Le traitement des opérations immobilières complexes

Le traitement des opérations immobilières complexes

Rapport du 122e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2026
La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est la technique traditionnelle de vente de locaux neufs. Elle se distingue de la vente d'immeuble à rénover (VIR)1063 qui porte sur un immeuble, déjà bâti, dans lequel le vendeur s'oblige à réaliser des travaux en percevant des fonds avant la livraison. À partir des critères de distinction entre les deux régimes, quelle est la fiscalité applicable ? S'agissant d'opérations immobilières complexes, réalisées par des assujettis agissant en tant que tels, débouchant sur des livraisons de biens taxables et portant notamment sur la rénovation d'un bâti existant et la construction d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment accolé ou en surélévation, les deux régimes peuvent se côtoyer de manière plus ou moins satisfaisante.
Seront abordés tout d'abord les critères distinctifs des deux types de vente et leur fiscalité respective (Sous-section I) pour ensuite traiter des conséquences fiscales en cas de coexistence des deux régimes de vente dans une même opération (Sous-section II).

Critères distinctifs entre vente d'immeuble à construire et vente d'immeuble à rénover et conséquences fiscales

– Rappels. – La question de la TVA dans les opérations immobilières avec réalisation de travaux se pose uniquement si l'une des parties à l'acte de vente est un assujetti agissant en tant que tel. S'il s'agit de l'acquéreur, celui-ci doit s'interroger sur son intention de construire ou de réaliser un achat-revente1064. S'il s'agit du vendeur, celui-ci doit qualifier précisément le bien objet de la vente. De cette qualification découle l'assujettissement de l'opération à la TVA ou non.
– Selon quels critères une rénovation immobilière est-elle assimilée à une opération de reconstruction ? – L'ampleur des travaux réalisés par le vendeur va déterminer le régime de la vente. Le décret d'application de la VIR1065 a été largement inspiré des textes fiscaux1066. Ainsi, les travaux de rénovation d'un immeuble vont concourir à la production d'un immeuble neuf s'ils répondent aux critères dictés par l'article 257-2, 2o du CGI1067. A contrario, le bâtiment, sur lequel aucuns travaux concourant à la production d'un immeuble neuf n'ont été réalisés, reste un bâtiment ancien rénové.

Conseil

Comment savoir si les travaux réalisés concourent à la production d'un immeuble neuf ?

