Les ventes spécifiques

Rapport du 122e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2026

Certaines ventes spécifiques posent à la pratique notariale des difficultés fiscales récurrentes. Quatre d'entre elles retiendront l'attention : la vente en viager (Sous-section I), la vente à soi-même (Sous-section II) la vente de la nue-propriété (Sous-section III) et la vente à vil prix (Sous-section IV).

La vente en viager

– Quelle est l'assiette des droits d'enregistrement en cas de vente en viager ? – Pour l'administration fiscale, lorsque le prix est formé par une rente viagère, la perception est établie sur le capital de la rente exprimé dans l'acte (taxation du prix converti en rente viagère) ou fixé par une déclaration estimative des parties (prix consistant directement en une rente viagère). Dans ce dernier cas, l'administration précise qu'elle peut contrôler l'évaluation fournie par les parties, en utilisant les barèmes des compagnies d'assurance sur la vie ou de la Caisse nationale de prévoyance¹⁵⁷. La base de perception de la vente en viager sera donc :

en présence d'un viager libre : la valeur vénale du bien convertie en rente ;
en présence d'un viager occupé : le montant de rente estimée par les parties. Lorsque le bien reste occupé, les professionnels du viager insistent sur le fait que les droits d'enregistrement sont perçus sur une valeur moindre que la valeur du bien puisqu'il faut tenir compte de cette occupation. Ainsi la base de taxation dans un viager occupé sera constituée par l'addition du montant du bouquet et de la valeur capitalisée de la rente viagère. Dans la pratique, le barème Daubry est le plus utilisé¹⁵⁸ pour déterminer la valeur de la rente et la valeur de sa capitalisation. Les notaires utilisent également l'application calcul financier (ex-Hectaur) sur le portail REAL. Ces deux sources aboutissent à des résultats assez proches¹⁵⁹.

Exemple de calcul

Dans l'hypothèse d'un bien d'une valeur de 550 000 €, vendu en viager par une femme de soixante-dix-neuf ans moyennant le versement d'un bouquet de 100 000 €, la valeur économique du droit d'occupation s'élève à environ 180 000 €. La rente viagère mensuelle sera de 2 050 € et la valeur capitalisée de la rente à 320 000 €. La base de taxation de cette vente sera de :

valeur du bouquet : 100 000 € ;
valeur capitalisée de la rente viagère : 320 000 €.

Base de taxation : 420 000 € et non 550 000 €.

La difficulté vient du fait que certains services de la publicité foncière prétendent percevoir l'imposition sur la valeur en pleine propriété du bien vendu au motif qu'ils sont en désaccord avec les estimations provenant des barèmes utilisés par les professionnels. Cette analyse n'est pas fondée puisque seule la valeur transmise doit servir de base de taxation. La réserve de jouissance ne doit pas être prise en compte pour le paiement des droits de mutation. Même si l'administration tend à mélanger droit réel et droit personnel, le BOFiP précise : « Lorsque le vendeur se réserve l'usufruit ou l'habitation d'un immeuble, il y a démembrement de propriété et la mutation ne porte en réalité que sur la nue-propriété du bien vendu. Le prix stipulé représente la valeur de cette nue-propriété, seule transmise à l'acquéreur et il n'y a aucune charge à ajouter au prix »¹⁶⁰.

– Quelles sont les conséquences fiscales de la vente en viager en l'absence d'aléa ? – La validité du contrat de vente en viager repose sur l'existence d'un aléa. En l'absence de cet aléa, le contrat est annulable¹⁶¹. Toutefois, l'absence de contrepartie onéreuse sérieuse à l'aliénation du bien ne constitue pas le seul critère dont dispose l'administration fiscale pour requalifier le contrat de vente à charge de rente viagère en une donation déguisée, sur le fondement de l'abus de droit ¹⁶².

