Les plus-values immobilières de particuliers

– Brève histoire de l'imposition des plus-values immobilières de particuliers. – Jusqu'en 1976, les plus-values immobilières de particuliers constituaient un angle mort de la fiscalité. Pressentant l'opportunité de la financiarisation croissante du marché immobilier pour les finances publiques, le législateur⁰⁹⁷ a introduit dans la fiscalité française l'imposition des plus-values réalisées sur des biens immobiliers par des particuliers dans le cadre de la gestion privée de leur patrimoine. La loi a assujetti ce revenu du capital à l'impôt sur le revenu en l'intégrant au système cédulaire. Les particuliers réalisant une plus-value imposable à l'occasion de la vente d'un bien immobilier étaient tenus de déclarer ce gain dans leur déclaration de revenus l'année suivante, venant s'ajouter à leurs revenus professionnels. Le système du quotient permettait de lisser l'effet de la progressivité de l'impôt sur ce revenu exceptionnel. Peu de contribuables étaient informés de cette obligation déclarative, et les règles complexes de détermination de l'assiette de l'impôt ne favorisaient pas la qualité des déclarations. Il en résultait une perte de recettes fiscales pour l'administration. Le législateur a remédié aux imperfections du système antérieur en le rénovant totalement en 2004⁰⁹⁸. Les modalités de déclaration, de liquidation et de paiement de l'impôt ont été transformées. Dans le système antérieur, la déclaration était souscrite par le contribuable lors de sa déclaration annuelle de revenus. L'impôt était ensuite liquidé par l'administration et recouvré avec l'impôt sur le revenu global. La recette fiscale était encaissée par le Trésor public l'année suivant le fait générateur de l'impôt. Avec le système en vigueur depuis le 1^er janvier 2004, l'impôt est déclaré, liquidé, prélevé à la source et reversé au service de la publicité foncière par le notaire et sous sa responsabilité dans le mois suivant le fait générateur de l'impôt. Cette réforme majeure a considérablement accru la rentabilité de l'impôt. L'évasion fiscale a disparu. Les erreurs dans la détermination de l'assiette et la liquidation de l'impôt sont devenues rares. Enfin, la garantie et la rapidité du recouvrement se sont renforcées. Ainsi, dès la mise en œuvre de cette réforme, la Direction générale des impôts (DGI) avait fait remarquer dans son rapport annuel de performance que « le nouveau mode de liquidation de l'imposition des plus-values immobilières, confiée aux notaires, a, en 2006, marqué son impact par le recul du nombre de rappels (44 %) et de droits rappelés (34 %) »⁰⁹⁹.

– Le notaire percepteur d'IR, de prélèvements sociaux et de taxes spéciales. – Le notaire a été institué principal protagoniste de ce nouveau régime de prélèvement. Cette réforme essentielle s'est introduite par la fiscalité. Le notaire a été chargé de la collecte de l'impôt sur le revenu (IR) frappant les plus-values immobilières de particuliers. Il prélève donc l'impôt dont le taux est fixé forfaitairement à 19 % ou 25 % pour certaines sociétés non-résidentes. Cet impôt a généré 3,7 Md€ en 2023 et 2,8 Md€ en 2024¹⁰⁰. Ce système de recouvrement a été étendu à d'autres prélèvements obligatoires liquidés sur ces gains immobiliers : les prélèvements sociaux. Le notaire est donc également collecteur de la contribution sociale généralisée (CSG) au taux de 9,90 %, de la contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS) au taux de 0,50 %, du prélèvement social au taux de 4,50 %, de la contribution additionnelle « solidarité autonome » au prélèvement social au taux de 0,30 % et du prélèvement de solidarité au taux de 2 %. La somme des prélèvements sociaux s'élève à 17,20 %. Par cette collecte, le notaire contribue gratuitement au financement des politiques sociales menées par l'État et les partenaires sociaux. Enfin, le notaire est collecteur d'une taxe spéciale sur certaines plus-values immobilières. Ainsi, une taxe s'applique sur les plus-values immobilières, autres que sur les terrains à bâtir, imposables à l'IR ou au prélèvement dû par les non-résidents, d'un montant supérieur à 50 000 €. Le montant de cette taxe est progressif et varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value imposable. Le notaire a été institué, en matière de plus-values immobilières des particuliers, collecteur de l'impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux et de la taxe spéciale en fondant un lien de corrélation fort entre la déclaration, le paiement de ces prélèvements obligatoires et la formalité de publicité foncière. Lorsqu'une mutation immobilière génère l'un de ces prélèvements, le notaire est tenu, lors du dépôt de la formalité de publicité foncière, d'adjoindre la déclaration afférente à la plus-value immobilière et de verser les droits exigibles. Par un tandem bien cadencé, le notariat et les services de la publicité foncière ont réussi cette réforme importante pour les finances publiques. Ce système garantit à l'État la bonne liquidation et le paiement des impôts et prélèvements sociaux frappant les plus-values immobilières. Toutefois, certaines plus-values immobilières échappent au monopole du notariat et des services de publicité foncière. Tout d'abord, le régime ci-dessus ne concerne que les plus-values de particuliers, à l'exclusion des plus-values immobilières relevant du régime des plus-values professionnelles. Ensuite, ce régime de taxation des plus-values immobilières s'applique également aux cessions par des particuliers de titres de société à prépondérance immobilière relevant de l'impôt sur le revenu enregistrées au service des impôts et qui peuvent emprunter la forme d'un acte sous seing privé. Dans cette dernière hypothèse, l'administration ne bénéficie pas des mêmes garanties de liquidation et de recouvrement apportées par le notariat.