Le cas spécifique du démembrement de propriété

Rapport du 122e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2026

– Rappels. – Les droits démembrés (usufruit et nue-propriété) sont des droits réels constituant des biens imposables au titre des droits relatifs à des immeubles au sens de l'article 150 U, I du CGI. Le démembrement peut résulter d'une cession à titre onéreux ou d'une transmission à titre gratuit à la suite d'une donation ou d'une succession.

– Quelles sont les règles applicables en cas de vente d'un immeuble après réunion de propriété ? – Deux cas de figure peuvent se rencontrer :

nue-propriété acquise à titre gratuit (donation, succession) :
- si l'usufruit s'est éteint par le décès de l'usufruitier, la valeur d'acquisition à retenir est la valeur de la pleine propriété à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du vendeur¹⁴⁴⁰ et non au décès de l'usufruitier¹⁴⁴¹,
- si l'usufruitier renonce à son usufruit, deux situations :
  - cette renonciation présente un caractère translatif : la valeur d'acquisition est égale à la somme des valeurs de l'usufruit et de la nue-propriété retenues comme base de calcul des droits de mutation à titre gratuit sur l'acte de renonciation d'usufruit et sur l'acte de donation de la nue-propriété¹⁴⁴²,
  - cette renonciation à l'usufruit réservé présente un caractère extinctif : cet usufruit n'ayant aucune valeur vénale, un auteur recommande de retenir la valeur de la pleine propriété au jour de la donation de la nue-propriété¹⁴⁴³ ;

– Quelles sont les règles applicables en cas de vente de l'immeuble démembré conjointement par le nu-propriétaire et l'usufruitier ? – Il s'agit de l'hypothèse de la vente d'un immeuble dont la nue-propriété et l'usufruit appartiennent à des personnes différentes, à un même acheteur qui acquiert la pleine propriété de l'immeuble. Chacun des vendeurs peut être redevable au titre de la plus-value immobilière et chacun peut bénéficier des exonérations qui lui sont propres (résidence principale, montant de la cession...).

Le prix de cession global doit être ventilé entre la valeur de l'usufruit et la valeur de la nue-propriété. Il est admis que cette ventilation puisse être effectuée en appliquant le barème prévu par l'article 669 du CGI, mais ce n'est pas une obligation¹⁴⁴⁶ ;
Le prix d'acquisition diffère selon l'origine du démembrement :
- pour les démembrements opérés par voie de donation avant le 1^er janvier 2004, le prix d'acquisition à retenir demeure déterminé à l'aide de l'ancien barème de l'article 762 du CGI en retenant l'âge de l'usufruitier à la date du démembrement ;
- pour les démembrements opérés par voie de donation après le 1^er janvier 2004, l'usufruit réservé doit être évalué au titre du prix d'acquisition selon le barème de l'article 669 du CGI d'après l'âge de l'usufruitier au jour de la cession ;
- pour les démembrements ayant une origine successorale, le prix d'acquisition de ce droit est déterminé à l'aide du barème prévu à l'article 669 du CGI, que la succession ait été ouverte avant ou après le 1^er janvier 2004¹⁴⁴⁷. Cela permet d'éviter que la réévaluation du barème opéré le 1^er janvier 2004 augmente fictivement la plus-value en cas de cession d'usufruit et la minore en cas de cession de la nue-propriété¹⁴⁴⁸.

Vente d'un bien reçu par donation avant le 1er janvier 2004

2000 : acquisition de la pleine propriété d'un bien d'une valeur de 400 000 € par une personne âgée de cinquante ans.

2002 : donation du bien évalué 500 000 € soit en appliquant le barème de l'article 762 du CGI :

valeur de l'usufruit donateur 62 ans (CGI, art. 762) 3/10^e : 150 000 € ;
valeur de la nue-propriété 7/10^e : 350 000 €.

2026 : vente du bien au prix de 600 000 € :

Plus-value usufruitier :
- valeur d'acquisition : 400 000 € × 30 % : (âge de l'usufruitier – 76 ans – au jour de la vente et barème de l'article 669 du CGI), soit 120 000 € ;
- valeur de vente : 600 000 € × 30 % (si les parties retiennent le barème de l'article 669 du CGI) = 180 000 €.
Plus-value nu-propriétaire :
- valeur d'acquisition : 500 000 € × 7/10^e : (âge de l'usufruitier – 52 ans – au jour de la donation et barème de l'article 762 du CGI), soit 350 000 € ;
- valeur de vente : 600 000 € × 70 % (si les parties retiennent le barème de l'article 669 du CGI) = 420 000 €.

Vente d'un bien reçu par donation après le 1er janvier 2004

2000 : acquisition de la pleine propriété d'un bien d'une valeur de 400 000 € par une personne âgée de cinquante ans.

2005 : donation du bien évalué 500 000 € soit en appliquant le barème de l'article 669 du CGI :

valeur de l'usufruit (CGI, art. 669) 50 % : 250 000 € ;
valeur de la nue-propriété : 250 000 €.