Conseil

Les éléments présumant la simulation devant éveiller l'attention du notaire

Les éléments suivants peuvent être invoqués par l'administration fiscale pour contester la vente à charge de rente viagère :

l'âge avancé et le mauvais état de santé du vendeur au moment de la conclusion du contrat ;
le décès intervenu peu de temps après la vente ;
le lien de parenté unissant vendeur et acquéreur ;
l'existence d'un testament en faveur de l'acquéreur ;
les ressources suffisantes du vendeur ;
le manque de ressource de l'acquéreur ne lui permettant pas de procéder au paiement du prix ;
l'intérêt fiscal de l'opération ;
la faiblesse de la rente ;
le défaut de paiement régulier de la rente ;
l'absence d'inscription du privilège du vendeur pour garantir le paiement.

La jurisprudence en la matière est fournie et diversifiée¹⁶³.

La vente à soi-même

– Qu'est-ce qu'une vente à soi-même ? – La vente à soi-même est une opération patrimoniale consistant à créer une SCI ou toute autre forme sociétaire afin de lui faire racheter un bien immobilier dont le vendeur est propriétaire¹⁶⁴. C'est le célèbre OBO immobilier (Owner Buy-Out) qui peut porter sur sa propre résidence principale ou sur un bien dont le prêt d'acquisition a été soldé. Cette technique peut être utilisée pour plusieurs raisons¹⁶⁵ :

éviter une indivision au décès du ou des propriétaires ;
changer la répartition du droit de propriété sur ce bien ;
optimiser une future fiscalité de la transmission ;
récupérer de la trésorerie en encaissant le prix de vente.

– Comment mettre en œuvre une vente à soi-même ? – La mise en œuvre est simple :

création de la société ;
souscription de l'emprunt bancaire par la société civile ;
vente du bien par soi-même à la société et encaissement du prix de vente ;
remboursement du prêt par la société en procédant à la location du bien acquis et/ou en utilisant des fonds que les associés ont apportés en compte courant d'associé.

Conseil

Les points de vigilance d'une vente à soi-même

La valorisation du bien immobilier doit être incontestable (une expertise immobilière complète doit être réalisée plutôt qu'un simple avis de valeur).
Le fonctionnement de la société doit être régulier. Ainsi il faudra réunir des assemblées d'associés, tenir une comptabilité et respecter l'objet social de la société.
Enfin et surtout, l'opération devra s'inscrire dans un but autre que principalement fiscal¹⁶⁶.

– Quel est le principal risque inhérent à la mise en place d'une vente à soi-même ? – C'est principalement le risque d'abus de droit¹⁶⁷. Il a ainsi pu être retenu par la jurisprudence dans le cas où des époux avaient conservé la jouissance de l'immeuble tout en déduisant de leur revenu global les charges liées aux travaux engagés dans cet immeuble¹⁶⁸. Pour autant, de telles cessions restent envisageables :

lorsqu'elles s'inscrivent dans le cadre d'un refinancement permettant de dégager des liquidités¹⁶⁹ ;
et/ou par la volonté de réorganisation du patrimoine des parents, la volonté d'associer les enfants à l'exploitation de l'immeuble dans un cadre juridique plus stable et plus sécurisant que celui de l'indivision¹⁷⁰.

Conseil

Éviter l'abus de droit avec l'assurance-vie

Afin de limiter le risque de remise en cause de l'opération au regard de l'abus de droit, il convient d'être en mesure de démontrer qu'elle présente des intérêts économiques, financiers et patrimoniaux suffisamment forts pour qu'elle ne puisse pas être regardée comme étant faite dans un but principalement fiscal. La désignation des enfants en tant que bénéficiaires d'un contrat d'assurance-vie sur lequel serait placé le prix de vente peut s'avérer judicieuse, en ce qu'elle souligne l'intérêt patrimonial de l'opération¹⁷¹.

