L'aspect temporel de la curiosité

Rapport du 122e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2026

– Tenir compte des situations passées, présentes, et futures. – La curiosité du notaire doit prendre en compte la situation passée et présente du client (§ I), mais également la mise en œuvre future du conseil fiscal par le client (§ II).

La prise en compte de la situation passée et présente

– La nécessité de tenir compte de la situation passée et présente du client. – L'obligation de curiosité du notaire constitue une obligation dynamique spécialement adaptée à la situation du client²²⁸. Afin de l'exécuter au mieux, le notaire doit s'intéresser à la situation passée du client, aussi bien sur le plan fiscal que civil.

– La prise en compte de la situation fiscale passée. – La nécessaire vérification temporelle effectuée par le notaire peut être prévue directement par la loi, ou peut être indirecte. Peuvent être cités les exemples suivants :

en matière de droits d'enregistrement, de manière directe, le notaire établissant une déclaration de succession doit vérifier et faire preuve de curiosité au regard des donations antérieures consenties par le défunt²²⁹. De manière indirecte, lorsque le notaire instrumente la vente d'un bien immobilier, il doit vérifier si dans le passé le client a pris un engagement de conservation quelconque lui permettant de bénéficier d'un régime fiscal de faveur. Dès lors, le notaire faillit à son obligation de conseil en recevant une vente de parcelles faisant l'objet d'un bail rural à long terme, sans vérifier si le propriétaire n'avait pas pris un engagement de conservation²³⁰ desdits biens immobiliers pour bénéficier d'une exonération en matière de droits de mutation à titre gratuit²³¹. La vente ayant eu lieu pendant le délai de l'engagement de conservation, l'administration fiscale a redressé le contribuable vendeur ;
en matière de TVA, lors de la vente d'un local à usage commercial faisant l'objet d'un bail commercial soumis à TVA²³², construit par le vendeur ou acquis en l'état futur d'achèvement, le notaire doit vérifier si la TVA sur l'acquisition du terrain à bâtir et les travaux a été ou non récupérée dans le passé. Si la vente intervient dans un délai de vingt ans à compter de l'achèvement, le notaire doit conseiller les parties sur le sort de la régularisation de la TVA récupérée²³³.

– La prise en compte de la situation civile passée ayant des incidences fiscales. – À titre d'exemple, peut-être cité le cas d'un époux commun en biens se portant acquéreur d'un bien au moyen de fonds propres. Lors de la liquidation du régime matrimonial, une récompense est due par la communauté au profit de l'époux²³⁴. Lors du décès de l'époux, cette récompense générant un solde créditeur au profit du défunt constitue un actif taxable dans cette déclaration de succession. Même en l'absence de clause de remploi²³⁵, la récompense est due. Le notaire doit donc vérifier les titres de propriété des biens composant la masse taxable, ainsi que les mouvements de fonds intervenus, l'obligeant ainsi à prendre en compte les situations civiles passées.

Conseil

La prescription ne dispense pas de conserver

Lorsqu'un client s'interroge sur le délai de conservation de tel document ou de tel acte, le notaire doit conseiller de les conserver, sans limite de temps nonobstant les prescriptions applicables et de conservation d'usage (par ex. : dix ans pour les relevés de comptes bancaires). Outre l'utilité civile, cette conservation permettra de mieux prendre en compte la situation passée sur le plan civil d'un client permettant la délivrance du meilleur conseil fiscal.

La prise en compte de l'application future du conseil

– La délivrance du conseil fiscal est une obligation dynamique et non statique. – Lorsque le notaire délivre son conseil fiscal, il doit s'assurer de la compréhension du client et de l'assimilation des conséquences futures fiscales et civiles de son choix fiscal à « l'instant T ».

