– Définition. – Le terme « enregistrement » a une nature hybride et désigne à la fois une formalité et un impôt. Il se définit comme la transcription ou la mention sur un registre public par un fonctionnaire de la Direction générale des Finances publiques (DGFiP), moyennant le paiement d'un droit fiscal, d'actes, de contrats ou de déclarations, en vue d'en constater l'existence et de leur conférer date certaine052. L'enregistrement constitue la fiscalité des actes juridiques, essentiellement civils.
L'enregistrement
L'enregistrement
Rapport du 122e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2026
– Brève histoire des droits d'enregistrement. – Connus dès l'Antiquité, les droits d'enregistrement ont prospéré dans le droit féodal puis sous l'Ancien Régime. Ils ont survécu à la Révolution et connu un essor remarquable au XIX
e siècle053. Le XIX
e siècle marqua l'âge d'or des droits d'enregistrement d'abord en raison de leur rendement budgétaire, et surtout du fait de leur prestige. La régie de l'Enregistrement et des Domaines constituait la noblesse de l'administration fiscale qui était une très bonne école à la fois civile et fiscale. La fiscalité de l'enregistrement était très symptomatique de la société bourgeoise du XIX
e siècle ; celle du bon père de famille soucieux de la préservation de son patrimoine. L'enregistrement protège les intérêts et les biens du propriétaire les opposant aux tiers par cette publicité. Le XX
e siècle verra naître l'impôt sur le revenu (IR), l'impôt sur les sociétés (IS) et la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) pour adapter le système fiscal aux transformations des structures économiques de la Nation. Ces grands impôts, alimentant à titre principal le budget de l'État, finissent par marginaliser la fiscalité de l'enregistrement dont une partie est transférée aux collectivités locales. En droit positif, il ne reste plus grand-chose de sa gloire passée. Sa productivité budgétaire demeure médiocre en subissant la concurrence croissante des impôts plus jeunes et rentables. Ainsi en 1963, la TVA s'est partiellement substituée aux droits d'enregistrement dans le domaine immobilier. La loi de finances rectificative no 2010-237 du 9 mars 2010 a profondément réformé le régime de la TVA immobilière054. Cette taxe est devenue le régime de droit commun des mutations d'immeubles neufs, reléguant les droits d'enregistrement aux mutations d'immeubles anciens.
– L'enregistrement, la fiscalité des actes juridiques. – Par sa nature composite, à la fois impôt et formalités, l'enregistrement forme la matière du droit fiscal des actes juridiques. L'emprise croissante de l'État dans la vie civile l'a conduit à élaborer ce dispositif constituant autant une ressource fiscale qu'une formalité juridique. Comme déjà démontré, le notaire percepteur d'impôts est né avec l'enregistrement. L'acte notarié et la fiscalité de l'enregistrement sont indissolublement liés car leurs champs de compétence se recoupent très largement. Les actes notariés sont obligatoirement soumis à la formalité de l'enregistrement ; soit à la formalité fusionnée de l'enregistrement et de la publicité foncière, soit à la formalité dite « autonome » de l'enregistrement. Les actes notariés sont les principaux pourvoyeurs de droits d'enregistrement. Réciproquement, les règles de l'enregistrement ont enrichi le droit notarial d'une fiscalité propre ayant influé sur la nature même de l'acte. Ce cousinage historique a transformé la conception de l'acte notarié et son mode de rédaction. L'exemple le plus significatif est celui de la publicité foncière. En réservant la compétence exclusive de l'acte authentique à la publication au fichier immobilier055, la réglementation a également normalisé son mode de rédaction. Elle a d'abord imposé la première partie normalisée, puis le système Télé@ctes. La liberté de rédaction d'une convention civile a été anéantie pour se conformer aux exigences de la publicité foncière.
– Les interactions du droit civil et de l'enregistrement. – Conçus comme la fiscalité des actes juridiques, l'enregistrement et le droit civil s'enrichissent mutuellement et entretiennent plusieurs interactions.
- Le droit civil constitue la matière imposable des droits d'enregistrement. Ainsi, l'application du droit civil déclenche celle du droit fiscal. La signature de l'acte notarié est le plus souvent le fait générateur de l'impôt et les droits d'enregistrement s'appliqueront en s'adossant aux concepts civilistes. Une bonne connaissance du droit de l'enregistrement nécessite en amont une parfaite maîtrise du droit civil. La qualification des actes et notions juridiques détermine les règles d'imposition, spécialement la nature des droits applicables et l'assiette.
