– Les conséquences fiscales d'une notion économique (CGI, art. 666 et 761). – Les enjeux fiscaux de l'évaluation sont décisifs car cette notion détermine l'assiette de l'impôt950. Elle fixe la valeur de la base taxable. Les éléments constitutifs de l'assiette ont été étudiés sous l'angle juridique en première partie des travaux de cette commission951. La détermination de ces éléments constitutifs relève de l'exercice juridique de la qualification afin de soumettre l'impôt au droit et au pouvoir législatif. Mais l'assiette comprend une seconde composante essentielle : l'évaluation ou la valeur. Or, cette notion est purement économique. L'assiette de l'impôt est le produit de ces deux facteurs : l'un juridique consistant à qualifier les éléments constitutifs de l'impôt, et l'autre économique consistant à les valoriser. La composante juridique est définie et caractérisée par des notions de droit résultant de la volonté du législateur. La seconde composante est définie par les lois économiques et régulations du marché. La dépendance de la valorisation de l'assiette de l'impôt aux facteurs économiques contrarie le facteur juridique. Les aléas économiques, rendant les évaluations plus ou moins versatiles, heurtent l'impératif de sécurité juridique constituant, plus encore qu'une attente légitime du contribuable, un droit constitutionnel. Le risque fiscal provient de cette référence aux valeurs de marché, référence abstraite, mouvante et extérieure, relevant de lois économiques et de régulations non soumises au pouvoir législatif, ni à la volonté des parties. Cette assiette instable et non contrôlée de l'impôt crée un risque fiscal pour le contribuable car l'administration exerce le contrôle de l'assiette, tant sur ses éléments juridiques qu'économiques.
La nature des risques liés à l'évaluation
La nature des risques liés à l'évaluation
Rapport du 122e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2026
– L'origine du risque fiscal lié à l'évaluation. – Le risque fiscal lié à l'évaluation de la base taxable existe dès lors que c'est au contribuable de déterminer lui-même la valeur des actifs soumis à l'impôt et qu'il est tenu, pour cette obligation, de se référer à la valeur vénale.
- Le risque fiscal de contestation de la valeur par l'administration diminue voire disparaît lorsque sa détermination résulte d'une méthode objective. Par exemple en matière de droits de mutation à titre onéreux ou de TVA, l'assiette de l'impôt résulte d'un prix convenu entre les parties selon les règles du marché. Hors l'hypothèse de fraude qui masquerait une dissimulation du véritable prix convenu, l'assiette de l'impôt ne peut être remise en cause par l'administration. Sa détermination résulte d'une méthode objective de marché et l'opposition d'intérêts existant entre les parties à l'acte ne permet pas de douter de la réalité de la valeur constituant la base taxable.
- Le risque lié à l'évaluation de l'assiette est également maîtrisé lorsque ses règles d'évaluation résultent d'une méthodologie légale ne laissant pas de place à une marge d'appréciation. Ainsi en matière d'IR, les règles de détermination des revenus de chaque cédule suivent une méthodologie stricte. S'agissant des revenus fonciers ou des traitements et salaires, la valorisation des revenus et des charges déductibles ne pose pas de difficultés. Il en est de même en matière de bénéfices industriels et commerciaux, qui se réfèrent très largement au droit comptable. Les contentieux relatifs à ces impôts ne portent généralement pas sur la valorisation des éléments actifs et passifs, mais davantage sur des questions de qualifications juridiques et de preuves ou de dissimulation frauduleuse. Les droits de succession fournissent un autre exemple de méthode légale d'évaluation. Ainsi l'évaluation des meubles meublants doit être faite selon les règles prévues à l'article 764 du CGI. Toute faculté d'appréciation est retirée au contribuable qui doit se soumettre à ces dispositions et retenir soit le prix de vente publique, soit l'estimation contenue dans un inventaire notarié, soit le forfait de 5 %. Le risque lié à l'évaluation de l'assiette est par ailleurs totalement supprimé, lorsque cette dernière émane directement de l'administration. Il en est ainsi en matière d'impôts locaux, et spécialement de la détermination de la base de calcul de la taxe foncière, de la taxe d'habitation et de la contribution économique territoriale. La base