Les échanges immobiliers et la TVA

– Quelle est la définition de l'échange en matière de TVA ? – L'échange s'analyse en une double vente dont le prix est payé en nature¹¹⁰¹. Au regard de la TVA, le régime applicable dépend de la qualité des co-échangistes (assujetti ou non) et de la nature du bien cédé (immeuble neuf, ancien ou terrain à bâtir).

– Quels sont les principes applicables à l'échange ? – Les textes en matière de DMTO doivent s'appliquer dans le cadre de l'échange. En application de la théorie des dispositions principales et dépendantes¹¹⁰², une seule taxe est perçue sur la valeur d'un lot si l'échange a lieu à titre pur et simple et sur la valeur du lot le plus fort si l'échange donne lieu à stipulation de soulte ou plus-value de lot. En présence de deux droits proportionnels, cette théorie ne peut pas être appliquée. La disposition à taxer est alors la disposition principale¹¹⁰³. L'article 684 du CGI prévoit l'application d'une TPF au taux de 5 % sur la valeur d'un lot en cas d'échange pur et simple. Si l'échange a lieu avec stipulation de soulte, le droit d'échange au taux de 5 % sera perçu sur le lot le plus faible, la soulte étant soumise au droit de vente. Certains principes peuvent d'ores et déjà être retenus :

– Quelles sont les hypothèses où le notaire va rencontrer des difficultés lorsque l'échange se mêle au régime de la TVA ? – Le principal enjeu réside dans la combinaison de la TVA et des droits d'enregistrement. Cette question n'est pas traitée par la doctrine administrative. Trois hypothèses sont envisageables :

Il convient donc d'examiner chaque livraison au regard de la situation des coéchangistes et de la nature de l'immeuble cédé, que la TVA soit exigible sur la marge ou sur le prix. A contrario, un échange réalisé entre un assujetti échangeant avec un particulier un bien achevé depuis cinq ans au moins et pour lequel aucune option à la TVA n'a été faite, ne rentre pas dans les hypothèses objet des développements qui vont suivre. En effet, aucune TVA n'est collectée par les coéchangistes¹¹⁰⁷.

– Quel est le régime de l'échange entre deux assujettis à la TVA et agissant en tant que tels – ¹¹⁰⁸ ? – Il convient dans cette hypothèse d'analyser chacun des biens échangés pour savoir s'ils rentrent dans le champ d'application de la TVA de plein droit ou sur option¹¹⁰⁹ et également, dans le cas où la TVA est due, si elle liquidée sur le prix ou sur la marge¹¹¹⁰.

– Quel est le régime de l'échange entre un assujetti à la TVA et agissant en tant que tel et un non-assujetti ? – Deux cas de figure sont à envisager :

– Dans quel cas faut-il effectuer une double vente plutôt qu'un échange pour éviter l'application du droit d'échange ? – La doctrine fiscale¹¹¹⁹ énonce que : « Lorsque dans un même acte une personne vend un immeuble à une autre personne qui, en paiement du prix, lui cède un immeuble, le tout constitue un échange à taxer en conséquence ; mais si les deux opérations font l'objet d'actes distincts, fût-ce du même jour, elles doivent être taxées séparément » .