– Quels sont les risques fiscaux d'une vente à vil prix ? – Outre les causes de nullité dont peut faire l'objet ce type de vente177, les conséquences fiscales d'une sous-évaluation peuvent aussi coûter cher. L'article 666 du CGI énonce que les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière sont assis sur la valeur vénale et l'article 683 du même code précise que la taxe ou les droits sont liquidés sur le prix exprimé, en y ajoutant toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant, à quelque titre et pour quelque cause que ce soit. Il en résulte qu'une vente avec un prix dérisoire peut se concevoir si l'ensemble des contreparties est estimé et pris en compte pour la détermination de la base de taxation de la vente. Si tel n'est pas le cas, l'administration fiscale peut tirer des conséquences d'une insuffisance de prix178 :
- dans le meilleur des cas, donner seulement lieu à un rappel de droits de mutation à titre onéreux ;
- pour les sociétés, rehausser le manque à gagner injustifié et pour les sociétés soumises à l'IS imposer les revenus en distributions occultes ;
- dans le pire des cas, qualifier la vente de donation indirecte, voire de donation déguisée179, et exposer les parties à l'application de droits de mutation à titre gratuit, selon le lien de parenté existant entre elles, pouvant atteindre entre non-parents le taux de 60 %, augmenté des pénalités et intérêts de retard.
Conseil
La vente à l'euro symbolique
Les ventes à l'euro symbolique longtemps pratiquées pour des cessions de parties communes de copropriété devraient être refusées par les notaires, ou à tout le moins faire l'objet d'une justification et d'une évaluation pour la perception des droits d'enregistrement. Pour les cessions par les collectivités locales, nous renvoyons aux 97e
180 et 109e
181 Congrès des notaires de France.