d'imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties est constituée par la valeur locative cadastrale de ces propriétés, diminuée d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %. Les valeurs locatives cadastrales des propriétés bâties sont déterminées de façon différente selon la nature et l'affectation des biens imposables. Les valeurs locatives de base sont mises à jour annuellement pour tenir compte des changements affectant les propriétés et des revalorisations des évaluations. Ainsi, pour les locaux d'habitation, leur valeur locative est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis dans la commune pour chaque nature et catégorie de locaux. La valeur locative des locaux de référence ayant elle-même été fixée en fonction du cours des loyers libres normaux, en tenant compte du caractère de l'immeuble, de la qualité de la construction, des éléments d'équipement ou de confort. Les valeurs locatives de base résultent actuellement, en principe, de la dernière révision générale des évaluations foncières de 1974, effectuée sur la base des valeurs de 1970, dont les résultats ont été actualisés une seule fois en 1980. L'opération d'évaluation de chaque local consiste essentiellement à (i) classer celui-ci dans les diverses catégories de constructions représentées dans la commune, (ii) calculer sa surface pondérée par l'application de coefficients destinés à tenir compte de la situation et de l'entretien de l'immeuble et (iii) à appliquer à cette surface pondérée le tarif au mètre carré correspondant au local de référence de la catégorie concernée. Cette méthodologie administrative orthodoxe confère un apparat d'objectivité et de rigueur dans la valorisation de la base taxable. Elle a l'avantage de garantir au contribuable l'intangibilité de l'assiette. L'administration ne peut en effet contester une valeur qu'elle a elle-même déterminée. Elle révèle cependant des évaluations déconnectées du marché et incompréhensibles pour les contribuables.
Dans ces hypothèses, le risque fiscal lié à l'évaluation est limité voire nul, car les méthodes d'évaluation résultent de mécanismes objectifs : régulations du marché ou évaluation légale. Le risque fiscal de remise en cause de l'évaluation de la base taxable existe pour le contribuable dès lors que la responsabilité de l'évaluation lui incombe. Le système fiscal du XIX
e siècle reposait sur la détermination par l'administration de l'assiette de l'impôt selon une méthode indiciaire. Le XX
e siècle a transformé ce système d'évaluation de l'assiette en lui substituant un régime déclaratif par le contribuable sur une base réelle en référence aux valeurs de marché. La responsabilité de déterminer l'assiette de l'impôt a été transférée de l'administration au contribuable, l'administration se voyant ainsi confier un rôle de contrôle a posteriori. Par ailleurs, le mode de détermination de l'assiette de l'impôt a changé de nature en passant d'un mode objectif, légal ou indiciaire, à un mode subjectif laissant une marge d'appréciation au contribuable.
– Le périmètre du risque fiscal lié à l'évaluation. – Le risque fiscal lié à l'évaluation est la conséquence du droit de rectification dont dispose l'administration en vertu de l'article L. 17 du LPF952. Il découle des développements précédents que le périmètre de ce risque s'étend aux situations dans lesquelles le contribuable doit lui-même évaluer la base taxable en se référant à une valeur de marché, alors qu'il n'est paradoxalement pas dans une situation de fonctionnement normal du marché. Ces situations sont multiples et concernent plusieurs impôts.
- Les transmissions à titre gratuit. Par définition, les transmissions sans contrepartie sont hors marché. Ces opérations ne s'insèrent pas dans les mécanismes d'échanges de valeurs et de biens selon les lois économiques du marché. La valeur devant être arrêtée, principalement pour des raisons fiscales, doit l'être par référence aux valeurs de marché mais ne résulte pas des mécanismes du marché, comme l'est un prix de vente.
- L'impôt sur le patrimoine (essentiellement l'IFI). Alors que le marché forme un espace dynamique, un lieu d'échange et de transaction, il sert de référentiel de valeur pour imposer la détention d'un patrimoine figé et inerte. Le contribuable qui jouit paisiblement de son bien, en dehors des évolutions et des tensions du marché, est enjoint d'évaluer lui-même son patrimoine pour le soumettre à un impôt qui frappe sa simple détention.