  • Réalisation d'un constat par un commissaire de justice avant et après les travaux.
  • Analyse attentive du descriptif des travaux et des factures correspondantes.
  • Attestation de l'architecte de l'opération indiquant que les travaux n'entraînent ni agrandissement, ni restructuration complète de l'immeuble1068.
  • En cas de doute persistant notamment sur l'ampleur des travaux : utiliser le rescrit fiscal.
– Quel est le régime fiscal de la VEFA ou de la VIR lorsque le vendeur est un assujetti à la TVA ? –
  • En ce qui concerne la VEFA : la VEFA est soumise de plein droit à la TVA1069 en ce qu'elle porte sur un immeuble neuf vendu par un assujetti agissant en tant que tel et dans la mesure où celle-ci intervient dans les cinq ans de l'achèvement des travaux1070. La TVA est exigible de plein droit sur le prix total sans considération du régime fiscal applicable à l'acquisition de l'immeuble au regard de la TVA1071. Parce que les travaux de rénovation ont concouru à la production d'un immeuble neuf, l'assujetti-rénovateur exerce ses droits à déduction dans les conditions de droit commun. Ainsi la TVA qui a grevé, le cas échéant, le prix d'acquisition de l'immeuble destiné à être rénové, est immédiatement récupérable1072.
  • En ce qui concerne la VIR : les opérations économiques de rénovation légère sont sans incidence sur l'application de la TVA. La VIR ou la revente après achèvement de l'immeuble demeuré ancien après rénovation est, par principe, exonérée de TVA. En effet, à défaut de répondre aux critères de qualification d'un immeuble neuf, celui-ci demeure un immeuble ancien et « les effets de la rénovation sur le régime fiscal des mutations immobilières sont, en principe, tenus pour nuls et non avenus »1073. Parce que les travaux de rénovation n'ont pas concouru à la production d'un immeuble neuf, l'assujetti-rénovateur ne peut pas exercer ses droits à déduction ni sur la TVA grevant le prix de l'immeuble acquis par lui ni sur les travaux de rénovation1074 ni sur les autres dépenses. L'assujetti est donc, dans cette hypothèse, contraint d'assurer le portage de la TVA et peut-être même définitivement.
– Le vendeur assujetti peut-il soumettre la VIR à la TVA – 1075 ? – S'agissant de la vente d'un immeuble ancien par un assujetti1076, celui-ci peut prendre l'option d'assujettir la VIR à la TVA1077 et cette décision doit figurer dans la VIR. Le principal intérêt pour l'assujetti-rénovateur d'opter pour la TVA dans la VIR est la possibilité d'exercer ses droits à déduction de la TVA payée en amont. L'option à la TVA est exercée opération par opération. Lorsque l'immeuble est revendu par lots1078, chaque vente fait l'objet d'une option. La TVA, payée en amont par l'assujetti, tant sur le prix que sur les travaux et autres dépenses, n'est déductible qu'au moment de l'option.
– En quoi les notions de fait générateur et d'exigibilité de la TVA sont-elles centrales ? – L'assimilation du régime fiscal de la VIR, avec option à la TVA, à la VEFA n'a pas toujours été évidente1079. Une réponse ministérielle Louwagie1080 a apporté des précisions très attendues sur les modalités d'application de la TVA en matière de VIR1081. Elles sont de deux ordres :
  • sur le fait générateur de l'impôt. La loi1082 précise qu'il correspond à la livraison, c'est-à-dire à la date du transfert du droit de disposer d'un bien. Aux termes de cette réponse ministérielle, l'administration définit le transfert comme la « possibilité de prendre des décisions de nature à affecter la situation juridique du bien concerné, parmi lesquelles, notamment, la décision de vendre ». Cette date peut être différente de celle de la signature de l'acte authentique (notion inconnue en droit communautaire). Le transfert de propriété peut générer une plus ou moins-value ; la réalisation d'une plus-value n'étant pas une condition pour que l'opération soit ou ne soit pas dans le champ d'application de la TVA. S'agissant spécifiquement de la VEFA et de la VIR, si le transfert de propriété intervient au fur et à mesure de l'exécution des travaux1083, le propriétaire n'a pas pleinement le droit d'en disposer comme un propriétaire avant la réception des travaux en partie s'agissant des parties restant à construire. De plus, le vendeur conserve les pouvoirs du maître de l'ouvrage. De la combinaison des textes civils (Code civil et Code de la construction et de l'habitation) applicables à la VEFA, la réponse ministérielle a précisé que le fait générateur dans une telle vente correspond à la date de « réception des travaux à l'issue desquels l'immeuble est considéré comme achevé au sens de l'article R. 261-1 du CCH ». La réponse ministérielle a permis d'assimiler la VIR à la VEFA. La VIR est analysée depuis le 1er janvier 2023, au même titre que la VEFA, comme une opération unique portant sur la livraison d'un immeuble et de travaux de rénovation. En conséquence, le taux de TVA applicable à la livraison de l'immeuble et des travaux est donc unique. Il en résulte l'impossibilité pour le rénovateur de répercuter sur l'acquéreur le taux de TVA réduit applicable sur certains travaux de rénovation ;
  • sur la date d'exigibilité de la TVA. En principe et en application du a du 2 de l'article 269 du CGI, la TVA est exigible lors de la réalisation du fait générateur. Elle correspond à la date à laquelle le vendeur est tenu de déclarer la TVA afférente à la vente et de la verser au Trésor public. C'est aussi à cette date que l'assujetti-rénovateur est autorisé à déduire la TVA déjà supportée. En théorie, l'application de cette règle à la VEFA et à la VIR conduirait à fixer la date de l'exigibilité de la TVA à la date d'achèvement de l'immeuble1084 :
    • s'agissant de la VEFA et en application du a bis du 2 de l'article 269 du CGI, la TVA est exigible lors de chaque versement d'acompte,
    • s'agissant de la VIR, la réponse ministérielle a précisé cette date d'exigibilité en s'appuyant sur les règles fiscales applicables à la VEFA et en raisonnant par analogie. Celle-ci analyse la VIR en une opération unique au sens et pour l'application de la TVA (fait générateur, exigibilité, taux), comme la VEFA. Elle conclut que les dispositions de l'article 269 du CGI sont applicables à celle-ci. Ainsi, en pratique dans une VIR comme dans une VEFA, la date d'exigibilité de la TVA est celle de l'encaissement des acomptes versés avant la livraison par application de la règle communautaire1085 .
– Quelle est l'assiette de la TVA dans la VIR ? – L'assujetti devra être capable de déterminer si l'assiette est la marge brute1086 ou le prix total de vente1087.
  • Si l'acquisition de l'immeuble par le rénovateur n'a pas ouvert droit à déduction de la TVA1088 : le prix de revente de l'immeuble doit en principe être soumis à la TVA sur la marge brute réalisée.
  • Si l'acquisition de l'immeuble par le rénovateur a ouvert droit à déduction de la TVA1089 ou que l'immeuble rénové n'a pas la même qualification physique et juridique que l'immeuble acquis1090 : le prix de revente de l'immeuble est soumis à la TVA sur le prix total. Le prix de vente s'en trouve lourdement impacté et le notaire doit avertir son client que cette option risque d'être préjudiciable à la commercialisation de l'immeuble rénové notamment si l'acquéreur, non-assujetti, ne peut pas récupérer la TVA. Cette réflexion doit donc être menée en fonction de la destination du bien (logement ou local destiné à être affecté durablement à une activité soumise à TVA) et de la clientèle visée (assujetti ou non-assujetti).

