Les exonérations

Rapport du 122e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2026

Il existe plusieurs exonérations en matière de plus-value immobilière. En sus de l'exonération classique liée à la durée de détention, il y a celles liées à la qualité du cédant (ancienne résidence en France d'un non-résident, logement possédé en France par un non-résident, vente par un retraité ou un invalide de condition modeste), celles liées à la nature de l'acte de cession (expropriation sous condition de remploi, remembrement), sans oublier celles relatives à l'indemnité d'assurance suite à un sinistre et la cession d'un droit de surélévation. Seules seront développées celles posant des difficultés pratiques aux notaires : l'exonération sous condition de remploi d'un logement autre que la résidence principale (§ I), l'exonération des cessions destinées à la création de logements sociaux (§ II) et l'exonération dans un contexte international (§III).

Exonération sous condition de remploi dans les vingt-quatre mois

– Quelles sont les conditions d'application de cette exonération ? – La plus-value immobilière est exonérée¹⁴⁵³ : Au titre de la première cession d'un logement, y compris ses dépendances immédiates et nécessaires au sens du 3^o si leur cession est simultanée à celle dudit logement, autre que la résidence principale, lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession. L'exonération est applicable à la fraction du prix de cession défini à l'article 150 VA du CGI que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. En cas de manquement à l'une de ces conditions, l'exonération est remise en cause au titre de l'année du manquement¹⁴⁵⁴.

Les conditions de l'exonération sont strictes :
- le bénéficiaire doit être fiscalement domicilié en France au jour de la cession¹⁴⁵⁵ ;
- le cédant ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale et ne doit pas avoir été propriétaire, directement ou par personne interposée¹⁴⁵⁶, de sa résidence principale au cours des quatre années (appréciées de date à date) ;
- l'exonération ne peut porter que sur un logement autre que la résidence principale. Les terrains à bâtir, locaux à usage professionnel et parts de société même à prépondérance immobilière sont écartés. L'administration fiscale admet, par mesure de faveur, que le cédant puisse choisir la cession au titre de laquelle il souhaite bénéficier de l'exonération¹⁴⁵⁷ ;
- seule la première cession d'un logement intervenue depuis le 1^er février 2012 bénéficie de l'exonération. La seconde cession ne bénéficie pas de l'exonération ;
- la vente d'une quote-part indivise et la vente du logement par la société dont le contribuable est associé sont prises en compte. Toutefois, l'exonération est limitée au montant des droits que celui-ci détient ;
- en cas de cession par une société non transparente¹⁴⁵⁸, l'exonération s'apprécie au niveau de chacun des associés¹⁴⁵⁹.
Les conditions du remploi le sont tout autant :
- les fonds doivent être remployés dans les vingt-quatre mois dans l'acquisition, la construction d'un logement ou l'exécution de gros travaux La seule acquisition d'un terrain n'est pas suffisante ;
- l'acquisition doit être effectuée en France ou dans un État dépendant de l'Espace économique européen ayant conclu une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale¹⁴⁶⁰ ;
- l'opération peut être une vente, une licitation, un échange ou un partage donnant lieu à versement d'une soulte. Le paiement des droits de donation ou de succession vaut également remploi ;
- l'exonération est subordonnée à l'affectation du logement à la résidence principale du cédant, sans délai minimal de conservation ou d'affectation à titre de résidence principale¹⁴⁶¹ ;
- le remploi peut être réalisé soit par chaque associé à titre individuel, soit par la société qui acquiert ou construit la résidence principale de l'un ou des associés qui demande le bénéfice de l'exonération¹⁴⁶² ;
- l'exonération est applicable à la fraction du prix de cession que le cédant remploie. Si le remploi est total, l'exonération sera totale ; si le remploi est partiel, l'exonération sera proportionnelle¹⁴⁶³ ;
- pour apprécier le montant du remploi, il n'est pas tenu compte des remboursements de crédit en cours ni de la souscription d'un nouvel emprunt pour l'acquisition de la résidence principale¹⁴⁶⁴ ;
- il semble que les frais d'acquisition ne sont pas pris en compte dans le coût de l'acquisition¹⁴⁶⁵.

Conseil

Check-list – Conditions cumulatives à remplir

Le vendeur est domicilié en France au jour de la cession.
Le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale depuis moins de quatre ans.
Le bien vendu est un logement.
Il s'agit de la première cession depuis le 1^er février 2012.
Le remploi sera effectif dans les vingt-quatre mois.
Le remploi portera sur la résidence principale.

