Le régime de droit commun

Rapport du 122e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2026

Plusieurs taux d'imposition coexistent dans le régime de droit commun en matière immobilière. Le taux plein (§ I), le taux réduit de plein droit (§ II) et le taux spécifique en matière rurale (§ III).

Le taux plein : principe et dérogations (CGI, art. 1594 D et 1594 F ter et septies)

– Quel est le taux plein de droit commun ? – L'article 1594 D du CGI impose un taux minimal de 3,80 % tout en laissant la latitude aux conseils départementaux de le modifier, sans que cette modification puisse baisser le taux en dessous de 1,20 % ou l'augmenter à plus de 4,50 %.

Conseil

Comment connaître le taux applicable à chaque département ?

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– En quoi consiste le régime dérogatoire, temporaire et facultatif introduit par l'article 116 de la loi de finances pour 2025 ⁰³⁷ ? – Le législateur permet aux départements, sur délibération motivée, de relever le taux de droit commun de l'article 1594 D du CGI, sans que celui-ci puisse excéder 5 %, pour les mutations conclues entre le 1^er avril 2025 et le 31 mars 2028, et ce quelle que soit la nature de l'immeuble muté. Toutefois, ce rehaussement ne s'applique pas aux primo-accédants qui destinent le bien acquis à leur résidence principale⁰³⁸. L'appréhension de cette notion impose quelques précisions :

pour définir la notion de première propriété, le législateur renvoie au Code de la construction et de l'habitation⁰³⁹. Une réponse ministérielle⁰⁴⁰ a précisé que ce statut est réservé aux acquéreurs n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale sur les deux dernières années précédant la signature de l'acte d'acquisition ;
s'agissant des couples, ceux-ci ne sont pas tous traités de manière identique :
- le critère de la quote-part de propriété respective s'applique aux concubins, pacsés et époux mariés sous un régime séparatiste⁰⁴¹. En cas de différence de qualité entre les deux indivisaires, seule la quote-part du primo-accédant est taxée au régime de faveur,
- en revanche, les couples mariés sous un régime communautaire⁰⁴² et ceux acquérant pour le compte de la société d'acquêts de leur régime séparatiste ne bénéficient pas de ce régime dès lors qu'un seul des époux n'est pas primo-accédant, sauf à acquérir en remploi de fonds propres⁰⁴³ ou par subrogation de bien propre.

– En quoi consiste l'abattement d'assiette de l'article 1594 F ter du CGI ? – Ce régime existe depuis 1992⁰⁴⁴ et s'applique uniquement aux immeubles à usage d'habitation⁰⁴⁵. Les conseils départementaux peuvent, sur délibération, instaurer un abattement sur l'assiette des DMTO allant de 7 600 € à 46 000 € à condition que l'acquéreur prenne l'engagement de ne pas les affecter à un autre usage pendant une durée minimale de trois ans à compter de l'acquisition. Le dernier alinéa précise que cette disposition de faveur peut être limitée aux zones France ruralités revitalisation.

– En quoi consiste le régime dérogatoire, temporaire et facultatif de l'article 1594 F septies du CGI ? – Ce régime est issu de la loi de finances pour 2025⁰⁴⁶. Il permet aux départements, toujours sur délibération motivée, de réduire le taux de droit commun ou d'exonérer purement et simplement l'acquisition d'une première propriété destinée à être affectée à la résidence principale de l'acquéreur pendant une durée de cinq ans à compter de son acquisition. Ce régime est donc plus contraignant que celui visé ci-dessus et qui déroge aux dispositions de droit commun de l'article 1594 D du CGI :

un régime de faveur limité au seul primo-accédant dont la définition est identique à celle visée ci-dessus ;
un régime de faveur conditionné à l'engagement d'affecter le bien acquis à sa résidence principale. Au sens de l'article 265 de l'annexe III du CGI, la résidence principale est un logement occupé au moins huit mois par an⁰⁴⁷. Un décret⁰⁴⁸ précise les cas de dispense du respect de cet engagement⁰⁴⁹. Le logement acquis doit être affecté durant cinq ans à la résidence principale du contribuable à compter soit de l'acquisition, soit dans le délai d'un an de l'acquisition, ou encore dans le délai d'un an de la déclaration attestant l'achèvement des travaux si celle-ci est postérieure à l'acquisition. Dans le cas où l'affectation ne suit pas immédiatement l'acquisition, le délai de cinq ans n'est pas prorogé du temps nécessaire à ladite affectation⁰⁵⁰. En outre, le délai est porté à six ans de l'acquisition pour le contribuable qui s'engage, d'une part, à louer le bien, et, d'autre part, à l'affecter à sa résidence principale à compter de son départ à la retraite. Des dérogations à cette condition d'affectation existent :
- 15 % maximum de la surface totale du logement peuvent être affectés à une activité professionnelle ou commerciale,
- la location est possible au cours du délai de cinq ans suivant l'acquisition si elle est motivée par des événements mentionnés au 2^o de l'article 265 de l'annexe III du CGI,
- la cession du logement entraîne la déchéance du régime sauf si celle-ci est motivée par des événements mentionnés au même article.