La vente de la nue-propriété (CGI, art. 751)

– Quel est le point de vigilance lors de la vente de la nue-propriété d'un bien ? – Lorsqu'il procède à une vente de la nue-propriété d'un bien, le notaire doit avoir à l'esprit la présomption figurant à l'article 751 du CGI. Pour rappel cette présomption, uniquement fiscale, joue dès lors que les conditions suivantes sont réunies :

le défunt est usufruitier au jour de son décès ;
le nu-propriétaire entre dans la catégorie des personnes visées par la loi ;
les parents proches sont considérés comme personnes interposées¹⁷² ;
le démembrement de propriété ne résulte pas d'une donation régulièrement consentie plus de trois mois avant le décès ;
les parties n'apportent pas la preuve contraire expressément réservée par la loi.

Dans cette situation, l'administration ne redressera pas l'acte de vente du vivant du cédant, mais la déclaration de succession au jour de sa succession, sur le fondement de l'abus de droit ¹⁷³. Le bien, pourtant aliéné, sera alors soumis pour sa valeur décès en pleine propriété aux droits de mutation à titre gratuit. La seule solution permettant de combattre cette présomption est de démontrer l'existence d'une donation régulière, consentie plus de trois mois avant le décès. Cette présomption n'a pas à s'appliquer lorsque le défunt n'est titulaire que d'un droit d'usage et d'habitation¹⁷⁴ à condition que les intéressés n'aient pas constitué, sous l'apparence d'un droit de cette nature, un véritable droit d'usufruit¹⁷⁵. Les modalités du démembrement n'ont pas d'influence sur l'application de la présomption. Ainsi, pour l'application de l'article 751 du CGI, il n'y a pas lieu de distinguer selon que le démembrement de la propriété provient d'une vente consentie par le défunt à son héritier avec réserve d'usufruit ou d'une acquisition conjointe de l'usufruit par le défunt et de la nue-propriété par l'héritier¹⁷⁶.

Conseil

De l'importance de la déclaration d'origine des deniers

Si l'acquisition de la nue-propriété est financée sur fonds personnels, il est recommandé d'insérer dans l'acte une déclaration d'origine de deniers et de conserver l'ensemble des justificatifs.

Conseil

Testament et article 751 du CGI

Le notaire doit également être vigilant lorsqu'il reçoit un testament dans lequel l'acquéreur de la nue-propriété ou une personne présumée interposée d'un bien se trouve désigné légataire du défunt. La présomption sera applicable même si le testament est postérieur à l'acquisition.

La vente à vil prix

– Quels sont les risques fiscaux d'une vente à vil prix ? – Outre les causes de nullité dont peut faire l'objet ce type de vente¹⁷⁷, les conséquences fiscales d'une sous-évaluation peuvent aussi coûter cher. L'article 666 du CGI énonce que les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière sont assis sur la valeur vénale et l'article 683 du même code précise que la taxe ou les droits sont liquidés sur le prix exprimé, en y ajoutant toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant, à quelque titre et pour quelque cause que ce soit. Il en résulte qu'une vente avec un prix dérisoire peut se concevoir si l'ensemble des contreparties est estimé et pris en compte pour la détermination de la base de taxation de la vente. Si tel n'est pas le cas, l'administration fiscale peut tirer des conséquences d'une insuffisance de prix¹⁷⁸ :

dans le meilleur des cas, donner seulement lieu à un rappel de droits de mutation à titre onéreux ;
pour les sociétés, rehausser le manque à gagner injustifié et pour les sociétés soumises à l'IS imposer les revenus en distributions occultes ;
dans le pire des cas, qualifier la vente de donation indirecte, voire de donation déguisée¹⁷⁹, et exposer les parties à l'application de droits de mutation à titre gratuit, selon le lien de parenté existant entre elles, pouvant atteindre entre non-parents le taux de 60 %, augmenté des pénalités et intérêts de retard.

Conseil

La vente à l'euro symbolique

Les ventes à l'euro symbolique longtemps pratiquées pour des cessions de parties communes de copropriété devraient être refusées par les notaires, ou à tout le moins faire l'objet d'une justification et d'une évaluation pour la perception des droits d'enregistrement. Pour les cessions par les collectivités locales, nous renvoyons aux 97^e ¹⁸⁰ et 109^e ¹⁸¹ Congrès des notaires de France.