Document à faire valider par le vendeur et à conserver.

– Quelles sont les obligations déclaratives ? – Sous peine de remise en cause de l'exonération, l'acte de vente doit comporter les indications suivantes :

le fondement de l'exonération ;
l'identité du bénéficiaire et ses droits sur le prix de cession ;
le montant de la plus-value exonérée.

L'imprimé n^o 2048 est indispensable et accompagnera le paiement des droits si l'exonération est partielle. Si l'exonération est totale, aucune déclaration ne doit être déposée¹⁴⁶⁷. Que l'exonération soit totale ou partielle, le montant net de la plus-value exonérée doit être reporté par le cédant sur sa déclaration de revenus n^o 2042-c. Aucune mention n'est requise dans l'acte d'acquisition de la résidence principale, la production d'une copie authentique est suffisante¹⁴⁶⁸.

Conseil

La possibilité d'une demande d'exonération a posteriori

L'article 41 duovicies O-H de l'annexe III du CGI prévoyant les mentions devant figurer dans l'acte de cession, ne comporte aucun terme impératif. En conséquence ces dispositions ne semblent pas faire obstacle à ce qu'un contribuable qui n'a pas fait valoir lors de la vente son droit à exonération puisse demander dans le délai de réclamation la restitution de l'impôt dont il s'est acquitté dès lors qu'il a remployé le prix de cession à l'acquisition de sa résidence principale dans le délai de vingt-quatre mois¹⁴⁶⁹. Toutefois, certains services fiscaux refusent la restitution¹⁴⁷⁰.

Exonération en cas de cession destinée à la création de logements sociaux (CGI, art. 150 U, II, 7)

– Rappel. – L'exonération de la plus-value pour la cession des immeubles destinés au logement social a été introduite par la loi n^o 2013-1278 du 29 décembre 2013. Il s'agit d'une mesure temporaire reconduite chaque année, sans interruption depuis cette date. Compte tenu de la durée supérieure à une année des promesses de vente signées par les entreprises sociales pour l'habitat, il est généralement prévu, à titre de condition essentielle et déterminante, qu'en cas de non-reconduction de cette disposition le promettant peut demander à sortir de la promesse de vente sans indemnité.

– Quelles sont les conditions d'application de l'exonération lorsque la cession a lieu au profit d'un organisme en charge du logement social ? – Elles sont multiples.

Le cédant peut être une personne physique ou une personne morale relevant de l'article 8, 8 bis ou 8 ter du CGI passible de l'IR et doit être domicilié en France¹⁴⁷¹.
Le bien peut être un immeuble bâti ou non bâti, une partie d'immeuble ou de droits relatifs à ces biens (usufruit, nue-propriété, servitude, droit de surélévation, mitoyenneté, bail emphytéotique...), mais il ne doit pas être compris dans un périmètre faisant l'objet d'une convention dans le cadre d'un programme pour lequel une convention a été conclue entre l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) et les collectivités territoriales.
Le cessionnaire doit être un organisme en charge du logement social ou une collectivité territoriale qui s'engage à revendre, dans le délai d'un an prorogeable, le bien acquis à un organisme en charge du logement social.
L'exonération s'applique au prorata de la surface habitable destinée à être affectée à des logements sociaux ou intermédiaires par rapport à la surface totale des constructions du programme immobilier. L'exonération est totale pour les organismes chargés du logement social lorsque le prorata dépasse 80 %.

La sanction du non-respect des engagements du cessionnaire est une amende de 10 % du prix d'acquisition à la charge du cessionnaire. L'exonération de la plus-value du cédant n'est jamais remise en cause même en cas de non-rétrocession par une collectivité locale à un organisme en charge du logement social. Par contre, la collectivité territoriale qui manque à la condition de rétrocession est tenue de reverser à l'État le montant au titre de la plus-value immobilière exonérée¹⁴⁷².