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Les conflits d'intérêts. Ces conflits plaçant le contribuable, dans une même opération, en qualité de cédant et de cessionnaire, ou de créancier et de débiteur, perturbent le fonctionnement normal du marché. La loi fiscale sanctionne l'altération de l'équilibre contractuel pouvant en résulter. Plusieurs textes permettent à l'administration d'asseoir une imposition complémentaire en cas de sous-évaluation ou de surévaluation d'actifs.
- Ainsi les articles 38 et 209 du CGI théorisent l'acte anormal de gestion. Un arrêt d'assemblée plénière du Conseil d'État le définit en ces termes : « S'agissant de la cession d'un élément d'actif immobilisé, lorsque l'administration, qui n'a pas à se prononcer sur l'opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, soutient que la cession a été réalisée à un prix significativement inférieur à la valeur vénale qu'elle a retenue et que le contribuable n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause cette évaluation, elle doit être regardée comme apportant la preuve du caractère anormal de l'acte de cession si le contribuable ne justifie pas que l'appauvrissement qui en est résulte a été décidé dans l'intérêt de l'entreprise, soit que celle-ci se soit trouvée dans la nécessité de procéder à la cession à un tel prix, soit qu'elle en ait tiré une contrepartie »953.
- L'article 111, c du CGI permet également à l'administration de sanctionner les distributions occultes. L'arrêt Thérond permet d'analyser ce risque : « Considérant qu'en cas d'acquisition par une société à un prix que les parties ont délibérément majoré par rapport à la valeur vénale de l'objet de la transaction, ou, s'il s'agit d'une vente, délibérément minorée, sans que cet écart de prix comporte de contrepartie, l'avantage ainsi octroyé doit être requalifié comme une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d'une distribution de bénéfices au sens des dispositions précitées de l'article 111 c du CGI, alors même que l'opération est portée en comptabilité et y est assortie de toutes les justifications concernant son objet et l'identité du co-contractant, dès lors que cette comptabilisation ne relève pas, par elle-même, la libéralité en cause ; que la preuve d'une telle distribution occulte doit être regardée comme apportée par l'administration lorsqu'est établie l'existence, d'une part, d'un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien cédé, d'autre part, d'une intention, pour la société, d'octroyer, et, pour le co-contractant, de recevoir, une libéralité du fait des conditions de la cession »954.
- L'article 57 du CGI permet encore à l'administration de sanctionner les transferts de bénéfices à l'étranger lorsque les opérations ne sont pas réalisées dans des conditions normales de marché. L'arrêt Cap Gemini 955 est ici éclairant : « Il résulte de ces dispositions [CGI, art. 57] que, lorsqu'elle constate que les prix facturés par une entreprise établie en France à une entreprise étrangère qui lui est liée, sont inférieurs à ceux pratiqués par des entreprises similaires exploitées, normalement, c'est-à-dire dépourvues de liens de dépendance, l'administration doit être regardée comme établissant l'existence d'un avantage qu'elle est en droit de réintégrer dans les résultats de l'entreprise française, sauf pour celle-ci à justifier que cet avantage a eu pour elle des contreparties aux moins équivalentes. À défaut d'avoir procédé à une telle comparaison, le service n'est, en revanche, pas fondé à invoquer la présomption de transferts de bénéfices ainsi instituée mais doit, pour démontrer qu'une entreprise a consenti une libéralité en facturant des prestations à un prix insuffisant, établir l'existence d'un écart injustifié entre le prix convenu et la valeur vénale du bien cédé ou du service rendu ».
