– La vente à vil prix ou à prix modique : donation indirecte ou donation déguisée ? – Dès lors qu'une vente est réalisée à un prix inférieur à la valeur vénale du bien, la question de la qualification de l'avantage consenti à l'acquéreur peut se poser. Si le prix est conforme à la convention des parties, mais simplement inférieur à la valeur vénale, le droit fiscal parlera d'« insuffisance ». Le delta constaté sera soumis à un redressement des droits de vente, assortis d'intérêts de retard et d'éventuelles pénalités. En revanche, si la convention des parties est autre718 et contient une « dissimulation », la fraude sera lourdement sanctionnée au moyen de pénalités fiscales au taux de 80 % et de poursuites pénales. Mais quand cette insuffisance ou cette dissimulation cache une intention libérale, que l'administration aura à démontrer par un faisceau d'indices719, l'opération peut, selon l'administration, constituer soit une donation indirecte soit une donation déguisée. Cette qualification dépendra des circonstances propres à chacune des affaires. Cette position est contestée par les auteurs qui ne voient la possibilité que d'une qualification en donation indirecte dans la mesure où, quel que soit son montant réel, le prix a bel et bien été réglé720. La dissimulation ne serait démontrable qu'à défaut de paiement du prix stipulé ou par l'existence d'une contre-lettre. Mais pour l'administration, la modicité du prix ou sa vileté seront de nature à démontrer l'existence d'une donation déguisée, l'acte à titre onéreux étant le support de la dissimulation721. L'importance de la différence entre la valeur vénale du bien (la réalité économique) et le prix payé (l'apparence de vente créée par l'acte) semble correspondre au critère de l'administration pour déterminer la qualification entre donation indirecte et déguisée. La réalité de l'acte de vente à un prix simplement minoré pourra être apportée, engendrant une qualification en donation indirecte. Dans cette hypothèse, la vente revêt un caractère principal et la simulation n'est réalisée qu'à titre accessoire. Le silence a été gardé sur une partie du prix, mais une part non négligeable de celui-ci a bel et bien été payée. A contrario, l'importance de la dissimulation pourra faire basculer la qualification vers une donation déguisée, rendant l'acte de vente tout simplement fictif, quand bien même le prix modique aura été réglé. La minoration du prix est telle que l'opération n'est qu'une simulation de vente. Le péché véniel se mue en péché mortel, selon l'importance du mensonge. Cette distinction entre donation indirecte et déguisée semble ici encore question de mesure, de proportion. En tout état de cause, aucune de ces qualifications ne pourra être retenue sans la preuve de l'élément moral, c'est-à-dire de l'intention libérale animant le vendeur722.
Vente à vil prix ou à prix modique
Vente à vil prix ou à prix modique
Rapport du 122e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2026
– Quelle est l'incidence de cette qualification sur la partie du prix effectivement réglée ? – Ou autrement posé, la libéralité porte-t-elle simplement sur la différence entre le prix effectivement payé et la valeur vénale du bien ? Ou au contraire, faut-il considérer que l'acte tout entier dissimule une donation avec charge, taxable pour le tout aux DMTG ? Cette question est centrale pour déterminer les conséquences de la qualification en donation. S'il s'agit d'une donation indirecte, seul l'avantage résultant de la modicité sera imposé aux DMTG ; alors que s'il s'agit d'une donation déguisée, elle emportera requalification de l'intégralité de l'opération et sera taxable pour le tout aux DMTG sans distraction de la charge consistant au paiement d'une partie du prix723. En effet, de la lecture des principes établis par la doctrine administrative et la jurisprudence, la requalification de l'opération en donation pour le tout doit emporter cette conséquence :
- Tout d'abord, dès lors qu'une donation est assortie d'une charge, celle-ci n'est pas déductible, sauf exceptions724. Dans son commentaire, l'administration fiscale admet néanmoins que « cette règle ne doit pas (…) être appliquée d'une manière absolue. Si les parties indiquent clairement leur volonté de dissocier les dispositions de l'acte, il y a lieu de donner à la convention son double caractère »725. Ainsi est-il possible de réaliser dans un même acte une vente partielle et une donation partielle d'un même bien, dès lors que le prix de vente est effectivement payé. Mais si l'acte tout entier a l'apparence d'une donation, la charge n'est pas déductible. Si l'acte n'est qu'une opération de vente à vil prix ou à prix modique, la donation s'y dissimule totalement. Si l'acte tout entier vient à être qualifié de donation déguisée, l'administration, en lui rétablissant sa véritable qualification, rend cette exception au principe de non-distraction des charges inapplicable. L'intégralité de l'acte contient une donation qui ne permet pas de distinguer la partie gratuite de la partie onéreuse.
- Par ailleurs, au titre de la dissimulation, le commentaire de l'administration prévoit que « l'assiette de la majoration de 80 % prévue à l'article 1729 du CGI est constituée par les droits de donation liquidés sur la valeur vénale réelle du bien et non sur le prix exprimé dans l'acte »726. Cette affirmation selon laquelle les droits de donation sont liquidés sur la valeur vénale réelle du bien sous-entend l'absence de distraction de la charge ayant consisté au paiement d'une partie du prix.
- Enfin, dans un avis rendu le 26 septembre 2024 par le Comité de l'abus de droit fiscal, ce principe de non-distraction des charges est retenu en référence à « une jurisprudence constante de la Cour de cassation »727, qui considère qu'« une donation constitue une libéralité pour le tout lorsque la charge stipulée par le donateur a une valeur inférieure à la valeur du bien transmis »728. La qualification de l'acte de vente en donation déguisée emporte application de ce principe de non-distraction des charges.
Pour autant, cette position tendant à ne pas distraire la charge (le prix effectivement payé même s'il est modique) est contestable, car elle naît du parti pris pour la qualification de donation déguisée. Or, comme l'affirme un auteur, « il est possible de se demander s'il n'y a pas là un excès, voire un artifice, tant il semble difficile de soutenir que les parties n'ont pas entendu réaliser une vente. Simplement, elles ont dissimulé que celle-ci était également l'occasion d'octroyer un avantage, voulu, à l'une d'elles. Le mensonge ne porte pas sur l'acte en entier, mais sur le silence gardé au sujet de la donation indirecte qu'il permet d'opérer, grâce à la stipulation d'un prix largement inférieur à la valeur du bien »729. Cette qualification de donation déguisée est contestée par la doctrine qui voit dans la vente à prix modique une donation indirecte sur l'avantage consenti, entraînant seulement l'imposition de celle-ci aux DMTG.