– Quelles sont les conditions d'application de l'exonération lorsque la cession a lieu au profit de tout cessionnaire ? – L'article 9 de la loi n^o 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015 a étendu le bénéfice de l'exonération précédente aux cessions au profit de tout cessionnaire prenant l'engagement, dans une mention dans l'acte d'acquisition, de construire des logements sociaux. Dans les faits, l'acquisition est effectuée par un promoteur privé qui s'engage à revendre tout ou partie des logements construits à un organisme HLM. La vente des logements aura lieu le plus souvent sous forme de vente d'immeuble à construire (VEFA). Quelques précisions s'imposent :

la qualité du cessionnaire est sans incidence sur le bénéfice de l'exonération(personne physique ou personne morale) ;
l'acte d'acquisition du bien doit contenir un engagement du cessionnaire de réaliser des logements sociaux dans un délai de quatre ans de la date d'acquisition ;
les logements sociaux sont ceux mentionnés aux 3^o et 5^o de l'article L. 831-1 du Code de la construction et de l'habitation ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement par une convention conclue entre le représentant de l'État et le bailleur ;
l'agrément de construction s'entend de la décision favorable du préfet portant agrément de l'opération au sens de l'article R. 331-14 du même code ;
le délai d'obtention de l'agrément (par le cessionnaire ou par l'acquéreur des logements sociaux) est de dix-huit mois à compter de l'acquisition du bien par le cessionnaire ;
le montant de l'exonération de la plus-value est déterminé au prorata de la surface habitable des logements sociaux construits par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier ;
en présence de plusieurs parcelles acquises auprès de vendeurs distincts pour réaliser un même programme immobilier contenant des logements sociaux, le prorata de la superficie de logements sociaux s'apprécie non pas parcelle par parcelle, mais à l'échelle du programme immobilier dans son ensemble. Ainsi, la quote-part de la plus-value exonérée est la même pour l'ensemble des parcelles concernées par la réalisation d'un même programme immobilier faisant l'objet d'un permis de construire unique, quelle que soit l'emprise foncière des logements sociaux réalisés¹⁴⁷³.

La sanction applicable au cessionnaire (absence d'agrément par le cessionnaire ou par l'organisme ou non-construction dans le délai de quatre ans) est la même que précédemment : une amende de 10 % du prix de cession, l'exonération de la plus-value immobilière restant acquise au cédant¹⁴⁷⁴.

Exonérations dans un contexte international (CGI, art. 244 bis A, I, 1 et 150 U, II, 2o)

– Quelles sont les exonérations possibles en faveur des non-résidents ? – De plus en plus de cédants ou d'associés de sociétés à prépondérance immobilière sont non-résidents au sens de la réglementation fiscale et les notaires sont souvent demandeurs auprès de sociétés agréées par l'administration fiscale de précisions sur la fiscalité de la plus-value de ces non-résidents. La liste des sociétés accréditées figure au BOFiP ¹⁴⁷⁵ et il est souvent utile de la consulter pour savoir si le cédant peut bénéficier de l'une des exonérations prévues par le Code général des impôts ou de conventions fiscales favorables. Deux dispositions sont prévues par les textes :

la cession de l'ancienne résidence principale en France d'un résident fiscal étranger (CGI, art. 244 bis A, I, 1) sous réserve de répondre aux conditions suivantes :
- le cédant doit avoir transféré sa résidence vers un État membre de l'Union européenne ou d'un État ayant conclu une convention d'assistance administrative,
- la cession droit être réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert du domicile hors de France (pour une expatriation le 1^er avril 2026, la vente doit intervenir avant le 31 décembre 2027),
- l'ancienne résidence ne doit pas être mise à la disposition de tiers à titre gratuit ou onéreux, entre le départ et la cession,
- l'exonération est applicable lorsque l'immeuble est détenu directement par le contribuable ou par l'intermédiaire d'une société de personne ;
la cession d'un premier logement en France par un non-résident (CGI, art. 150 U, II-2^o, I ¹⁴⁷⁶) sous réserve de répondre aux conditions suivantes :
- le cédant a été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque de la cession,
- la cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle de l'expatriation ou qu'elle porte sur un bien dont le cédant a la libre disposition au moins depuis le 1^er janvier de l'année précédant celle de la cession,
- l'exonération est limitée à la fraction de la plus-value nette imposable qui n'excède pas 150 000 € (soit 300 000 € pour un couple). Le surplus étant imposable,
- le cédant qui a bénéficié de l'exonération au titre de l'ancienne résidence principale ne peut cumuler cette seconde exonération,
- la détention par le cédant d'un droit démembré (ou d'un droit indivis) sur sa résidence principale fait obstacle au bénéfice de l'exonération¹⁴⁷⁷.