La coexistence des deux régimes dans les programmes complexes

– Les régimes de la VEFA et de la VIR peuvent-ils coexister ? – Les préoccupations du législateur des années 19601091 sont différentes de celles du début des années 2000. Les contraintes environnementales liées à une politique de développement durable font prendre conscience de la nécessité de stopper l'étalement urbain, l'artificialisation des sols et de reconstruire la ville sur la ville. Ces impératifs se sont traduits dans les documents d'urbanisme en obligeant les acteurs immobiliers à réaliser des opérations complexes et hybrides mêlant rénovation d'un bâtiment existant et construction neuve par surélévation ou accolement. Un auteur1092 a justement indiqué qu'il n'existe pas de texte ni de jurisprudence qui permettrait d'uniformiser le traitement civil d'une opération immobilière hybride. La question n'est donc pas de savoir si VEFA et VIR peuvent coexister mais plutôt celle de savoir comment VEFA et VIR vont devoir coexister.
– Quelles sont les hypothèses d'hybridation des opérations immobilières ? – Plusieurs situations peuvent se retrouver :
  • certaines opérations ne posent aucune difficulté lorsqu'il est possible de dissocier précisément la partie ancienne de l'immeuble sur laquelle ont été réalisés des travaux de rénovation (qui n'ont pas concouru à la production d'un immeuble neuf), de la partie neuve de l'immeuble (construction nouvelle ou opération de rénovation lourde concourant à la production d'un immeuble neuf). Il s'agit de l'hypothèse où le bien objet de la vente (appartement, local...) est situé dans la partie ancienne pour le tout ou dans la partie neuve pour le tout. S'agissant d'une maison individuelle, la partie neuve correspondant à un agrandissement peut être facilement détachable de la partie ancienne si cette dernière ne fait pas l'objet de travaux de rénovation par le rénovateur ;
  • dans d'autres opérations immobilières plus complexes, la frontière entre l'immeuble neuf et l'ancien n'est pas clairement établie1093 :
    • il peut s'agir d'une surélévation d'un immeuble ancien existant impliquant des travaux de rénovation plus ou moins lourds sur l'existant,
    • ou bien encore de la réalisation de travaux d'agrandissement horizontal de chacune des maisons individuelles d'un groupe d'habitation avec travaux de rénovation sur la partie ancienne ;
  • enfin, l'opération consistant en l'adossement d'un bâtiment neuf à un immeuble existant, tous deux de même hauteur, entraînant la création de logements « à cheval » sur les parties neuves et anciennes. S'il est ajouté une surélévation, des logements en duplex peuvent être créés mêlant partie ancienne à l'étage inférieur et partie neuve au supérieur.
– Quel contrat de vente pour une opération hybride ? – En l'état actuel des textes1094, l'immeuble compris dans la partie rénovée doit faire l'objet d'une VIR et celui dans la partie neuve (surélevée ou adjointe) doit être traité par la VEFA. Cette méthode contemporaine n'est pas convaincante, notamment dans les cas d'hétérogénéité du lot de copropriété situé à cheval sur les deux parties neuves et anciennes. Un auteur1095 s'interroge : « Faut-il conclure deux ventes ? Faut-il appliquer une méthode proportionnelle ? ». Le même auteur propose, à l'issue d'un raisonnement global par bâtiment homogène, la création d'un contrat unique d'une vente d'immeuble avec travaux qui, de facto, conduirait à fusionner la VEFA et la VIR. Sans aller aussi loin, il est possible de plaider pour l'application du régime de la VEFA à toutes les ventes dès lors que la surface de plancher du bâtiment homogène est augmentée.
– Quelles sont les conséquences fiscales d'une opération hybride ? – La doctrine fiscale1096 apprécie l'ampleur des travaux bâtiment par bâtiment1097 dès lors que les travaux concernent uniquement l'existant et que les bâtiments sont dissociables. La doctrine fiscale exclut donc le raisonnement appartement par appartement. De telle sorte qu'une unité de régime est applicable à la rénovation d'un immeuble homogène. A contrario, s'agissant d'une opération hybride, la doctrine fiscale1098 impose de considérer distinctement la partie ancienne de la partie augmentée. Le prix de cession d'un lot de copropriété hétérogène devra être ventilé. L'administration fiscale, en considérant le contrat de VIR comme un contrat unique à l'image de la VEFA, a néanmoins atténué les conséquences fâcheuses d'une hybridation. En effet, depuis la réponse ministérielle Louwagie1099 et uniquement en cas d'option à la TVA lors de la cession de l'immeuble rénové, les régimes fiscaux de la VEFA et de la VIR peuvent être alignés. Dans cette hypothèse, les prix de vente sont soumis à la TVA, sur le prix pour la partie neuve de l'immeuble, sur la marge ou sur le prix pour la partie ancienne1100.

