L'échange

L'échange

Rapport du 122e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2026
– L'échange est une double vente dont le prix est payé en nature. – L'article 684 du CGI prévoit l'application d'une TPF au taux de 5 % sur la valeur d'un lot lorsque l'échange a lieu à titre pur et simple. Lorsque l'échange donne lieu à versement d'une soulte ou à plus-value de lot, le droit d'échange est perçu sur la valeur du lot le plus faible et la soulte ou la plus-value de lot est taxée au droit applicable à la vente du bien immobilier composant le lot grevé de soulte194.

Échange avec soulte – démembrement

Séverine, âgée de 70 ans, est propriétaire d’une maison en pleine propriété d'une valeur de 815 000 €. Sa fille, Juliette, âgée de 32 ans, est propriétaire d’un appartement T3 lequel à une valeur de 435 000 €. Séverine souhaite pouvoir bénéficier de l'usufruit du T3 pour le louer et compléter le montant de sa retraite et propose d'échanger ce droit réel contre la nue-propriété de sa maison (Séverine en conserve l'usufruit pour continuer à l’occuper).
  • valeur de la nue-propriété de la maison de Séverine :815 000 € × 60 % = 489 000 € (valeur usufruit = 326 000 €)
  • valeur de l'usufruit de l'appartement de Juliette :435 000 € × 40 % = 174 000 € ;
  • soulte à payer par Juliette à Séverine : 315 000 € ;
Fiscalité applicable à l'opération (outre impôt de plus-value immobilière le cas échéant) :
  • droit d'échange sur le lot le plus faible : 174 000 € × 5 % = 8 700 € ;
  • droit de vente sur la soulte :315 000 € × 5,89 % (taux de droit commun) = 18 553 €.
Conseil du notaire : dans l'hypothèse où Séverine n'a pas besoin de liquidités et/ou que Juliette ne possède pas l'intégralité du montant de la soulte, il est possible de combiner cet échange avec une donation portant sur une partie de la nue-propriété de la maison.
– Et si l'échange n'est pas purement immobilier ? – Dans cette hypothèse, il est appliqué la théorie des dispositions dépendantes et indépendantes en vertu de laquelle seule la disposition principale est soumise à taxation. Celle-ci correspond à celle donnant ouverture au droit le plus élevé.
– Et si l'un des immeubles bénéficie d'un régime de faveur ? – Si l'un des co-échangistes demande l'application d'un régime de faveur lui permettant de bénéficier de DMTO allégés195, la doctrine fiscale retient le principe de la double liquidation 196 :
  • liquidation dans les conditions ordinaires de la TPF au taux prévu pour les échanges et éventuellement à concurrence des soultes et plus-values au taux en vigueur pour les ventes ;
  • liquidation de l'imposition exigible sur la vente du lot passible de la taxation la plus élevée. Toutefois, en cas d'échange de lots d'inégales valeurs dont le lot le plus faible serait passible de l'imposition la plus élevée, la vente est réputée porter sur le lot le plus faible à concurrence de sa valeur et sur le lot le plus fort à concurrence de la soulte ou de la plus-value.
En fait, la double liquidation est inutile dans les hypothèses suivantes :
  • échange de deux immeubles remplissant, l'un et l'autre, en cas de vente, les conditions pour l'application d'un tarif réduit inférieur au taux prévu pour les échanges ;
  • échange de deux immeubles, qui, en cas de vente, seraient passibles l'un d'une taxation totale à un taux supérieur, l'autre d'une taxation totale à un taux inférieur à celui du droit d'échange.
Dans la première hypothèse, il est évident que le régime des ventes est plus avantageux pour les parties ; dans la seconde hypothèse au contraire, c'est le régime des échanges qui leur est plus favorable.

Traitement fiscal d'un échange immobilier pur et simple entre un marchand de biens et un particulier

Un marchand de biens, propriétaire d'un bien d'une valeur de 100 000 €, échange avec un particulier, propriétaire d'un immeuble de même valeur. Le marchand de biens prend un engagement de revendre (CGI, art. 1115).
Double liquidation car les immeubles vendus ne bénéficient pas du même régime fiscal :
  • vente taxable au taux de droit commun : 100 000 € × 5,89 % = 5 890 € ;
  • vente taxable au taux réduit : 100 000 € × 0,715 % = 715 €.
L'échange est taxé au droit le plus faible.
Le notaire doit prévoir l'hypothèse du non-respect, par le marchand de biens, de l'engagement de revendre. L'opération sera alors placée sous le régime fiscal de droit commun en matière d'échange. Le droit de 5 % assorti, le cas échéant, des pénalités de retard, sera exigible et les échangistes seront solidairement tenus au paiement de cet impôt supplémentaire vis-à-vis de l'administration fiscale. Il semble assez logique que les conséquences financières d'un tel redressement fiscal soient portées à la charge exclusive du professionnel de l'immobilier, lequel peut être tenu de fournir, dès la signature de l'acte d'échange, une garantie à première demande délivrée par un établissement bancaire afin de sécuriser le particulier. Le notaire peut aussi conseiller aux parties, en pareil cas, de faire signer deux ventes plutôt qu'un échange. Cette option est moins avantageuse financièrement, mais moins sujette à remise en cause. Dans tous les cas, une reconnaissance d'avis donné doit être présentée aux clients.
– La question du choix entre échange et partage. – L'échange se distingue du partage qui suppose la préexistence d'une indivision. Tout acte, qualifié d'échange, ayant pour effet de faire cesser une indivision, constitue un partage et doit être taxé comme tel197. À l'inverse, dans l'hypothèse où les deux parties sont propriétaires indivis d'un immeuble et que l'une seulement est propriétaire d'un autre immeuble qu'elle propose d'échanger afin de faire cesser l'indivision sur le bien indivis, cette opération peut être gérée soit par un échange, soit par un partage198.

Partage ou échange de droits indivis et divis ? Choix de l'acte

Deux frères, Bruno et Nicolas, sont propriétaires :
  • en indivision à concurrence de moitié chacun d'un immeuble sis à Melun d'une valeur de 200 000 € ;
  • Bruno est seul propriétaire d'un autre immeuble sis à Pau d'une valeur de 100 000 €.
Bruno souhaite acquérir la moitié indivise de l'immeuble de Melun et Nicolas n'est pas opposé à se voir attribuer la propriété de l'immeuble de Pau. Le notaire doit-il dresser un acte de partage ou d'échange ? Les deux actes sont possibles.
  • Conséquences fiscales de l'échange pur et simple :
    • le droit d'échange est exigible sur un seul des lots échangés = 100 000 € × 5 % = 5 000 € ;
    • l'échange, qualifié de double vente, rend exigible l'impôt sur la plus-value immobilière dans les conditions de droit commun.
  • Conséquences fiscales du partage de l'immeuble indivis avec soulte payée par remise d'un bien immobilier :
    • le droit de partage est exigible sur l'acte net partagé sans déduction de la soulte = 200 000 € × 2,50 % = 5 000 € ;
    • le partage n'est pas considéré comme une mutation à titre onéreux en matière d'impôt de plus-value immobilière. De plus, Bruno sera considéré, en cas de revente ultérieure, comme propriétaire depuis l'origine de l'indivision pour la valeur du bien à cette date,
    • le paiement de la soulte par Bruno à Nicolas effectué par la remise d'un bien immobilier est traité comme une dation en paiement. Cette opération est indépendante du partage et est passible de l'impôt de mutation au tarif de droit commun (droit de vente)199. De plus, l'impôt de plus-value immobilière est dû par Bruno dans les conditions de droit commun.