Les biens taxables

Rapport du 122e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2026

Selon l'article 257, I du CGI, sont taxables les terrains à bâtir et les immeubles bâtis ainsi que certains biens incorporels qui suivent le régime du bien auquel ils se rapportent⁹⁰¹. Les livraisons à soi-même (LASM) sont également taxables. Seules seront abordées les qualifications de terrain à bâtir et d'immeuble bâti, deux notions exclusives l'une de l'autre. Savoir distinguer immeuble bâti ancien et terrain à bâtir est essentiel pour la pratique notariale à plusieurs titres :

elle permet de déterminer le régime de la TVA applicable à la vente d'un terrain comportant une construction ancienne :
- exonération en présence d'un immeuble ancien⁹⁰²,
- TVA applicable de plein droit en présence d'un terrain à bâtir⁹⁰³ ;
elle permet de déterminer si la condition d'identité juridique imposée par l'administration fiscale pour voir appliquer la TVA sur marge lors de la revente d'un terrain à bâtir acquis initialement sous forme d'une parcelle sur laquelle existe une construction ancienne, est remplie⁹⁰⁴ :
- si l'immeuble acquis était impropre à un quelconque usage, le bien acquis devait être qualifié de terrain à bâtir rendant applicable la TVA sur marge lors de la revente,
- si l'immeuble acquis pouvait être utilisé pour un usage quelconque, le bien acquis devait être qualifié d'immeuble ancien rendant inapplicable la TVA sur marge à la revente.

La notion de terrain à bâtir

– Quelle est la définition légale du terrain à bâtir ? – Aux termes de l'article 12 de la directive TVA⁹⁰⁵, un terrain à bâtir est un terrain nu ou aménagé. Le Conseil européen a laissé aux États membres la liberté de définir plus précisément cette notion. L'article 257, I, 2, 1^o du CGII⁹⁰⁶ donne une définition objective du terrain à bâtir par opposition à la définition finaliste, tenant compte du projet de l'acquéreur⁹⁰⁷. Sont donc sans incidence sur cette qualification tant l'intention de l'acquéreur que l'emploi qui en est effectivement fait. Ainsi, la qualification de l'immeuble se fait in concreto en rapport avec la nature du bien au jour de la cession sans aucune considération du projet de l'acquéreur.

– Quelle est l'incidence de la notion de tènement foncier sur la qualification de terrain à bâtir ? – L'article 257 ter, I du CGI⁹⁰⁸ indique que chaque opération imposable à la TVA est considérée comme distincte, indépendante et suit son propre régime. Pour l'administration, l'appréciation de la nature du bien s'effectue au niveau de la parcelle cadastrale⁹⁰⁹. De sorte que chaque parcelle analysée par le notaire dispose d'un régime qui lui est propre. À titre d'exemple, un tènement foncier non bâti peut recevoir la double qualification, d'une part de terrain à bâtir pour la surface répondant aux critères ci-dessus exposés, d'autre part de terrain non à bâtir pour celle située dans une zone inconstructible. La doctrine fiscale⁹¹⁰ traite également de la question délicate de la cession concomitante d'un tènement foncier unique comportant un immeuble bâti et une surface de terrain libre de construction. En pratique, ce tènement foncier est le plus souvent identifié au cadastre par une seule parcelle ou plusieurs parcelles dont le découpage ne répond à aucune logique fiscale. Le notaire peut soutenir deux raisonnements, selon les cas, tous deux tirés de l'analyse de la doctrine fiscale.