Régime fiscal de la vente d'un appartement hybride par un assujetti à un non-assujetti

Les échanges immobiliers et la TVA

– Quelle est la définition de l'échange en matière de TVA ? – L'échange s'analyse en une double vente dont le prix est payé en nature1101. Au regard de la TVA, le régime applicable dépend de la qualité des co-échangistes (assujetti ou non) et de la nature du bien cédé (immeuble neuf, ancien ou terrain à bâtir).
– Quels sont les principes applicables à l'échange ? – Les textes en matière de DMTO doivent s'appliquer dans le cadre de l'échange. En application de la théorie des dispositions principales et dépendantes1102, une seule taxe est perçue sur la valeur d'un lot si l'échange a lieu à titre pur et simple et sur la valeur du lot le plus fort si l'échange donne lieu à stipulation de soulte ou plus-value de lot. En présence de deux droits proportionnels, cette théorie ne peut pas être appliquée. La disposition à taxer est alors la disposition principale1103. L'article 684 du CGI prévoit l'application d'une TPF au taux de 5 % sur la valeur d'un lot en cas d'échange pur et simple. Si l'échange a lieu avec stipulation de soulte, le droit d'échange au taux de 5 % sera perçu sur le lot le plus faible, la soulte étant soumise au droit de vente. Certains principes peuvent d'ores et déjà être retenus :
  • un échange ne peut pas être plus taxé qu'une vente au titre des DMTO ;
  • la TVA sur le prix tient lieu de droit de mutation (seule la TPF est exigible) à la différence de la collecte d'une TVA sur la marge (les droits de mutation au taux plein sont exigibles) ;
  • en cas d'échange avec soulte, l'opération s'analyse en un échange à concurrence de la valeur du lot le plus faible et une vente à concurrence de la différence de valeur entre les lots constituant la soulte1104 ;
  • les échanges d'immeubles dont la vente est susceptible de bénéficier d'une taxation globale inférieure à celle résultant de l'application du droit d'échange peuvent, à la demande des parties, être taxés au droit de vente1105. Pour déterminer le régime fiscal le plus favorable, il convient de procéder à une double liquidation dont les modalités sont définies à la doctrine fiscale1106.
– Quelles sont les hypothèses où le notaire va rencontrer des difficultés lorsque l'échange se mêle au régime de la TVA ? – Le principal enjeu réside dans la combinaison de la TVA et des droits d'enregistrement. Cette question n'est pas traitée par la doctrine administrative. Trois hypothèses sont envisageables :
  • au moins l'un des coéchangistes est assujetti à la TVA ;
  • les deux coéchangistes sont assujettis à la TVA mais seul un des biens échangés est passible de la TVA, l'autre en est dispensé ;
  • au moins un des immeubles est échangé en dispense de TVA au titre de l'article 257 bis du CGI.
Il convient donc d'examiner chaque livraison au regard de la situation des coéchangistes et de la nature de l'immeuble cédé, que la TVA soit exigible sur la marge ou sur le prix. A contrario, un échange réalisé entre un assujetti échangeant avec un particulier un bien achevé depuis cinq ans au moins et pour lequel aucune option à la TVA n'a été faite, ne rentre pas dans les hypothèses objet des développements qui vont suivre. En effet, aucune TVA n'est collectée par les coéchangistes1107.
– Quel est le régime de l'échange entre deux assujettis à la TVA et agissant en tant que tels – 1108 ? – Il convient dans cette hypothèse d'analyser chacun des biens échangés pour savoir s'ils rentrent dans le champ d'application de la TVA de plein droit ou sur option1109 et également, dans le cas où la TVA est due, si elle liquidée sur le prix ou sur la marge1110.
  • Les deux lots échangés sont passibles de la TVA sur le prix :
    • la TVA sur le prix est exigible sur chacun des deux lots ;
    • au regard des DMTO : 0,715 %1111 sur la valeur HT d'un seul lot si l'échange est sans soulte et sur le lot dont la valeur est la plus élevée si l'échange s'accompagne d'une soulte ou plus-value de lot.
  • Les deux lots échangés sont passibles de la TVA sur la marge :
    • la TVA sur la marge est exigible sur chacun des deux lots ;
    • au regard des DMTO : 5 %1112 sur un seul lot si l'échange est pur et simple et sur le lot dont la valeur est la plus faible si l'échange s'accompagne d'une soulte ou plus-value de lot, celle-ci étant taxable aux droits de vente.
