Les situations à venir

– Faut-il bannir le quasi-usufruit ? – La réponse mérite d'être nuancée. Son usage devrait baisser de façon significative. L'administration fiscale a ciblé les donations avant cession suivies d'un quasi-usufruit sur le prix. Ces montages ne sont plus envisageables de manière systématique. La pratique « industrielle » de la donation suivie d'un quasi-usufruit sur le prix de cession a touché à sa fin. Il convient toutefois de rappeler que l'article 774 bis du CGI maintient la validité de la purge des plus-values par une donation préalable et la prise en charge des droits par le donateur. L'article impose de questionner autrement le sort du prix de vente d'un bien démembré. À notre sens, le quasi-usufruit reste possible sous certaines conditions. Il faut respecter l'objectif du législateur et la doctrine administrative. Le notaire doit examiner les cas concrets. Il doit vérifier si le quasi-usufruit reste adapté ou si un autre mécanisme répond mieux aux attentes du client.

– Comment agir sur le prix de vente d'un bien démembré ? – Plusieurs options restent possibles⁹⁸⁴. Il convient d'écarter ici la répartition du prix entre usufruitier et nu-propriétaire. Elle ne pose pas de difficulté. Seront étudiés le remploi et le quasi-usufruit. Le quasi-usufruit peut convenir à certains clients et certaines situations.

– Peut-on conserver le quasi-usufruit sur la somme d'argent ? – La prudence s'impose. Le contribuable doit démontrer l'absence de but principalement fiscal.

– Peut-on placer le prix de vente sur un contrat d'assurance-vie ? – La réponse est positive, tout en restant prudent. L'usufruitier décide de placer cette somme sur un contrat d'assurance-vie⁹⁸⁵. À ce stade, il est supposé que la théorie des primes manifestement exagérées ne trouve pas à s'appliquer. On peut s'interroger sur la déductibilité de la créance à son décès. La jurisprudence rappelle à juste titre que le remploi de fonds « objets d'un quasi-usufruit » au sein d'une assurance, dont le bénéficiaire est le nu-propriétaire, ne constitue pas par principe un moyen de paiement de la dette de l'usufruitier⁹⁸⁶. La solution est connue, les capitaux d'assurance-vie seront taxables selon ses règles propres⁹⁸⁷. La cour précise « qu'il n'en découle pas pour autant une double imposition (…) puisque celle-ci détient en sa qualité de nue-propriétaire des fonds (…) une créance de restitution ». La cour a évidemment raison, la créance peut s'appliquer sur d'autres actifs du défunt. Cet arrêt a été rendu avant l'article 774 bis du CGI. Quel impact avec cet article ? Il est rappelé que le créancier doit prouver que l'opération ne répond pas à un objectif principalement fiscal⁹⁸⁸. La preuve peut s'avérer délicate. Si la créance ne s'avère pas déductible, il y a un risque de double imposition.

– L'assurance-vie peut-elle assurer le paiement de la créance ? – La réponse est positive. Le notaire peut prévoir une clause bénéficiaire à titre onéreux dans un contrat d'assurance-vie. Cette clause stipule que le capital versé au décès éteint une créance. Le nu-propriétaire perçoit les fonds. L'opération relève alors du régime fiscal spécifique de l'assurance-vie. Cette rédaction clarifie les effets civils et fiscaux et sécurise juridiquement la transmission.

– Peut-on conseiller un contrat de capitalisation ? – La réponse est positive. Afin de sécuriser le placement du prix de vente sous la forme d'un quasi-usufruit de notre exemple, il est possible de mettre en place un contrat de capitalisation. Ce contrat présente les mêmes atouts en matière d'investissement. Il bénéficie de la même fiscalité en cas de rachat que le contrat d'assurance-vie. La différence est connue, il est intégré à l'actif successoral. En l'absence de levier fiscal supplémentaire, la dette de restitution pourra s'imputer sur le contrat.

– Comment sécuriser ces quasi-usufruits ? – Le notaire doit rédiger une convention de quasi-usufruit. Il doit interroger et connaître des motivations autres que fiscales. Il est conseillé de les indiquer dans la convention de quasi-usufruit. Il doit y intégrer une clause sur l'article 774 bis du CGI. Cette clause renforce la sécurité juridique. Elle préserve aussi la responsabilité du notaire. Elle clarifie l'intention des parties et les modalités de la créance.

– Faut-il envisager des alternatives au quasi-usufruit ? – La réponse est positive. Le notaire doit explorer d'autres options. On pense bien évidemment au remploi et à la subrogation réelle. Plusieurs solutions permettent de remployer le prix de vente dans le respect du démembrement.

– Peut-on remployer le prix de vente dans l'acquisition d'un autre immeuble ? – La réponse est positive. Le mécanisme de la subrogation réelle le permet avec l'accord du nu-propriétaire et de l'usufruitier. L'usufruitier du premier bien devient usufruitier du nouvel immeuble et le nu-propriétaire conserve ses droits.

– Peut-on créer une société civile avec le prix de vente ? – La réponse est positive. La création d'une société civile avec remploi est possible par subrogation réelle. Le notaire doit néanmoins accorder une attention particulière aux statuts. La loi⁹⁸⁹ et la jurisprudence offrent une grande souplesse dans l'organisation du pouvoir politique et financier de la société, au point que certains statuts attribuent tous les pouvoirs politiques et financiers à l'usufruitier. Le nu-propriétaire n'a alors qu'un droit de présence aux assemblées. Il conviendra cependant d'être cohérent dans l'administration des pouvoirs en fonction des circonstances telles que l'âge, la situation patrimoniale de chacun, la composition du patrimoine… La société civile pourra investir dans l'immobilier ou dans des produits financiers et de façon générale tout actif.

– Peut-on constituer un portefeuille de valeurs mobilières ou souscrire un contrat de capitalisation ? – La réponse est positive. Le prix peut être remployé dans la constitution d'un portefeuille de valeurs mobilières ou la souscription d'un contrat de capitalisation. En usufruit simple, l'usufruitier conserve la substance du portefeuille. Il le restitue au terme de l'usufruit. En quasi-usufruit, il peut vendre librement mais doit restituer la valeur. Cette distinction modifie profondément les obligations de l'usufruitier.

– Peut-on remployer le prix dans la souscription démembrée d'un contrat d'assurance-vie ? – La réponse est positive. Le prix peut permettre la souscription d'un contrat d'assurance-vie démembré. L'investissement se réalise par le biais d'une subrogation réelle conventionnelle. Lors de la souscription, les parties décident conjointement d'écarter les effets de l'article 587 du Code civil et de remployer les fonds dans la souscription d'un contrat d'assurance-vie. Il n'y a plus de créance de restitution. Il faudra en parallèle porter une attention particulière à la clause bénéficiaire.

– Peut-on investir le prix de vente dans d'autres actifs ? – La réponse est positive. Le démembrement d'un actif spécifique reste hors du champ de l'article 774 bis du CGI. Le notaire peut donc conseiller un remploi dans d'autres biens. Le mécanisme de la subrogation réelle permet de conserver le démembrement.

– Quelles sont les conséquences sur nos pratiques ? – L'article 774 bis du CGI introduit une contrainte nouvelle. Avant son adoption, les clients disposaient d'une plus grande liberté. Aujourd'hui encore, ils conservent un éventail d'options qui leur permet de répondre à leurs attentes. Le notaire doit accorder une attention particulière à chaque situation.