– La nécessité de conseiller les parties sur les conséquences fiscales futures de leurs choix. – Le notaire doit être curieux au regard de l'utilisation future de l'acte reçu et du conseil fiscal délivré. Cette curiosité doit porter non seulement sur le respect des conditions futures permettant de bénéficier d'un avantage fiscal, mais aussi sur l'évolution du régime fiscal en question. Peuvent être cités les exemples suivants :

s'agissant de la première hypothèse, le client doit avoir connaissance des conditions d'application d'un avantage fiscal conseillé par le notaire. Dans une affaire récente²³⁶, un couple acquiert en l'état futur d'achèvement un bien immobilier en vue de bénéficier d'un régime de défiscalisation en matière de résidence touristique²³⁷. La construction du bien immobilier n'est jamais achevée. Il est reproché au notaire de ne pas avoir attiré l'attention des acquéreurs sur le risque de perte des avantages fiscaux en cas de refus de classement de l'immeuble en résidence de tourisme, compte tenu de l'absence d'achèvement ;
s'agissant de la seconde hypothèse, l'évolution législative et réglementaire oblige le notaire à informer les clients qu'il a conseillés. En matière de statut de loueur meublé non professionnel, avant la loi de finances pour 2025²³⁸, la vente d'un bien immobilier était soumise au régime de droit commun de la plus-value immobilière des particuliers²³⁹. À l'issue de la loi de finances pour 2025, les vendeurs soumis à ce statut, et appliquant le régime des bénéfices industriels et commerciaux réels²⁴⁰, doivent réintégrer les amortissements pratiqués en les déduisant du prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value²⁴¹. Dès lors, il appartiendra au notaire ayant connaissance de la signature passée d'un acte soumis à ce régime fiscal de rappeler à ses clients le changement de législation.

Conseil

Le nécessaire rappel des conditions et règles du régime fiscal à respecter

Lorsque des clients indiquent au notaire souhaiter bénéficier d'un régime fiscal particulier, nonobstant la matière (droits d'enregistrement, IR, IS), il est vivement conseillé de stipuler dans l'acte une clause relative aux règles et conditions à respecter pour bénéficier de ce régime. Lors de l'application du régime fiscal dit « Pinel »²⁴², les clauses se sont développées dans les contrats de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Simplement, les clauses proposées par les différentes sociétés de services en ingénierie informatique (SSII) mentionnant l'entrée du bien acquis dans le champ d'application omettaient de préciser les conditions de mise en œuvre (conditions de revenus du locataire, délai pour la mise en location, location nue et non meublée, etc.). Le rappel de ces règles peut également être réalisé par courriel ou par tout autre écrit adressé directement au client.

– La nécessité de conseiller les parties sur les conséquences civiles futures de leurs choix. – Le bénéfice d'un avantage fiscal ou d'un régime fiscal de faveur nécessite de prendre des engagements pouvant avoir des conséquences civiles. Il a surtout été observé des conséquences futures rendant illiquide le patrimoine. À titre d'exemple, lorsqu'une acquisition en l'état futur d'achèvement est réalisée dans un département d'outre-mer en vue d'exploiter une activité para-hôtelière, le contribuable peut bénéficier d'un crédit d'impôt de 35 % du coût de revient de l'investissement immobilier²⁴³. Les dernières réformes législatives obligent le contribuable non seulement à exploiter sous forme de « meublés de tourisme classés au sens de l'article L. 324-1 du même code lorsque l'exploitant réalise directement l'ensemble des prestations mentionnées au b du 4^o de l'article 261 D du présent code »²⁴⁴, mais également à conserver le bien immobilier pendant quinze ans. La nécessité de réaliser les quatre services de l'activité para-hôtelière (mise à disposition du linge, ménage régulier des locaux, réception de la clientèle, petit-déjeuner) peut altérer l'équilibre financier de l'exploitation future. L'engagement de quinze ans oblige également le contribuable à s'interdire de vendre le bien, sans remise en cause du crédit d'impôt. Le notaire doit être curieux auprès des clients concernés, quant à leur volonté future relative au sort du bien immobilier.

Conseil

La prise en compte des projets futurs des clients

Lorsqu'un acte est instrumenté, ou un conseil fiscal délivré en vue de bénéficier d'un régime fiscal de faveur nécessitant le respect d'engagements et d'obligations contraignantes, le notaire doit faire preuve de curiosité quant aux projets futurs des clients sur les biens à acquérir et les opérations à réaliser. Dans le cadre des questionnaires adressés aux clients à l'ouverture des dossiers, il est important de les interroger sur les motivations de leur investissement.