  • L'un des lots échangés est passible de la TVA sur le prix total et l'autre sur la marge : dans cette hypothèse, il convient de distinguer l'échange avec soulte de l'échange sans soulte. Pour y parvenir, il convient de comparer la valeur TTC des lots échangés, que la TVA soit liquidée sur le prix ou sur la marge1113 :
    • si l'échange est réalisé à titre pur et simple :
      • la TVA est perçue sur chacun des lots avec son régime qui lui est propre : TVA sur prix pour l'un et TVA sur marge pour l'autre,
      • au regard des DMTO : la disposition principale est constituée par la cession du lot donnant ouverture à la TVA assise sur la valeur HT du lot passible de la TVA sur prix total, soit : 0,715 % sur la valeur HT de ce lot. Compte tenu de la présence d'un lot grevé de la TVA sur la marge, les DMTO au taux plein étant, par hypothèse, supérieurs au droit d'échange (5 %), la double liquidation n'est pas nécessaire1114. Il convient d'appliquer le droit d'échange de 5 % sur la valeur d'un seul lot ;
    • si l'échange est réalisé avec une soulte qui grève le lot composé de l'immeuble passible de la TVA sur le prix hors taxe :
      • la TVA est perçue sur la valeur HT de ce lot,
      • au regard des DMTO : 0,715 % sur la valeur HT de ce lot,
      • aucune perception sur le lot remis en contre échange en application de la théorie des dispositions principales et dépendantes1115 ;
    • si l'échange est réalisé avec une soulte qui grève le lot composé de l'immeuble passible de la TVA sur la marge :
      • la TVA est perçue sur la marge brute,
      • au regard des DMTO :
    • il ne devrait être perçu que le taux de 0,715 % sur la valeur HT du lot passible de la TVA sur le prix total1116. Néanmoins, certains auteurs considèrent que le droit d'échange sur la valeur du lot le plus faible doit être applicable1117,
    • la soulte est passible des DMTO applicables à la vente du lot grevé de soulte.
  • Les lots échangés entre les assujettis font l'objet d'un engagement de construire 1118 :
    • si chacun des lots échangés est passible de la TVA sur le prix total :
      • la TVA est perçue sur la valeur HT de chacun des lots,
      • au regard des DMTO : 125 € (taxe fixe de publicité foncière) ;
    • si chacun des lots échangés est passible de la TVA sur la marge :
      • la TVA est perçue sur la marge brute de chacun des lots,
      • au regard des DMTO : 125 € (taxe fixe de publicité foncière) ;
    • si l'un des lots échangés est passible de la TVA sur le prix total et l'autre sur la marge :
      • la TVA est perçue sur chacun des lots en fonction de son régime,
      • au regard des DMTO : 125 € (taxe fixe de publicité foncière).
– Quel est le régime de l'échange entre un assujetti à la TVA et agissant en tant que tel et un non-assujetti ? – Deux cas de figure sont à envisager :
  • Le lot échangé par l'assujetti est passible de la TVA sur le prix hors taxe :
    • la TVA est perçue sur le prix HT ;
    • au regard des DMTO :
      • en cas d'échange pur et simple : 0,715 % sur la valeur HT de ce lot à l'exclusion de toute autre perception,
      • en cas d'échange avec soulte :
    • si la soulte grève le lot passible de la TVA sur le prix total : 0,715 % sur le montant de la soulte et droit d'échange de 5 % sur la valeur du lot le plus faible,
    • si la soulte grève le lot cédé par le non-assujetti (dispense de TVA) : DMTO au taux applicable à la mutation et droit d'échange de 5 % sur la valeur du lot le plus faible.
  • Le lot échangé par l'assujetti est passible de la TVA sur la marge ou est soumis à la TVA sur option :
    • la TVA est perçue sur la marge brute ;
    • au regard des DMTO :
      • si échange sans soulte : 5 % sur la valeur HT d'un lot,
      • si échange avec soulte : 5 % sur la valeur du lot le plus faible et DMTO au taux de droit commun quel que soit le débiteur de la soulte.
– Dans quel cas faut-il effectuer une double vente plutôt qu'un échange pour éviter l'application du droit d'échange ? – La doctrine fiscale1119 énonce que : « Lorsque dans un même acte une personne vend un immeuble à une autre personne qui, en paiement du prix, lui cède un immeuble, le tout constitue un échange à taxer en conséquence ; mais si les deux opérations font l'objet d'actes distincts, fût-ce du même jour, elles doivent être taxées séparément » .