Le premier correspond à l'analyse brute de la doctrine fiscale. Chaque élément, bâti ou non, doit être analysé distinctement⁹¹¹. L'administration préconise le recours à un géomètre-expert pour identifier clairement la partie bâtie de la surface libre qui, parce qu'elle répond à la définition du terrain à bâtir, peut être qualifiée comme tel. À défaut de publication d'un document d'arpentage préalablement ou concomitamment à la mutation, l'assujetti-revendeur d'un tènement foncier mixte (composé d'un bâtiment édifié de plus de cinq ans et d'un terrain libre de toute construction qui ne répond pas à l'exception ci-après analysée) peut voir sa mutation requalifiée, d'une part, en une vente d'un bâti ancien, non taxable à la TVA et, d'autre part, en une vente d'un terrain à bâtir taxable.
Le second, qui relève de l'exception, correspond au cas où l'emprise du terrain libre de construction ou encombré d'une construction hors d'état d'utilisation⁹¹² constitue le prolongement direct et immédiat de l'immeuble bâti en état d'être utilisé. L'administration admet que le tènement foncier – peu importe qu'il soit assis sur une seule parcelle ou plusieurs parcelles désordonnées – soit qualifié d'immeuble bâti⁹¹³. Quel est le seuil d'appréciation de l'administration ? La réponse est contenue dans l'analyse de la doctrine fiscale relative à la tenue du cadastre⁹¹⁴. Ainsi, est considéré comme dépendance immédiate un jardin de moins de 5 ares. Le notaire devra donc être particulièrement vigilant lors de l'acquisition, en vue de revendre, d'un tènement foncier bâti comportant un jardin de plus de 500 mètres carrés. Néanmoins, le Conseil d'État⁹¹⁵ semble être assez flexible sur le seuil d'appréciation. Dans cette espèce, un assujetti a acquis un tènement foncier sur lequel était implantée une maison d'habitation et suffisamment de terrain autour puisqu'il a revendu la maison et son jardin et huit parcelles de terrains à bâtir. La juridiction a confirmé la nature du bien acquis (immeuble bâti) mais a refusé, lors de la revente des terrains à bâtir, l'application de la TVA sur la marge⁹¹⁶. La sanction est donc indirecte et le devoir de conseil du notaire est très important sur ce type de dossier. Ainsi, si le projet de l'assujetti-acquéreur est de revendre séparément le bâti du non-bâti, même s'il n'est que le prolongement direct du premier, cette qualification du terrain comme accessoire de l'immeuble bâti peut être inopportune. Pour les besoins de l'opération⁹¹⁷, le titre acquisitif doit impérativement distinguer au cadastre l'immeuble bâti de l'immeuble non bâti. Un document d'arpentage de division précisant l'assiette de chacun des immeubles doit impérativement être établi et publié dans l'acte d'achat.

La même réflexion doit être menée s'agissant d'une fraction d'un immeuble telle qu'un lot de copropriété⁹¹⁸.

Conseil

Subtilité de la vente concomitante d'un bâti et d'un terrain de vaste étendue – précautions – recours à un géomètre-expert

Nécessité de procéder à une réunion parcellaire si la qualification de l'immeuble bâti doit l'emporter.
Nécessité de procéder à une division parcellaire si, pour les besoins de l'opération immobilière, il est nécessaire de qualifier, d'une part, l'immeuble bâti et, d'autre part, le terrain à bâtir. Le marchand de biens qui projette de revendre séparément l'immeuble bâti du ou des terrains à bâtir doit obligatoirement être très vigilant sur cette scission parcellaire⁹¹⁹. Celle-ci doit impérativement intervenir dans l'acte d'acquisition par la publication d'un document d'arpentage avec une ventilation du prix de vente entre les différentes catégories de biens vendus.

– Le terrain doit-il être réellement constructible pour être qualifié de terrain à bâtir ? – Si la question du zonage n'appelle pas de commentaire particulier, il en est différemment de la question de la constructibilité réelle du terrain objet de la cession. La doctrine fiscale⁹²⁰ considère comme inopérant l'empêchement de construire du fait des circonstances extérieures telles que la faible surface du terrain inférieure à celle requise pour construire, l'absence d'accès, la pollution du sol. Ainsi, un terrain situé dans une zone constructible de la commune au regard des documents d'urbanisme en vigueur est qualifié de terrain à bâtir même s'il est concerné par un plan de prévention des risques naturels d'inondation rendant impossible toute construction. La jurisprudence administrative⁹²¹ a eu l'occasion de se prononcer sur la qualification d'un terrain situé en zone de protection par la loi Littoral, en zone d'urbanisation diffuse et en zone de submersion marine selon le plan de prévention des risques. Elle a conclu à l'absence d'impact de telles dispositions sur la qualification du terrain à partir du moment où des constructions y sont autorisées par les documents d'urbanisme en vigueur sur la zone. Dans une autre affaire, la cour administrative d'appel de Nantes⁹²² a qualifié de terrain à bâtir, un terrain situé dans une zone naturelle et forestière interdisant les constructions sauf celles nécessaires au fonctionnement d'un parc résidentiel de loisirs. Peu importe que les constructions autorisées par un permis de construire valablement obtenu ne soient que des constructions légères de type mobil-home⁹²³.

