Le délai raisonnable de vente

Rapport du 122e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2026

– Rappels. – Lorsque l'immeuble a été occupé par le cédant jusqu'à sa mise en vente, l'exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais normaux et sous réserve que le logement n'ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement. Toutefois, le propriétaire contraint de quitter les lieux avant sa mise en vente, en raison d'un sinistre d'ampleur ayant rendu l'occupation du bien manifestement impossible, n'est pas tenu par cette règle¹²⁸⁹.

– Quel est concrètement le délai raisonnable de vente ? – Il s'agit d'une question de fait avec la précision que le logement ne perd pas sa qualité de résidence principale du seul fait que son propriétaire a libéré les lieux avant la date de vente, en particulier pour des raisons indépendantes de sa volonté ou en application d'une décision de justice¹²⁹⁰. Un délai d'un (1) an est avancé par l'administration fiscale comme constituant un délai normal ¹²⁹¹. Au-delà, le seul fait que l'immeuble ait été mis en vente n'est pas considéré comme de nature à justifier l'exonération de la plus-value, notamment s'il apparaît que le prix demandé ne correspond pas aux prix pratiqués sur le marché immobilier local¹²⁹². Le délai peut être augmenté par les juges lorsque des diligences de mise en vente peuvent être justifiées¹²⁹³. Mais la tolérance a ses limites lorsque le cédant est un professionnel de l'immobilier ayant fait une forte plus-value et que le bien ne semble pas avoir été habité¹²⁹⁴. Toutefois, un comportement spéculatif en lui seul du vendeur ne peut être retenu pour apprécier l'existence ou non d'un délai normal entre le départ effectif du vendeur et la vente du bien immobilier. En l'état de la jurisprudence, le praticien doit vérifier :

l'existence de la preuve de la date de mise en vente du bien immobilier, et de départ effectif du vendeur, pour apprécier le délai normal¹²⁹⁵ ;
l'existence de diligences accomplies par le vendeur pour procéder à la vente du bien immobilier. Ces diligences doivent avoir été réalisées en conformité avec la situation et la réalité du marché immobilier : la mise en vente à un prix trop élevé ne justifie pas l'accomplissement de diligence nécessaire pour la mise en vente¹²⁹⁶ ;
le délai normal peut être caractérisé par un délai long, malgré la réalisation de diligences, justifié :
- par la situation personnelle du vendeur, comme sa santé, dès lors que l'événement était imprévisible et intervient après la mise en vente ;
- par la situation réglementaire non prévisible, telle que les confinements liés au Covid-19¹²⁹⁷ ;
- par la grande valeur du bien ou son côté atypique justifiant des difficultés particulières de mise en vente. Toutefois, le seul argument du « marché de niche » ne suffit pas à caractériser le délai normal. Le lien de causalité doit être prouvé¹²⁹⁸ ;
- par les conditions du marché immobilier local dégradées et difficiles¹²⁹⁹.

Appréciation du délai normal entre le départ effectif du vendeur et la vente du bien immobilier

Schéma PV délai normal

Conseil

Conserver les justificatifs

À compter de la mise en vente, il est indispensable de conserver tous justificatifs qui pourraient être demandés par l'administration (mandat de vente, bon de visite, offres...)¹³⁰⁰ permettant de justifier des diligences accomplies.

– Existe-t-il des tolérances au délai d'un an ? – Deux tolérances peuvent être citées.

En cas de séparation d'un couple marié ou concubin. La tolérance administrative¹³⁰¹ s'apprécie avec mesure¹³⁰² en cas de séparation d'un couple marié ou en concubinage. Si le bien continue à être habité par l'un des époux ou par l'un des concubins, ce bien peut bénéficier de l'exonération quelle que soit la date à laquelle cette mise en vente intervient. Cette dernière date de mise en vente constitue le point de départ du délai raisonnable de vente. En somme, la tolérance administrative permet à l'époux ou au concubin ou au partenaire qui ne vit plus dans le bien immobilier du fait de la séparation, et qui en reste propriétaire, de bénéficier par extension de l'exonération au titre de la résidence principale de celui qui vit dans le bien. Dès lors, si celui qui vit dans le bien ne peut bénéficier de l'exonération pour résidence principale, il en ira de même pour celui qui n'y vit plus. Afin de bénéficier de cette tolérance administrative, il est nécessaire de prouver l'existence de l'état du couple avant la date de mise en vente, posant des difficultés notamment en cas de concubinage, eu égard à sa définition légale¹³⁰³. Un arrêt récent est venu semer le trouble en semblant écarter l'application de cette tolérance administrative par le juge, de sorte que l'époux ou le concubin ou le partenaire qui ne réside plus à titre principal dans le bien lors de sa mise en vente ne peut bénéficier de l'exonération si l'autre membre de l'ex-couple y bénéficie¹³⁰⁴. Le juge administratif écarte l'opposabilité de cette doctrine à l'administration eu égard au respect des conditions d'application de l'article L. 80 A du LPF¹³⁰⁵. Dans cette affaire, les contribuables ont vendu le bien immobilier le 6 janvier 2014. L'administration fiscale conteste l'exonération pour résidence principale invoquée par l'un des époux qui ne vivait plus dans le bien immobilier au moment de la vente. Les époux ont invoqué la réponse ministérielle Breton¹³⁰⁶, sans autre précision. La vente étant intervenue après le 12 septembre 2012, ils auraient dû invoquer la référence du BOFiP en cette matière, et non exclusivement la réponse ministérielle. Ainsi, ils ne peuvent opposer au titre de l'article L. 80 A du LPF la doctrine administrative, et le juge a donné raison à l'administration fiscale. Dit autrement :
d'une part, si la bonne référence de la doctrine avait été communiquée par le contribuable, la solution aurait été tout autre ;
d'autre part, cet arrêt concerne la question de l'opposabilité de la doctrine de l'administration fiscale, et ne remet nullement en cause cette tolérance administrative de l'exonération au titre de la résidence principale.

Cédant domicilié dans un EHPAD

Exonération de l'impôt sur les plus-values immobilières en vertu de l'article 150 U, II 1^o ter du CGI

Les présentes entrent dans le cadre de l'exonération de l'impôt sur les plus-values conformément aux dispositions de l'article 150 U, II 1^o ter du CGI, le VENDEUR déclarant :

que le BIEN a constitué sa résidence principale avant son entrée dans un établissement mentionné aux 6^o ou 7^o de l'article L. 312-1 du Code de l'action sociale et des familles, et qu'il n'a fait depuis lors l'objet d'aucune occupation ;
que la cession intervient moins de deux ans suivant son entrée dans l'établissement ainsi qu'il en est justifié par une attestation de l'établissement en date du ...... ;
être non passible de l'impôt sur la fortune immobilière au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession ;
être bénéficiaire d'un revenu fiscal lors de l'avant-dernière année précédant celle de la cession non supérieur à la limite légale de l'article 1417 du CGI.

Par suite, le notaire est dispensé de déposer l'imprimé 2048-IMM-SD.

Il est précisé que les pièces justificatives devront être fournies par le contribuable sur demande de l'administration.