La vente à soi-même

Rapport du 122e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2026

– Qu'est-ce qu'une vente à soi-même ? – La vente à soi-même est une opération patrimoniale consistant à créer une SCI ou toute autre forme sociétaire afin de lui faire racheter un bien immobilier dont le vendeur est propriétaire¹⁶⁴. C'est le célèbre OBO immobilier (Owner Buy-Out) qui peut porter sur sa propre résidence principale ou sur un bien dont le prêt d'acquisition a été soldé. Cette technique peut être utilisée pour plusieurs raisons¹⁶⁵ :

éviter une indivision au décès du ou des propriétaires ;
changer la répartition du droit de propriété sur ce bien ;
optimiser une future fiscalité de la transmission ;
récupérer de la trésorerie en encaissant le prix de vente.

– Comment mettre en œuvre une vente à soi-même ? – La mise en œuvre est simple :

création de la société ;
souscription de l'emprunt bancaire par la société civile ;
vente du bien par soi-même à la société et encaissement du prix de vente ;
remboursement du prêt par la société en procédant à la location du bien acquis et/ou en utilisant des fonds que les associés ont apportés en compte courant d'associé.

Conseil

Les points de vigilance d'une vente à soi-même

La valorisation du bien immobilier doit être incontestable (une expertise immobilière complète doit être réalisée plutôt qu'un simple avis de valeur).
Le fonctionnement de la société doit être régulier. Ainsi il faudra réunir des assemblées d'associés, tenir une comptabilité et respecter l'objet social de la société.
Enfin et surtout, l'opération devra s'inscrire dans un but autre que principalement fiscal¹⁶⁶.

– Quel est le principal risque inhérent à la mise en place d'une vente à soi-même ? – C'est principalement le risque d'abus de droit¹⁶⁷. Il a ainsi pu être retenu par la jurisprudence dans le cas où des époux avaient conservé la jouissance de l'immeuble tout en déduisant de leur revenu global les charges liées aux travaux engagés dans cet immeuble¹⁶⁸. Pour autant, de telles cessions restent envisageables :

lorsqu'elles s'inscrivent dans le cadre d'un refinancement permettant de dégager des liquidités¹⁶⁹ ;
et/ou par la volonté de réorganisation du patrimoine des parents, la volonté d'associer les enfants à l'exploitation de l'immeuble dans un cadre juridique plus stable et plus sécurisant que celui de l'indivision¹⁷⁰.

Conseil

Éviter l'abus de droit avec l'assurance-vie

Afin de limiter le risque de remise en cause de l'opération au regard de l'abus de droit, il convient d'être en mesure de démontrer qu'elle présente des intérêts économiques, financiers et patrimoniaux suffisamment forts pour qu'elle ne puisse pas être regardée comme étant faite dans un but principalement fiscal. La désignation des enfants en tant que bénéficiaires d'un contrat d'assurance-vie sur lequel serait placé le prix de vente peut s'avérer judicieuse, en ce qu'elle souligne l'intérêt patrimonial de l'opération¹⁷¹.