– Quelle est l'incidence de la présence d'aménagements sur un terrain ? – Un terrain à bâtir est, par opposition à l'immeuble bâti, un terrain sur lequel il n'existe pas de construction⁹²⁴. La construction doit s'entendre au sens large, c'est-à-dire une construction incorporée au sol⁹²⁵. En ce sens, la doctrine administrative qualifie de construction incorporée au sol notamment les voies de circulation et les stationnements ainsi que les pylônes. Pour illustrer le propos, un terrain nu destiné à accueillir des futurs emplacements de stationnement, en vertu d'une autorisation d'urbanisme, est un terrain à bâtir. Le terrain comportant des places de stationnement déjà aménagées est un immeuble bâti. La définition de l'aménagement est différente de celle de la construction. La limite peut être fine. L'aménagement de viabilisation n'a pas pour effet d'emporter la qualification d'immeuble bâti⁹²⁶. La cour administrative d'appel de Nantes⁹²⁷ a eu à se prononcer sur la qualification d'un terrain nu équipé pour accueillir des activités de camping. Dans ce cas d'espèce, une société a cédé des terrains qualifiés d'immeuble bâti notamment en raison d'aménagements de viabilisation et de l'existence de quotes-parts de bâtiments communs à la résidence de loisirs attachées à chaque terrain vendu. Le juge a balayé l'argument : « la circonstance que les parcelles cédées en lots ont fait l'objet d'aménagement de viabilisation (...) n'a pas pour effet de leur donner un caractère bâti ».

– Qu'est-ce qu'une construction incorporée au sol impropre à un usage quelconque ? – La question de la qualification se pose lors de la cession d'un terrain sur lequel existe soit une fondation, soit un bâtiment inachevé, soit un bâtiment en ruine. A priori et dans le prolongement de ce qui précède, est un immeuble bâti un terrain comportant une construction incorporée au sol⁹²⁸. Parallèlement, pour qualifier un immeuble neuf, la réglementation européenne⁹²⁹ utilise le critère de la première occupation d'une construction incorporée au sol⁹³⁰. A contrario, si le bien est toujours, au jour de la qualification, en cours de production et non utilisable, il ne peut pas être qualifié de bâtiment au sens de la directive TVA⁹³¹. La jurisprudence européenne⁹³² considère que des fondations sont uniquement le moyen de fixer la construction au sol et ne marquent pas la fin du processus de construction. Elles ne « constituent pas, en tant que telles, un bâtiment ». La doctrine fiscale⁹³³ ajoute que la construction doit être en état d'être utilisée pour un usage quelconque. A contrario, un terrain sur lequel existe un immeuble en ruine, inutilisable pour avoir été abandonné depuis de nombreuses années, un immeuble frappé d'un arrêté de péril, est un terrain à bâtir. Le critère de l'achèvement de l'immeuble est important comme celui de la « première utilisation »⁹³⁴. Le fait d'indiquer dans un acte de vente que le bâtiment est destiné à être démoli par l'acquéreur ne suffit pas à justifier qu'il soit en état de ruine avancé ou inutilisable par suite de son état d'abandon⁹³⁵. A contrario, est un terrain à bâtir un terrain supportant une construction destinée à être démolie par le vendeur avant la vente⁹³⁶.

Conseil

Preuve du caractère impropre à un usage quelconque

Il appartient au contribuable d'établir le caractère impropre à un usage quelconque de l'immeuble objet de la cession pour conserver la qualification de terrain à bâtir. Le notaire doit conseiller aux parties de se préconstituer la preuve de l'état du bien notamment par une attestation d'un architecte ou un constat établi par un commissaire de justice ⁹³⁷ indiquant précisément que le bien est impropre à un usage quelconque. La cour administrative d'appel de Marseille⁹³⁸ a très récemment rappelé que la destination d'un bâtiment est celle de son permis de construire. Dans cette affaire, le contribuable a fourni à la justice un rapport d'expertise mentionnant l'existence sur le terrain d'un « hangar de stockage de déchets de toutes sortes présentant un risque sanitaire grave ». La cour administrative d'appel a considéré que ce document ne démontre pas que le bien est un terrain à bâtir comme impropre à usage quelconque puisque sa destination au permis dudit bâtiment est celle de « hangar à matériel ».

