Le lien de causalité indirect

Rapport du 122e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2026

– Pluralité de victimes indirectes. – De prime abord, la question du lien de causalité indirect semble concerner la situation des tiers à l'acte reçu par le notaire (§ II). Toutefois, la question se pose également au regard du client du notaire, notamment en présence de procurations notariées (§ I).

Au regard du client du notaire

– Obligation de délivrance d'un conseil fiscal et procuration authentique. – La défiscalisation immobilière est réalisée généralement soit par la signature d'une VEFA⁷⁹⁹, soit par une vente d'immeuble à rénover (VIR)⁸⁰⁰. Le législateur a souhaité pendant longtemps faire bénéficier de la défiscalisation au moyen d'achat d'immeubles neufs au sens fiscal du terme⁸⁰¹, ou nécessitant de lourds travaux⁸⁰². Les VEFA et VIR constituent des contrats solennels : la forme notariée est requise à titre de validité de la convention⁸⁰³. L'absence de l'acquéreur à l'acte l'oblige à comparaître au moyen d'une procuration notariée, en vertu du principe du parallélisme des formes⁸⁰⁴. Le notaire recevant simplement la procuration authentique a-t-il également l'obligation de délivrer les conseils fiscaux applicables à l'opération de défiscalisation, alors même qu'il n'est ni le notaire de l'acquéreur, ni celui du programme ? Certes, le notaire instrumentaire de la VEFA ou de la VIR est aujourd'hui souvent le même officier public compte tenu du développement de la procuration signée au moyen d'un acte authentique par comparution à distance⁸⁰⁵. La question reste toutefois d'actualité, notamment lors de l'impossibilité de signer une procuration par comparution à distance. L'obligation de délivrance d'un conseil fiscal avisé et circonstancié est attachée au statut d'officier public ministériel. Elle n'est pas liée à l'acte authentique. La solennité exigée par la loi se justifie par la nécessité d'éclairer le consentement des parties, afin qu'elles soient conseillées au mieux⁸⁰⁶. Dès lors, le notaire instrumentaire d'une procuration est débiteur d'une obligation de délivrance d'un conseil fiscal, s'appliquant aussi bien à la procuration, qu'à l'acte pour lequel la procuration est consentie. La faute du notaire peut être consacrée, bien qu'il n'existe qu'un lien indirect avec le préjudice⁸⁰⁷. Sa responsabilité pourra être engagée, au même titre que le notaire du programme. La loi ne distingue pas entre le notaire recevant la procuration et le notaire recevant la vente, de sorte qu'il n'y a pas lieu de distinguer en matière de responsabilité.

Conseil

Obligation de vérifier les pièces de la VIR ou de la VEFA

Le notaire réceptionnant la procuration permettant à un client de comparaître à une VEFA ou une VIR doit contrôler et demander à son confrère l'ensemble des pièces du programme (plans, notice descriptive, attestation d'avancée des travaux de l'architecte, etc.). Il est nécessaire également de vérifier l'éligibilité au dispositif fiscal souhaité par le client, au stade de la réception de la procuration notariée.

Au regard des tiers

– Lien de causalité indirect et portée de l'obligation de délivrance d'un conseil fiscal. – Le créancier d'un conseil fiscal avisé délivré par le notaire est l'ensemble des parties à l'acte, sans distinction du statut du notaire⁸⁰⁸. Toutes les parties à l'acte bénéficient de ce devoir de conseil⁸⁰⁹. Un tiers à l'acte peut-il engager la responsabilité du notaire pour non-exécution de son devoir de conseil fiscal ? De prime abord, certaines jurisprudences acceptent qu'un tiers puisse engager la responsabilité civile du notaire, dès lors qu'il prouve la faute, le lien de causalité, et le préjudice⁸¹⁰. La justification réside sur la nature même de la responsabilité civile du notaire : étant délictuelle, il n'y a pas lieu de prouver l'existence d'un lien contractuel entre la victime et le notaire⁸¹¹. Par exemple, un notaire reçoit la vente d'un bien démembré, dont l'usufruit temporaire avait été reçu en donation par une personne mariée en séparation de biens. La première mutation à titre onéreux d'un usufruit temporaire d'un bien immobilier par un particulier oblige à intégrer dans les revenus fonciers de ce dernier l'intégralité de la valeur de l'usufruit temporaire⁸¹². Les revenus fonciers ne sont déclarés que l'année d'après. Deux ans après, l'administration fiscale diligente une proposition de rectification, entraînant le paiement de l'impôt dû, avec intérêts et pénalités de retard. Le conjoint du vendeur subit le redressement fiscal par prélèvement sur son compte bancaire. Formant le même foyer fiscal que son époux donataire et vendeur⁸¹³, le conjoint peut-il engager la responsabilité civile délictuelle du notaire pour défaut de conseil fiscal ? La jurisprudence accepte le lien de causalité indirect auprès des tiers, en dehors de l'obligation de conseil du notaire. Le professionnel libéral ne peut être tenu de son devoir de conseil qu'au profit des parties, et non des tiers à l'acte⁸¹⁴. La justification provient de la source du devoir de conseil. Ce dernier est lié non pas au caractère authentique de l'acte, mais à la fonction d'officier public ministériel du notaire. Il devient débiteur de cette obligation uniquement envers les personnes qui comparaissent devant lui, en présentiel ou par procuration. L'absence de lien indirect de causalité avec les tiers à l'acte justifie la nature délictuelle de la responsabilité civile au titre de son devoir de conseil, et non une responsabilité contractuelle⁸¹⁵. Ainsi, dans l'exemple susvisé, le conjoint ne pourra, compte tenu de l'absence d'un lien de causalité direct, engager la responsabilité du notaire au titre de la délivrance de son obligation de conseil fiscal.

Le notaire est avant tout un officier public

Dans ce sous-titre II, l'accent a été mis sur le statut de professionnel libéral du notaire, en étudiant son obligation de délivrance d'un conseil fiscal avisé et circonstancié, et l'engagement de sa responsabilité en cas de défaillance dans l'exécution de cette obligation. Toutefois, en étudiant les fondements de cette obligation, et de son régime juridique, force est de constater que le caractère de professionnel libéral n'est qu'un accessoire au caractère d'officier public, qui est le principal. Il s'agit d'un attribut de l'officier public : « Autre siècle, autre époque, et si notre quotidien de notaire a considérablement changé, les valeurs essentielles demeurent. Il ne faut jamais oublier la chance d'exercer ce métier si exceptionnel et rare : il conjugue le travail intellectuel, une profession libérale (…), des instances solides et reconnues par l'État, et les notaires sont de vrais acteurs de terrain pour la paix sociale. Le notaire construit cette paix au cœur de la société à travers les actes qu'il reçoit, grâce à son écoute, son humanité, son impartialité, sa recherche de l'équilibre des volontés, ses connaissances et son savoir-faire mis au service de ses clients. C'est la raison d'être du notariat, et son utilité »⁸¹⁶.