– La valeur vénale. – La valeur vénale forme le référentiel de l'évaluation de l'assiette de la plupart des impôts. Lorsqu'une opération taxable s'insère, comme une vente, dans le jeu normal du marché, la démonstration de la valeur vénale ne souffre aucune difficulté. Mais lorsque l'opération en cause est l'une des opérations à risques évoquées précédemment, le contribuable doit déterminer la valeur vénale de l'actif sans se confronter au marché. Or, il n'existe pas de définition légale de la valeur vénale. C'est une notion essentiellement économique que la jurisprudence a définie comme le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l'état dans lequel se trouve le bien avant la mutation et abstraction faite de toute valeur de convenance. Une jurisprudence ancienne et abondante confirme invariablement la même définition de la valeur vénale956, elle-même reprise par la doctrine administrative957. Lorsqu'il existe un marché organisé et fiable avec des cotes officielles et publiques pour des biens facilement comparables, le contribuable peut assez aisément évaluer son patrimoine. Mais pour certains actifs, l'évaluation par référence à la valeur vénale demeure aléatoire. Les méthodes d'évaluation et les marges d'interprétation créent un spectre extrêmement large d'évaluation d'un même bien. Il en est essentiellement ainsi des immeubles, des titres de sociétés non cotées et des fonds de commerce. Une doctrine abondante et des ouvrages spécialisés fournissent une mine d'informations sur la notion de valeur vénale et sur les méthodologies applicables958 pour évaluer chaque classe d'actifs. Les meilleurs experts se gargarisent d'un langage docte sur ces questions. Mais la valeur vénale demeure une notion économique, une notion de fait soumise à l'appréciation des juges du fond. Elle génère un aléa contraire à la sécurité juridique. Elle nuit à la nécessaire prévisibilité de la règle de droit pour le contribuable de bonne foi, soucieux de s'acquitter du juste impôt décidé par le Parlement, sans craindre une remise en cause postérieure par l'administration.
– La date de l'évaluation. – Il est important de rappeler que la valeur vénale d'un bien doit être déterminée au jour du fait générateur de l'impôt (date du décès, de l'acte de donation ou au 1er janvier pour l'IFI), en considérant son état matériel et juridique à cette date ainsi que l'état du marché à cette même date. Peu importe les circonstances et événements postérieurs au fait générateur susceptibles d'affecter sa valeur. Il ne peut donc pas être tenu compte d'une vente postérieure au fait générateur de l'impôt959. S'agissant de l'évaluation d'un portefeuille de titres, il ne peut pas plus être tenu compte de la valeur de liquidation de valeurs mobilières cotées postérieures au décès, même en période de crise financière génératrice d'une forte dépréciation960. La jurisprudence a considéré que la situation d'indivision créée à l'occasion de la transmission imposable ne justifiait pas une décote de la valeur des biens961. En revanche, elle a admis qu'il pouvait être tenu compte de la situation d'indivision en matière d'ISF962. Un changement de réglementation d'urbanisme postérieurement au fait générateur ne doit pas non plus être pris en considération pour évaluer un bien immobilier963. Dans certains cas particuliers, le juge module cependant ce principe et retient des éléments d'appréciation de la valeur postérieurs au fait générateur. Il a pu ainsi être tenu compte des perspectives d'avenir existant à la date du fait générateur de l'impôt pour évaluer un fonds de commerce964. Cette exception permet surtout d'introduire une certaine tolérance en cas de transmission d'une entreprise par décès. En cas de décès du chef d'entreprise, l'évaluation des titres non cotés ou du fonds de commerce doit tenir compte de la dépréciation résultant du décès.