- L'enregistrement impacte directement l'application du droit civil, et ceci de deux manières :
- cette formalité commande l'opposabilité des actes et mutations aux tiers. Cet effet juridique, imposant le rayonnement de l'acte à l'égard de ceux qui n'y sont pas parties, n'est pas négligeable dans la régulation des rapports sociaux. Par un tandem bien coordonné, le notaire garantit la validité de l'acte tandis que l'administration en garantit son opposabilité ;
- la formalité fiscale peut produire un effet juridique encore plus décisif en conditionnant la validité ou l'efficacité même de l'acte. Il en est ainsi de la promesse unilatérale de vente portant sur un bien ou droit immobilier, un fonds de commerce ou un droit au bail056. Il en est également ainsi pour l'acte de cession de fonds de commerce devant être enregistré à peine de nullité de la publication dans un journal d'annonces légales et au Bulletin des annonces civiles et commerciales (BODACC)057. Dans le domaine de l'urbanisme et des recours contre les permis de construire, l'article L. 600-8 du Code de l'urbanisme impose l'enregistrement, conformément à l'article 635, 9o du CGI, de toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, s'engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature. À défaut, la contrepartie prévue par une transaction non enregistrée dans le délai d'un mois est réputée sans cause et les sommes versées ou celles correspondant au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. La jurisprudence applique strictement ces sanctions058. Ces sanctions concernent les actes sous seing privé et non les actes notariés soumis à la formalité de l'enregistrement.
– Les fonctions de l'enregistrement dans la société du XXI
e siècle. – La doctrine qualifie les droits d'enregistrement de « vieilles impositions ». Non sans un brin d'humour, le professeur de la Mardière énonce que « les ventes d'immeubles neufs sont soumises à la TVA, alors que celles d'immeubles anciens relèvent des droits d'enregistrement : qui se ressemble s'assemble »059. Cette appréciation pose la question des fonctions de l'enregistrement et de son utilité dans la société du XXI
e siècle. Trois fonctions seront distinguées :
- Une recette fiscale. À titre principal, l'enregistrement représente tout d'abord une ressource fiscale non négligeable. Même s'il n'est pas aussi générateur de recettes que les grands impôts comme la TVA, l'impôt sur les sociétés et l'impôt sur le revenu, son produit n'est pas insignifiant. En 2023, le rendement des droits d'enregistrement s'est élevé à 38,4 milliards d'euros060. Son montant n'est donc pas neutre et forme plus qu'une recette d'appoint pour l'État. Il représente surtout une part importante du budget des collectivités locales. Les droits d'enregistrement ont surtout l'avantage d'être moins sensibles que les grands impôts précités aux conjonctures économiques. Si le rendement budgétaire des droits de mutation en matière immobilière dépend du dynamisme du marché immobilier, les droits de mutation à titre gratuit (donation et succession) sont décorrélés du marché. En 2023, alors que les recettes fiscales globales ont diminué en raison de la baisse du rendement de la TVA et de l'impôt sur les sociétés, les droits d'enregistrement ont augmenté essentiellement en raison de la hausse des recettes liées aux droits de succession et de donation061 ;
- Une formalité juridique. Ensuite, l'enregistrement et la publicité foncière produisent l'effet juridique de l'opposabilité. Cet attribut est le complément indispensable du droit de propriété. La combinaison de l'acte authentique et de la formalité fiscale protège la propriété. Le notaire garantit la validité de l'acte sur le fond du droit. L'administration fiscale garantit son opposabilité quant à sa forme. Ce système reposant sur un pilier civil et un pilier fiscal est soucieux de la préservation du droit de propriété et de la paix sociale. Ce produit d'une évolution pluriséculaire ne peut être réformé que d'une main tremblante et sans se détourner du bien public. À l'ère numérique, toutes les falsifications et impostures sont possibles. L'authenticité et la formalité fiscale doivent demeurer garantes de l'ordre juridique062 ;
- Une source d'information. Enfin, l'enregistrement est vecteur d'information. Cette ressource est également capitale pour l'État. L'insinuation et le contrôle des actes créés au XVII e siècle ont provoqué l'hostilité de la noblesse et de la bourgeoisie qui y démasquaient une violation du secret de leur fortune. L'œil de l'État pénétrait les familles et les patrimoines privés. Grâce à cette formalité, la monarchie a pu mieux connaître la situation de son royaume : la composition des familles et des patrimoines, l'état des dettes, les modes de production des richesses et d'exploitation du sol… une meilleure connaissance du royaume pour mieux le gouverner et surtout pour mieux le taxer. Si l'administration dispose aujourd'hui de moyens importants et de sources variées pour connaître l'état de la Nation, cette fonction informative n'a pas perdu de son intérêt. L'enregistrement des actes notariés et des déclarations de succession permet à l'administration de disposer d'une source d'information abondante et fiable sur l'état de la société. La fiabilité de la source et l'authenticité des données sont des conditions sine qua non du traitement de l'information. Le partenariat conclu entre l'administration fiscale et le Conseil supérieur du notariat pour alimenter les bases de données du marché immobilier en est une illustration. À l'ère numérique, l'information est l'objet de tous les trafics et de toutes les contrefaçons. Or la donnée est l'énergie de l'économie numérique comme le pétrole a été celle de l'économie industrielle. À l'ère de la société des données et de l'intelligence artificielle, l'ouverture des données publiques, dite open data, est un axe majeur du marché unique des données que l'Union européenne entend développer pour bâtir une économie numérique063. Le marché de la data se nourrit d'informations et de données devenant elles-mêmes la matière première pour d'autres secteurs d'activité. Pour être une nouvelle source de croissance, la viabilité du marché de l'open data requiert un contrôle fiable des données. L'enregistrement constitue à cet égard un outil de collecte de l'information particulièrement sûr, garantissant toutes les qualités requises d'exhaustivité et de fiabilité.