Acte d'échange ou double vente ?

Nicolas cède à un lotisseur, assujetti agissant en tant que tel, un terrain en zone constructible d'une valeur de 75 000 € et, en contre échange, le lotisseur cède à Nicolas un terrain à bâtir viabilisé d'une valeur similaire. L'échange a lieu sans soulte. Le lotisseur prend un engagement de revendre le terrain cédé par Nicolas.
Concernant le terrain cédé à Nicolas, l'assiette de la TVA est sur la marge brute et non sur le prix total.
Au regard de la TVA, elle est exigible sur la marge brute et payable par le lotisseur.
Au regard des DMTO et conformément aux dispositions de l'article 670 du CGI, le droit d'échange est exigible, soit 5 % sur la valeur vénale d'un des lots : 75 000 € × 5 % = 3 750 €. Il n'y a, dans ce cas, aucune raison d'effectuer une double vente puisque les DMTO au taux de droit commun (plus élevé que le droit d'échange) seraient applicables à la vente par le lotisseur à Nicolas ainsi que le droit réduit (par suite de l'engagement de revendre) sur la vente par Nicolas au lotisseur.
La solution aurait été différente si la vente du terrain par le lotisseur à Nicolas avait été soumise à la TVA sur le prix total. En effet, la vente par le lotisseur à Nicolas aurait rendu exigibles les DMTO à taux réduit en application de l'article 1594 F quinquies, A du CGI et la vente par Nicolas au lotisseur aurait également donné lieu à perception des DMTO au taux réduit (engagement de revendre). Dans cette hypothèse, et en vertu de l'application de la théorie des dispositions principales et dépendantes, l'échange est plus avantageux puisque seule la TPF à 0,715 % est perçue sur la valeur d'un seul lot.