La notion de terrain à bâtir

– Quelle est la définition légale du terrain à bâtir ? – Aux termes de l'article 12 de la directive TVA⁹⁰⁵, un terrain à bâtir est un terrain nu ou aménagé. Le Conseil européen a laissé aux États membres la liberté de définir plus précisément cette notion. L'article 257, I, 2, 1^o du CGII⁹⁰⁶ donne une définition objective du terrain à bâtir par opposition à la définition finaliste, tenant compte du projet de l'acquéreur⁹⁰⁷. Sont donc sans incidence sur cette qualification tant l'intention de l'acquéreur que l'emploi qui en est effectivement fait. Ainsi, la qualification de l'immeuble se fait in concreto en rapport avec la nature du bien au jour de la cession sans aucune considération du projet de l'acquéreur.

– Quelle est l'incidence de la notion de tènement foncier sur la qualification de terrain à bâtir ? – L'article 257 ter, I du CGI⁹⁰⁸ indique que chaque opération imposable à la TVA est considérée comme distincte, indépendante et suit son propre régime. Pour l'administration, l'appréciation de la nature du bien s'effectue au niveau de la parcelle cadastrale⁹⁰⁹. De sorte que chaque parcelle analysée par le notaire dispose d'un régime qui lui est propre. À titre d'exemple, un tènement foncier non bâti peut recevoir la double qualification, d'une part de terrain à bâtir pour la surface répondant aux critères ci-dessus exposés, d'autre part de terrain non à bâtir pour celle située dans une zone inconstructible. La doctrine fiscale⁹¹⁰ traite également de la question délicate de la cession concomitante d'un tènement foncier unique comportant un immeuble bâti et une surface de terrain libre de construction. En pratique, ce tènement foncier est le plus souvent identifié au cadastre par une seule parcelle ou plusieurs parcelles dont le découpage ne répond à aucune logique fiscale. Le notaire peut soutenir deux raisonnements, selon les cas, tous deux tirés de l'analyse de la doctrine fiscale.

La même réflexion doit être menée s'agissant d'une fraction d'un immeuble telle qu'un lot de copropriété⁹¹⁸.

– Le terrain doit-il être réellement constructible pour être qualifié de terrain à bâtir ? – Si la question du zonage n'appelle pas de commentaire particulier, il en est différemment de la question de la constructibilité réelle du terrain objet de la cession. La doctrine fiscale⁹²⁰ considère comme inopérant l'empêchement de construire du fait des circonstances extérieures telles que la faible surface du terrain inférieure à celle requise pour construire, l'absence d'accès, la pollution du sol. Ainsi, un terrain situé dans une zone constructible de la commune au regard des documents d'urbanisme en vigueur est qualifié de terrain à bâtir même s'il est concerné par un plan de prévention des risques naturels d'inondation rendant impossible toute construction. La jurisprudence administrative⁹²¹ a eu l'occasion de se prononcer sur la qualification d'un terrain situé en zone de protection par la loi Littoral, en zone d'urbanisation diffuse et en zone de submersion marine selon le plan de prévention des risques. Elle a conclu à l'absence d'impact de telles dispositions sur la qualification du terrain à partir du moment où des constructions y sont autorisées par les documents d'urbanisme en vigueur sur la zone. Dans une autre affaire, la cour administrative d'appel de Nantes⁹²² a qualifié de terrain à bâtir, un terrain situé dans une zone naturelle et forestière interdisant les constructions sauf celles nécessaires au fonctionnement d'un parc résidentiel de loisirs. Peu importe que les constructions autorisées par un permis de construire valablement obtenu ne soient que des constructions légères de type mobil-home⁹²³.

– Quelle est l'incidence de la présence d'aménagements sur un terrain ? – Un terrain à bâtir est, par opposition à l'immeuble bâti, un terrain sur lequel il n'existe pas de construction⁹²⁴. La construction doit s'entendre au sens large, c'est-à-dire une construction incorporée au sol⁹²⁵. En ce sens, la doctrine administrative qualifie de construction incorporée au sol notamment les voies de circulation et les stationnements ainsi que les pylônes. Pour illustrer le propos, un terrain nu destiné à accueillir des futurs emplacements de stationnement, en vertu d'une autorisation d'urbanisme, est un terrain à bâtir. Le terrain comportant des places de stationnement déjà aménagées est un immeuble bâti. La définition de l'aménagement est différente de celle de la construction. La limite peut être fine. L'aménagement de viabilisation n'a pas pour effet d'emporter la qualification d'immeuble bâti⁹²⁶. La cour administrative d'appel de Nantes⁹²⁷ a eu à se prononcer sur la qualification d'un terrain nu équipé pour accueillir des activités de camping. Dans ce cas d'espèce, une société a cédé des terrains qualifiés d'immeuble bâti notamment en raison d'aménagements de viabilisation et de l'existence de quotes-parts de bâtiments communs à la résidence de loisirs attachées à chaque terrain vendu. Le juge a balayé l'argument : « la circonstance que les parcelles cédées en lots ont fait l'objet d'aménagement de viabilisation (...) n'a pas pour effet de leur donner un caractère bâti ».

– Qu'est-ce qu'une construction incorporée au sol impropre à un usage quelconque ? – La question de la qualification se pose lors de la cession d'un terrain sur lequel existe soit une fondation, soit un bâtiment inachevé, soit un bâtiment en ruine. A priori et dans le prolongement de ce qui précède, est un immeuble bâti un terrain comportant une construction incorporée au sol⁹²⁸. Parallèlement, pour qualifier un immeuble neuf, la réglementation européenne⁹²⁹ utilise le critère de la première occupation d'une construction incorporée au sol⁹³⁰. A contrario, si le bien est toujours, au jour de la qualification, en cours de production et non utilisable, il ne peut pas être qualifié de bâtiment au sens de la directive TVA⁹³¹. La jurisprudence européenne⁹³² considère que des fondations sont uniquement le moyen de fixer la construction au sol et ne marquent pas la fin du processus de construction. Elles ne « constituent pas, en tant que telles, un bâtiment ». La doctrine fiscale⁹³³ ajoute que la construction doit être en état d'être utilisée pour un usage quelconque. A contrario, un terrain sur lequel existe un immeuble en ruine, inutilisable pour avoir été abandonné depuis de nombreuses années, un immeuble frappé d'un arrêté de péril, est un terrain à bâtir. Le critère de l'achèvement de l'immeuble est important comme celui de la « première utilisation »⁹³⁴. Le fait d'indiquer dans un acte de vente que le bâtiment est destiné à être démoli par l'acquéreur ne suffit pas à justifier qu'il soit en état de ruine avancé ou inutilisable par suite de son état d'abandon⁹³⁵. A contrario, est un terrain à bâtir un terrain supportant une construction destinée à être démolie par le vendeur avant la vente⁹³⁶.