapitre I) pour ensuite en déduire le régime applicable. Sans se substituer à l'expert-comptable de son client, il doit accompagner ce dernier dans l'exercice de son droit à déduction et son obligation de régularisation (Chapitre II).