– L'évaluation des immeubles. – La valorisation des immeubles965 est une question sensible qui se pose fréquemment aux notaires pour l'établissement d'une déclaration de succession, d'une donation ou d'une déclaration d'IFI. Si la loi n'impose aucune méthode spécifique d'évaluation des immeubles, la jurisprudence et la doctrine administrative considèrent que la méthode par comparaison demeure la plus pertinente. En s'appuyant sur les données réelles du marché, elle permet d'en dégager les tendances dominantes et par extrapolation de déterminer la plus forte probabilité de prix auquel le bien pourrait être vendu. Pour que la valeur obtenue soit la plus fiable possible, la Cour de cassation exige qu'il soit procédé à des comparaisons issues de cessions, en nombre suffisant, de biens intrinsèquement similaires, en fait et en droit966. La méthode d'évaluation doit prendre en considération les éléments réels d'appréciation, qu'il s'agisse des facteurs d'ordre socio-économique, physique ou juridique, abstraction faite des circonstances propres à la situation personnelle des parties967. Selon la doctrine précitée extraite du Lexis Pratique Fiscal rédigée par Mme Quilici, les facteurs socio-économiques dépendent essentiellement de l'appréciation de la situation économique et par conséquent du pouvoir d'achat dans un secteur défini, tandis que les critères environnementaux varient selon la proximité des commerces, écoles et autres services. Les facteurs physiques du bien se distinguent en quatre catégories : sa nature (terrain, maison, appartement, biens professionnels), sa consistance (superficie, matériaux, état d'entretien), sa situation et ses facilités de communication. Les facteurs juridiques s'entendent notamment de l'occupation, d'une situation d'indivision, de l'état des servitudes, de la réglementation d'urbanisme et de manière générale des réglementations applicables en matière immobilière. Il convient de souligner à cet égard que les mesures législatives en matière de diagnostic de performance énergétique (DPE) et de contrôle des locations produisent des effets délétères sur le marché immobilier. La prise en compte de l'ensemble de ces critères autorise le contribuable à pratiquer certaines décotes. La jurisprudence a pu ainsi admettre une décote de 20 % d'un bien pour tenir compte de son état d'occupation968. Si cette jurisprudence demeure relativement bienveillante, la décote doit demeurer justifiée. La prise en compte de l'ensemble de ces critères peut créer un spectre de valeurs extrêmement large pour un même bien, source d'insécurité juridique. Les contentieux fiscaux en la matière sont d'ailleurs très importants. L'étude de la jurisprudence récente permet d'affiner l'analyse des critères d'évaluation. Elle permet surtout de constater que si la valeur demeure une notion économique, la méthodologie de l'évaluation par comparaison a un caractère obligatoire. Elle est plus qu'une simple méthode d'évaluation. Elle constitue une règle de procédure qui est la garantie du respect du droit pour déterminer la valeur d'un bien et donc l'assiette de l'impôt. Les juges rappellent l'exigence de cette méthode par comparaison et veillent au strict respect de ses critères d'application. Différents arrêts rendus par des cours d'appel en 2024 viennent illustrer l'importance de retenir des biens intrinsèquement similaires pour justifier la valorisation d'un immeuble, selon la méthode de comparaison.
- Ainsi la cour d'appel de Paris, dans un arrêt du 30 septembre 2024, a eu l'occasion de rappeler que « la valeur vénale réelle d'un bien sur la base de laquelle l'administration des impôts est en droit, en application de ces dispositions [LPF, art. L. 17], de rectifier le prix ayant servi de base à la perception d'une imposition, lorsque ce prix paraît inférieur à cette valeur, correspond au prix que le jeu normal de l'offre et de la demande permettrait de retirer de la vente du bien en cause à la date du fait générateur de l'impôt. Cette valeur peut être déterminée par comparaison avec les prix constatés pour des cessions de biens qui, sans être parfaitement identiques au bien en cause, lui sont intrinsèquement similaires, cette similitude portant sur l'état de fait et l'état de droit des biens »969. La cour s'attache à vérifier que la méthode par comparaison a bien été respectée et que les éléments de comparaison retenus sont pertinents. Dans ce sens, elle juge dans une analyse des faits que « les deux premiers termes de comparaison apparaissent similaires au bien à évaluer, en ce que ces trois appartements sont situés dans les quartiers au prestige comparable, constituent des appartements de grande surface, quand bien même l'appartement situé (…) présente une surface inférieure aux deux autres. Le fait que le deuxième terme de comparaison soit situé au 2e étage, et non au 1er ne justifie pas qu'il soit écarté (…) ».
- Dans un arrêt du 13 février 2024, la cour d'appel de Toulouse a jugé que la méthode de valorisation utilisée par l'administration fiscale pour rehausser la valorisation d'un immeuble successoral ne saurait être retenue pour les raisons suivantes : « La valeur d'une maison comprenant quatre appartements, qui plus est en indivision, ne pouvant être utilement appréciée en additionnant la valeur de quatre appartements susceptibles de faire l'objet de mutations distinctes, cette maison ne pouvant en son état juridique et matériel actuel faire l'objet de mutation appartement par appartement. (…) En définitive, en l'absence de référence dans la proposition de rectification à des biens comparables intrinsèquement similaires, l'administration ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l'insuffisance de valorisation qu'elle reproche au contribuable »970. La cour d'appel de Toulouse a ainsi prononcé l'annulation de la décision de rejet de la réclamation du contribuable.
