– Quelle est l'assiette des droits d'enregistrement en cas de vente en viager ? – Pour l'administration fiscale, lorsque le prix est formé par une rente viagère, la perception est établie sur le capital de la rente exprimé dans l'acte (taxation du prix converti en rente viagère) ou fixé par une déclaration estimative des parties (prix consistant directement en une rente viagère). Dans ce dernier cas, l'administration précise qu'elle peut contrôler l'évaluation fournie par les parties, en utilisant les barèmes des compagnies d'assurance sur la vie ou de la Caisse nationale de prévoyance157. La base de perception de la vente en viager sera donc :
- en présence d'un viager libre : la valeur vénale du bien convertie en rente ;
- en présence d'un viager occupé : le montant de rente estimée par les parties. Lorsque le bien reste occupé, les professionnels du viager insistent sur le fait que les droits d'enregistrement sont perçus sur une valeur moindre que la valeur du bien puisqu'il faut tenir compte de cette occupation. Ainsi la base de taxation dans un viager occupé sera constituée par l'addition du montant du bouquet et de la valeur capitalisée de la rente viagère. Dans la pratique, le barème Daubry est le plus utilisé158 pour déterminer la valeur de la rente et la valeur de sa capitalisation. Les notaires utilisent également l'application calcul financier (ex-Hectaur) sur le portail REAL. Ces deux sources aboutissent à des résultats assez proches159.
Exemple de calcul
Dans l'hypothèse d'un bien d'une valeur de 550 000 €, vendu en viager par une femme de soixante-dix-neuf ans moyennant le versement d'un bouquet de 100 000 €, la valeur économique du droit d'occupation s'élève à environ 180 000 €. La rente viagère mensuelle sera de 2 050 € et la valeur capitalisée de la rente à 320 000 €. La base de taxation de cette vente sera de :
- valeur du bouquet : 100 000 € ;
- valeur capitalisée de la rente viagère : 320 000 €.
Base de taxation : 420 000 € et non 550 000 €.
La difficulté vient du fait que certains services de la publicité foncière prétendent percevoir l'imposition sur la valeur en pleine propriété du bien vendu au motif qu'ils sont en désaccord avec les estimations provenant des barèmes utilisés par les professionnels. Cette analyse n'est pas fondée puisque seule la valeur transmise doit servir de base de taxation. La réserve de jouissance ne doit pas être prise en compte pour le paiement des droits de mutation. Même si l'administration tend à mélanger droit réel et droit personnel, le BOFiP précise : « Lorsque le vendeur se réserve l'usufruit ou l'habitation d'un immeuble, il y a démembrement de propriété et la mutation ne porte en réalité que sur la nue-propriété du bien vendu. Le prix stipulé représente la valeur de cette nue-propriété, seule transmise à l'acquéreur et il n'y a aucune charge à ajouter au prix »160.