Les taxes sur les cessions de terrains devenus constructibles

– Deux taxes ambivalentes. – Deux taxes sur les cessions à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles sont applicables.

Ces deux taxes comportent de nombreuses similitudes, spécialement concernant les règles d'assiette et de liquidation. Pour chacune de ces taxes, l'assiette est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition du terrain. Elle est ajustée par quelques correctifs : actualisation du prix d'acquisition pour la taxe communale ; abattement sur l'assiette pour la taxe nationale. Les taux d'imposition sont différents : 10 % pour la taxe communale ; variable entre 5 % et 10 % pour la seconde taxe selon le montant de la plus-value. Si ces deux taxes se rejoignent sur les techniques fiscales, elles affichent cependant des objectifs opposés. La première aurait vocation à encourager l'urbanisation des communes alors que la seconde serait surtout motivée pour contrer la spéculation foncière. Généralement analysées par la doctrine comme des taxes d'urbanisme¹⁰⁴, elles frappent la transmission du patrimoine foncier et s'apparentent à un impôt de plus-value additionnel.

– Des taxes entrées dans le domaine de la fiscalité notariale. – Dès la création de ces taxes, le législateur a chargé le notariat et les services de la publicité foncière de leur recouvrement. Ces taxes frappent la cession de terrain et s'apparentent à un impôt de plus-value. Le notaire était tout désigné pour collecter ce nouvel impôt et la confiance de l'État en l'institution notariale s'est renouvelée en lui confiant cette tâche. L'article 1529 du CGI sur la taxe « communale » impose le dépôt au service de la publicité foncière, lors de la formalité fusionnée, de la déclaration y afférente concomitamment à la déclaration de plus-value et la taxe versée lors du dépôt de cette déclaration. L'article 1605 nonies du même code commande exactement le même dispositif de déclaration et de paiement de la taxe « nationale ». Dans la mesure où le fait générateur de ces taxes est constitué par la mutation du bien, la déclaration et le paiement ont été corrélés à la formalité fusionnée pour en garantir le recouvrement sous la responsabilité du notaire. Ces nouvelles impositions ont enrichi le domaine de la fiscalité notariale. Comme souvent, ces taxes en apparence simples, dont le dispositif tient dans la rédaction d'un article, recèlent un gisement de questions et de difficultés d'application pratique. Ces taxations supposent une analyse approfondie du dossier. Il convient tout d'abord de déterminer si la cession envisagée entre dans le champ d'application de ces taxes et de vérifier à cet effet la situation du bien au regard des règles d'urbanisme et de l'historique de la classification du bien dans les documents d'urbanisme. Si la taxe est exigible, l'étude de l'origine de propriété s'impose pour déterminer le prix de revient et à cette étape délicate, toutes les difficultés sont possibles : propriétés indivises, origines de propriété multiples contenant des dates et valeurs d'acquisition différentes, parfois compliquées d'un démembrement de propriété¹⁰⁵, divisions foncières intermédiaires¹⁰⁶, nature des frais et travaux déductibles¹⁰⁷… Le notaire était déjà sensibilisé à ces difficultés en matière de plus-values immobilières de particuliers, difficultés auxquelles viennent s'en ajouter de nouvelles suite à l'analyse actualisée de ces taxes spécifiques. En confiant le recouvrement de ces taxes au notariat, l'État a renouvelé sa confiance en l'institution. Cet accroissement de sa mission de collecte a été réalisé sans contrepartie pour le notaire non rémunéré pour cette tâche supplémentaire (ni par l'État, ni par le client redevable). Aucun autre mode de recouvrement n'aurait été possible pour cette taxe, ou alors aurait généré un surcoût obérant lourdement sa rentabilité. Un mode de déclaration et de paiement spontané par le redevable ouvrait la voie à une évasion fiscale massive car ces taxes sont totalement inconnues des profanes. Un mode de recouvrement en régie par l'administration aurait généré une surcharge de travail car peu de cessions déclenchent l'exigibilité de la taxe et l'essentiel de la mission consiste à détecter les mutations imposables.

– Le rendement budgétaire inconnu de ces taxes. – Il n'existe aucune statistique sur le rendement budgétaire de ces taxes. Les cahiers statistiques de la Direction générale des finances publiques ne contiennent pas le détail de ces « petites taxes », noyées dans des intitulés généraux. Il est possible cependant d'indiquer que leur rendement budgétaire dépend d'une fonction à plusieurs variables. Pour la taxe communale, il existe d'abord un facteur politique car elle doit être instituée aux termes d'une délibération du conseil municipal générant une inégalité de traitement selon les communes. Les règles d'urbanisme et d'aménagement constituent un deuxième paramètre essentiel. Selon les territoires, la pression foncière est variable et les intérêts s'opposent de manière plus ou moins forte. La tendance à favoriser la densification des zones déjà urbanisées et à préserver les zones agricoles et naturelles est un facteur de baisse du rendement de ces taxes car le stock de terrains entrant dans leur champ d'application diminue. Cet effet baissier peut cependant être contrebalancé par la hausse des prix du foncier constructible devenant rare. Il convient enfin de noter le caractère cumulatif de ces taxes¹⁰⁸. Ainsi, un vendeur de terrain constructible peut être redevable des deux taxes communale et nationale auxquelles s'ajoutent l'impôt et les prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières de particuliers, pouvant ainsi porter le taux global d'imposition à 56,20 %. Cependant, l'article 1609 nonies G du CGI imposant une taxation complémentaire variant entre 2 % et 6 % pour les plus-values immobilières supérieures à 50 000 € n'est pas applicable aux cessions de terrains à bâtir.