D'autres décisions de juridictions du fond pourraient être citées. Elles démontrent que le juge impose à l'administration le respect de la méthodologie de l'évaluation par comparaison nécessitant la recherche de biens, qui sans être parfaitement identiques au bien en cause, lui sont à tout le moins intrinsèquement similaires, et ce tant sur l'état de fait que sur l'état de droit des biens. La vérification du respect de cette méthode d'évaluation est la garantie du respect d'une règle de procédure imposée à l'administration. Pour respecter cette exigence d'évaluation in concreto, la jurisprudence rejette les analyses de prix au mètre carré par secteur géographique, trop approximatives, qu'elle assimile à une évaluation indiciaire.
– L'évaluation des titres de sociétés non cotées. – Le risque fiscal lié à l'évaluation des titres de sociétés non cotées est également très sensible en matière de transmission à titre gratuit. Pas plus que pour les immeubles, la loi ne définit la valeur vénale des titres de sociétés non cotées. La jurisprudence a pallié cette carence et la définit de la manière suivante : « La valeur vénale des titres non admis à la négociation sur un marché réglementé doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qui aurait résulté du jeu normal de l'offre et de la demande à la date à laquelle la cession est intervenue »971. Cette définition de principe a ensuite été complétée par d'autres décisions. La cour administrative d'appel de Nancy a ainsi précisé la méthode d'évaluation, aux termes d'un considérant qu'il convient de citer : « Considérant que la valeur réelle des titres non cotés d'une société doit être déterminée par référence à la valeur des autres titres de la société telle qu'elle ressort des transactions portant à la même époque sur ces titres dès lors que cette valeur ne résulte pas d'un prix de convenance ; qu'en l'absence de toute transaction ou de transaction équivalente, l'appréciation de la valeur vénale est faite en utilisant les méthodes d'évaluation qui permettent d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date où la cession est intervenue »972. Selon la jurisprudence, la valeur vénale est celle qui correspond au prix qui aurait pu être obtenu entre tiers dans des conditions normales de marché. Dans les sociétés familiales ou fermées, dans lesquelles le capital demeure contrôlé, la valeur de marché est une valeur paradoxale, faute de marché. Pour une participation minoritaire, l'illiquidité des titres justifie une décote. L'existence d'actions de priorité conférant des droits politiques et/ou financiers prépondérants ajoute un élément de complexité pour évaluer les titres. Dans ces conditions, la valeur réelle d'une société ou d'une participation est difficile à déterminer. La méthode d'évaluation par comparaison demeure privilégiée. Et la jurisprudence a pu considérer qu'une cession unique pouvait constituer un élément de comparaison suffisant. Un arrêt de la Cour de cassation illustre la primauté de la méthode de comparaison sur les autres méthodes d'évaluation973. Sous réserve de cet arrêt inédit, ni la loi ni la jurisprudence n'imposent de méthode d'évaluation particulière pour les titres non cotés974. Plusieurs méthodes d'évaluation coexistent et sont admises par la jurisprudence :
- la méthode de la valeur mathématique ou patrimoniale975 consiste à valoriser une entreprise à partir de son actif net comptable puis à procéder à des retraitements pour refléter la valeur vénale des actifs ;
- la méthode de la valeur de rendement 976 consiste à réaliser une évaluation sur la base des bénéfices distribués par la société ;
- la méthode de la valeur de productivité 977 consiste à déterminer une valeur par capitalisation des résultats nets courants de l'activité ;
- la méthode des flux de trésorerie actualisés978 consiste à valoriser les flux de trésorerie futurs actualisés.
