La vente de la nue-propriété (CGI, art. 751)

– Quel est le point de vigilance lors de la vente de la nue-propriété d'un bien ? – Lorsqu'il procède à une vente de la nue-propriété d'un bien, le notaire doit avoir à l'esprit la présomption figurant à l'article 751 du CGI. Pour rappel cette présomption, uniquement fiscale, joue dès lors que les conditions suivantes sont réunies :

Dans cette situation, l'administration ne redressera pas l'acte de vente du vivant du cédant, mais la déclaration de succession au jour de sa succession, sur le fondement de l'abus de droit ¹⁷³. Le bien, pourtant aliéné, sera alors soumis pour sa valeur décès en pleine propriété aux droits de mutation à titre gratuit. La seule solution permettant de combattre cette présomption est de démontrer l'existence d'une donation régulière, consentie plus de trois mois avant le décès. Cette présomption n'a pas à s'appliquer lorsque le défunt n'est titulaire que d'un droit d'usage et d'habitation¹⁷⁴ à condition que les intéressés n'aient pas constitué, sous l'apparence d'un droit de cette nature, un véritable droit d'usufruit¹⁷⁵. Les modalités du démembrement n'ont pas d'influence sur l'application de la présomption. Ainsi, pour l'application de l'article 751 du CGI, il n'y a pas lieu de distinguer selon que le démembrement de la propriété provient d'une vente consentie par le défunt à son héritier avec réserve d'usufruit ou d'une acquisition conjointe de l'usufruit par le défunt et de la nue-propriété par l'héritier¹⁷⁶.