2026 : vente du bien au prix de 600 000 € :

Plus-value usufruitier :
- valeur d'acquisition : 400 000 € × 30 % : (âge de l'usufruitier – 76 ans – au jour de la vente et barème de l'article 669 du CGI), soit 120 000 € ;
- valeur de vente : 600 000 € × 30 % (si les parties retiennent le barème de l'article 669 du CGI) = 180 000 €.
Plus-value nu-propriétaire :
- valeur d'acquisition : 500 000 € × 50 % : (âge de l'usufruitier – 55 ans – au jour de la donation et barème de l'article 669 du CGI), soit 250 000 € ;valeur de vente : 600 000 € × 70 % (si les parties retiennent le barème de l'article 669 du CGI) = 420 000 €.

Vente d'un bien reçu par succession avant ou après le 1er janvier 2004

2000 : décès du propriétaire laissant son conjoint usufruitier (48 ans) et un enfant. Le bien est évalué 500 000 €.

Valeur de l'usufruit (CGI, art. 762) 4 / 10 : 200 000 €.
Valeur de la nue-propriété : 300 000 €.

2026 : vente du bien au prix de 600 000 € :

Plus-value usufruitier :
- valeur d'acquisition : 500 000 € × 30 % : (âge de l'usufruitier – 74 ans – au jour de la vente et barème de l'article 669 du CGI), soit 150 000 € ;
- valeur de vente : 600 000 € × 30 % (si les parties retiennent le barème de l'article 669 CGI) = 180 000 €.
Plus-value nu-propriétaire :
- valeur d'acquisition : 500 000 € × 70 % : (âge de l'usufruitier – 74 ans – au jour de la vente et barème de l'article 669 du CGI), soit 350 000 € ;
- valeur de vente : 600 000 € × 70 % (si les parties retiennent le barème de l'article 669 du CGI) = 420 000 €.

Le délai de détention est décompté à partir de la date d'acquisition du bien pour l'usufruit et de la date de la donation ou de la succession pour le nu-propriétaire.

Conseil

Le redevable de l'impôt

La situation n'a pas évolué depuis 2022 et les interrogations posées par le 118^e Congrès des notaires de France¹⁴⁴⁹ sur le redevable de l'imposition sont toujours d'actualité en matière immobilière.

La vente avec répartition du prix de vente entre l'usufruitier et le nu-propriétaire sur la base d'une valorisation conventionnelle ou sur la base du barème de l'article 669 du CGI permet de dégager une plus-value au nom de chacun des titulaires des droits démembrés et chacun paiera la taxation qui sera déterminée par le notaire.

Toutefois, tel ne sera pas le cas s'il y a constitution d'un quasi-usufruit ou maintien du démembrement et remploi du prix de vente. Dans ces hypothèses la convention, indispensable entre usufruitier et nu-propriétaire, devra déterminer comment sera répartie la charge de cette imposition.

– Quelles sont les règles applicables en cas de vente isolée de l'usufruit ou de la nue-propriété ? – Deux cas de figure peuvent se rencontrer :

si la vente porte sur un droit démembré acquis isolément, le prix d'acquisition à prendre en compte pour la détermination de la plus-value sera le prix d'acquisition ou la valeur vénale ayant servi d'assiette au droit de mutation à titre gratuit ;
si la vente porte sur la nue-propriété ou l'usufruit d'un bien immobilier acquis en pleine propriété, la plus-value imposable est déterminée en tenant compte :
- pour un usufruit viager du prix d'acquisition déterminé selon les mêmes règles que ci-dessus¹⁴⁵⁰ en tenant compte de l'âge de l'usufruitier au jour de la cession,
- pour un usufruit temporaire : la première cession entre dans le cadre des dispositions de l'article 13-5 du CGI prévoyant que le produit de cette première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire est imposé à l'IR dans la catégorie à laquelle il se rattache (revenus fonciers pour un bien immobilier)¹⁴⁵¹. À partir de la seconde cession, le prix d'acquisition est de 23 % de la valeur du bien par fraction de dix ans sans tenir compte de l'âge de l'usufruitier au jour de la cession. L'usufruit temporaire ne pouvant toutefois avoir une valeur supérieure à celle qu'il aurait s'il était viager¹⁴⁵².

Conseil

Fiscalité de la première cession d'un usufruit temporaire – attention à la faculté de substitution...

À l'occasion de la vente d'un bien immobilier, la promesse de vente signée préalablement contient souvent une faculté de substitution. Il est tout à fait possible que le bénéficiaire de la promesse de vente prévoie d'acquérir directement la nue-propriété et qu'il projette l'acquisition d'un usufruit du bien par une société qu'il administre pendant une certaine durée (dix ans ou plus).

Dans cette hypothèse, le cédant qui pensait que l'intégralité de la vente relevait de la plus-value immobilière est surpris d'apprendre qu'en vertu de l'article 13-5 du CGI, la valeur de l'usufruit temporaire se trouve taxée au titre des revenus fonciers.

Il est donc indispensable que la clause contenant la faculté de substitution limite ce type de substitution partielle.