À défaut de respecter les conditions du régime dérogatoire, le contribuable encourt la déchéance de celui-ci. La prescription fiscale est celle de droit commun, soit six ans, à laquelle il faut ajouter les cinq ans d'affectation à usage de résidence principale à compter de l'acquisition ou du départ à la retraite.

Le taux réduit de plein droit

– Quel est le taux réduit de plein droit ? – L'article 1594 F quinquies du CGI prévoit une taxe de publicité foncière au taux unique de 0,715 %⁰⁵¹. Ce régime fiscal de faveur s'applique uniquement à certaines mutations⁰⁵².

– Quel est le lien entre les mutations soumises à la TVA et le taux réduit de plein droit ? – Le A de l'article 1594 F quinquies du CGI prévoit que sont soumisesau taux réduit de plein droit les mutations de terrain à bâtir et d'immeuble neuf lorsque le prix de vente comprend une TVA sur prix total de plein droit. Dans le cas où le prix, bien que soumis à la TVA de plein droit ou sur option, comprend une TVA sur la marge, le taux réduit ne s'applique pas. Ce raisonnement s'applique que le prix de vente soit soumis à TVA de plein droit ou sur option⁰⁵³.

– Quel est l'intérêt de souscrire un engagement de revendre ⁰⁵⁴ ? – Lorsque la mutation est soumise au taux réduit de plein droit ? Aucun. Si la nature de la mutation permet à l'acquéreur de bénéficier du taux réduit de plein droit, ce dernier n'a aucun intérêt à prendre un engagement contraignant.

Les spécificités du domaine rural

– Rappel du principe. – Que le preneur à bail rural acquière les biens qu'il exploite de gré à gré ou par suite de l'exercice d'un droit de préemption, il bénéficie, sous réserve du respect de certaines conditions⁰⁵⁵, d'un taux réduit de taxe de publicité foncière à 0,70 %⁰⁵⁶.

– Quelles sont les conditions requises pour bénéficier du droit de vente au taux réduit ? – Trois conditions sont nécessaires tenant à la nature des biens cédés, à la nature de la mutation à titre onéreux et à l'existence d'un bail rural de plus de deux ans.

La nature des biens cédés. Les biens acquis doivent constituer des biens ruraux, principalement affectés à la production agricole mais sans considération du classement aux documents d'urbanisme de la commune. Ainsi, le taux réduit s'applique tant aux terrains nus qu'aux bâtiments d'exploitation et au cheptel et matériel, mais également à la résidence principale⁰⁵⁷ de l'exploitant ou de son personnel. L'acquisition de la seule maison d'habitation par le fermier peut bénéficier du taux réduit sans que l'administration puisse opposer la scission⁰⁵⁸ des terres et du bâtiment dès lors que le reste de l'exploitation continue d'être loué audit fermier. A contrario, la vente de la maison d'habitation à l'ascendant et la vente des terres au descendant constituent une scission de la propriété faisant perdre le bénéfice du taux réduit à l'acquéreur de la maison d'habitation qui ne constitue plus l'accessoire de l'exploitation.
La nature de la mutation à titre onéreux. Sont concernés les ventes, les échanges et les partages, qu'ils portent sur la pleine propriété ou sur un droit démembré. Le taux réduit est applicable à la cession de l'usufruit à la société agricole d'exploitation sous conditions d'engagement. La cession de la nue-propriété à la personne physique reste soumise au taux de droit commun⁰⁵⁹.
L'existence d'un bail rural de plus de deux ans. La preuve de l'existence d'un bail⁰⁶⁰ et de son antériorité peut être, en pratique, complexe à rapporter. Une réponse ministérielle⁰⁶¹ a indiqué que « la preuve de la location et de son antériorité peut être apportée par tous les moyens compatibles avec les règles de la procédure écrite ». Sont donc admis : le bail notarié ou sous seing privé enregistré, la déclaration unilatérale de location verbale enregistrée ou encore l'attestation délivrée par la Mutualité sociale agricole (MSA). Il est possible de cumuler la durée écoulée du bail consenti au preneur avec celle du bail consenti à un ascendant, un conjoint ou à un ascendant de son conjoint. Il semble que la simple production d'un justificatif de paiement des fermages pendant plus de deux ans soit insuffisante même si celle-ci est corroborée par une attestation sur l'honneur du propriétaire et du fermier. Néanmoins, l'administration fiscale raisonne en utilisant le mécanisme du faisceau d'indices. Ainsi, si aux justificatifs du paiement, il est possible d'adjoindre une « déclaration PAC » (Politique agricole commune), une attestation d'assurance des biens concernés, les déclarations fiscales, le taux réduit peut être revendiqué. Le notaire doit, dans cette hypothèse, se prémunir de la preuve du conseil donné.