Ces méthodes sont validées par la jurisprudence et par l'administration qui les a reprises dans le Guide de l'évaluation des entreprises et des titres cotés réalisé en 2006 et mis à disposition en ligne par l'administration. Si toutes ces méthodes sont admises, elles doivent être choisies et utilisées opportunément selon les spécificités de l'entreprise à évaluer. Chaque méthode est plus ou moins pertinente selon la taille de l'entreprise, son secteur d'activité, ses immobilisations, sa trésorerie et tout autre critère permettant de saisir la véritable valeur de l'entreprise. En pratique, toutes ces méthodes sont combinées afin de pondérer leurs résultats et d'approcher la juste valeur979. Il n'en demeure pas moins que l'évaluation des titres de sociétés non cotées dans le cadre de transmission à titre gratuit demeure la cause d'un risque fiscal important.
– Les interactions de l'impôt et de la valeur. – La question de la valeur a été appréhendée en tant qu'élément de l'assiette de l'impôt. Il convient de pousser l'analyse en sondant les interactions entre l'impôt et la valeur. Il sera ainsi mis en évidence que l'impôt affecte la valeur de deux manières.
- Les effets perturbateurs de l'impôt sur la valeur. La fiscalité produit, tout d'abord, des effets perturbateurs du marché qui modifie le jeu normal de l'offre et de la demande. La valeur vénale des biens, constitutive de l'assiette de certains impôts, se trouve altérée par l'impôt lui-même. Cet effet résulte des politiques fiscales incitatives à caractère économique. Il en est ainsi des mesures fiscales de soutien du secteur immobilier locatif. Des avantages fiscaux ciblés, destinés à encourager la production de logements et à attirer l'épargne et l'investissement, produisent un effet de hausse des prix. Ces aides fiscales, prenant généralement la forme d'un amortissement ou d'une réduction d'impôt, encouragent l'augmentation de la demande qu'elles financent. L'afflux d'investisseurs intéressés par ces mesures, et l'augmentation de la demande en résultant, perturbe le jeu normal du marché. Il en résulte à court terme une augmentation artificielle des prix. Cet effet perturbateur de l'impôt sur la valeur se constate également pour la valorisation de certaines entreprises. Des mesures fiscales massives sont destinées à soutenir et financer les entreprises innovantes, la recherche et le développement. Ainsi, le statut fiscal des Jeunes entreprises innovantes (JEI), le crédit d'impôt recherche (CIR) et les réductions d'impôt pour capter l'épargne et l'investissement aident de manière significative les entreprises à développer leur activité dans les nouvelles économies. Ces mesures de soutien favorisent, sur le marché du capital-risque, la spéculation sur les titres de ces sociétés non cotées. Les valorisations utilisées pour les levées de fonds par augmentations de capital et autres opérations financières sont souvent déconnectées de la valeur réelle de ces entreprises au regard de leurs actifs et de la richesse réellement créée.
- Les effets de la fiscalité latente sur la valeur. On peut également s'interroger sur l'effet de la fiscalité latente attachée à un actif, sur la valorisation de ce dernier. Peut-on prendre en compte une dette fiscale future pour déterminer la valeur d'un bien ? Par exemple, dans le cadre d'un partage de communauté consécutif à un divorce, la masse active comprend la résidence principale des ex-époux et un portefeuille de valeurs mobilières. Ces deux actifs se sont fortement valorisés durant la communauté et sont porteurs des plus-values. Les traitements fiscaux de ces gains sont cependant opposés en cas de cession. La résidence principale sera exonérée alors que le portefeuille de valeurs mobilières subira l'impôt. Est-ce que les opérations de liquidation partage doivent tenir compte de cette fiscalité latente ? Une question de même nature peut se poser pour la valorisation de sociétés ou de groupes de sociétés au sein desquels des plus-values demeurent en report ou en sursis d'imposition suite à des restructurations et opérations sur le capital. Cette fiscalité latente altère la véritable valeur des titres de sociétés. La jurisprudence ne semble pas avoir été saisie de ces questions, mais deux décisions de la Cour de cassation en matière d'IFI permettent d'y prêter une certaine attention. Ainsi, des contribuables ont imaginé prendre en compte dans le montant de leur IFI le montant de la plus-value latente qui serait due en cas de vente du bien. Cette demande a une première fois échoué devant la Cour de cassation980, sans en rejeter pour autant le principe. Mais une deuxième décision981 a ouvert la voie en autorisant la déduction, dès lors que la cession était inévitable compte tenu du contexte.