– Quelle est la portée de l'engagement du bénéficiaire ? – L'engagement d'exploitation personnelle et de mise en valeur des biens acquis est pris dans l'acte d'acquisition, mais en cas d'omission il peut être pris dans un acte authentique complémentaire. L'acquéreur doit prendre l'engagement, pour lui et ses ayants cause à titre gratuit, d'exploiter personnellement les immeubles concernés pendant au moins cinq ans à compter de la date du transfert de propriété. Le cas échéant, cet engagement peut être pris par l'enfant installé.

– Quelle est la sanction du non-respect des engagements ? – L'acquéreur encourt la déchéance du régime de faveur, c'est-à-dire l'exigibilité des droits dus au taux plein (taux au jour de l'acte de vente) et les intérêts de retard à compter de l'acte de vente (fait générateur). La doctrine fiscale donne des exemples de cause de déchéance et prévoit des exceptions⁰⁶². Outre la force majeure, est considérée comme une exception la donation desdits biens pendant le délai de cinq ans si elle est consentie au descendant exploitant qui reprend l'engagement pendant la durée restant à courir. De la même manière, la vente ou la location des mêmes biens à un descendant ou conjoint d'un descendant qui reprend l'exploitation personnelle ne fait pas perdre le bénéfice du régime. L'apport ou la mise à disposition à une société, avec reprise de l'engagement, constitue aussi une exception comme l'échange et le partage des biens acquis indivisément.

– Quel est le régime spécifique dont bénéficient les acquisitions réalisées par la SAFER directement ou indirectement ? – Les acquisitions par la société d'établissement foncier et d'établissement rural (SAFER) sont totalement dispensées de perception au profit du Trésor public⁰⁶³. Toute personne, physique ou morale, choisie par la SAFER sur critères spécifiques, peut être substituée dans les droits qu'elle tient d'une promesse de vente et ainsi bénéficier de cette exonération. Pour les cessions réalisées jusqu'au 15 février 2025, cette substitution devait intervenir dans un délai de six mois de la promesse de vente ayant acquis date certaine. Pour les cessions réalisées à partir du 16 février 2025, ce délai est porté à dix mois⁰⁶⁴.

– Quelles sont les spécificités du régime de faveur au bénéfice du jeune agriculteur ? – La loi fiscale⁰⁶⁵ accorde aux jeunes agriculteurs le bénéfice du taux réduit pour la fraction allant jusqu'à 99 000 € (le surplus est taxé au taux normal) quel que soit le nombre d'acquisitions à condition que celles-ci soient réalisées dans les quatre ans de l'octroi des aides à l'installation⁰⁶⁶ et que le bien acquis soit situé dans une zone France ruralités revitalisation. Le notaire doit annexer à l'acte de vente un certificat délivré par la Direction départementale de l'agriculture mentionnant la date d'octroi des aides.Ce taux réduit s'applique à un jeune agriculteur qui exploite au sein d'une société⁰⁶⁷ mais ne peut pas s'appliquer à l'acquisition par la société elle-même qui, par définition, ne remplit pas la qualité de jeune agriculteur. Il convient, dans cette hypothèse, de rechercher si la société acquéreur est titulaire d'un bail ou d'une mise à disposition depuis plus de deux ans. Dans l'affirmative, elle peut bénéficier du taux réduit au titre des dispositions de l'article 1594 F quinquies D du CGI. Enfin, l'acquisition effectuée par un acquéreur qui s'engage, dans l'acte de vente, à consentir à un jeune agriculteur, dans un délai d'un an du transfert de propriété, un bail rural à long terme ou un bail rural cessible hors cadre familial, est soumise au taux réduit⁰⁶⁸.