La notion d'immeuble bâti

– Quelle est la définition légale de l'immeuble bâti ? – Au sens de la directive européenne⁹³⁹, un bâtiment est une construction incorporée au sol. Pour la doctrine fiscale, l'immeuble bâti est défini par opposition au terrain à bâtir⁹⁴⁰. Un immeuble bâti est un terrain supportant une « construction incorporée au sol ». La doctrine française apporte une précision supplémentaire puisque la construction doit être en état d'être occupée en tant que telle, pour un usage quelconque⁹⁴¹, par opposition à la qualification du terrain à bâtir. La définition est objective, sans considération de la volonté de l'acquéreur de démolir ou de conserver l'immeuble bâti. Ainsi, un terrain sur lequel se trouve une construction inutilisable pour un quelconque usage⁹⁴² est qualifié de terrain à bâtir si celui-ci est situé dans une zone où les constructions sont autorisées. À titre d'exemple, l'existence d'une piscine, en état d'être utilisée, répond à la définition de bâtiment au sens de la TVA comme étant incorporée au sol. A contrario, une ancienne piscine remblayée n'est pas un bâtiment et l'immeuble sur lequel a été édifiée cette piscine est un terrain à bâtir ou non à bâtir en fonction des critères de qualification. La doctrine fiscale⁹⁴³ définit les immeubles bâtis en citant notamment la jurisprudence civile de la Cour de cassation⁹⁴⁴ qui qualifie d'immeubles par nature les baraquements de chantier dès lors que le « dispositif de liaison d'ancrage ou de fondation révèle que le bien ne repose pas simplement sur le sol et n'y est pas maintenu par son seul poids ». Une serre horticole, fixée par des écrous sur une fondation maçonnée, est un immeuble par nature⁹⁴⁵. Le critère est donc celui de l'adhésion au sol par un dispositif artificiel qui relie une partie de la construction au sol ; en d'autres termes, il s'agit de l'existence d'une fondation.

– Quelle est la qualification de l'immeuble avec travaux en cours ? – Durant la période d'exécution des travaux de transformation d'un immeuble ancien en immeuble neuf, la qualification du bien sera nécessaire en cas de cession de celui-ci. La jurisprudence européenne⁹⁴⁶, appliquant la directive⁹⁴⁷, a tranché en faveur de la qualification d'immeuble ancien puisque ledit bâtiment, en cours de démolition partielle, est encore en état d'être occupé pour partie. Pour la Cour, la qualification fiscale est binaire : soit il s'agit d'un immeuble ancien, soit d'un immeuble neuf. En droit interne, la qualification est plus complexe puisque le bâtiment en cours de travaux peut également être qualifié de terrain à bâtir⁹⁴⁸. Ainsi, un immeuble ancien, en cours de travaux rendant ce dernier impropre à un quelconque usage, n'est ni un immeuble ancien, ni un immeuble neuf mais un terrain à bâtir. Certains travaux de démolition conduisent à ce type de qualification comme la dépose de la toiture ou des huisseries extérieures par exemple.

– Quel est le critère de distinction entre immeuble bâti ancien et neuf ? Ou l'importance de la notion d'achèvement. – Pour le Conseil de l'Union européenne⁹⁴⁹, un bâtiment neuf est un bâtiment qui n'a jamais été occupé. La directive européenne a laissé aux États membres la liberté de définir la notion d'immeuble neuf, notamment en recourant au critère du délai écoulé entre la date d'achèvement et la première livraison, sans que ce délai puisse excéder cinq ans. L'article 257⁹⁵⁰ du CGI donne la définition française de l'immeuble neuf en faisant référence au critère de l'achèvement depuis moins de cinq ans. La doctrine fiscale complète cette définition⁹⁵¹. La notion d'achèvement est primordiale. L'article 258 de l'annexe II du CGI dispose qu'un immeuble est considéré comme achevé lorsque les conditions d'habitabilité ou d'utilisation sont réunies. La doctrine administrative⁹⁵² complète cette définition au sujet des livraisons à soi-même. L'achèvement s'entend du dépôt de la déclaration mentionnée à l'article L. 462-1 du Code de l'urbanisme⁹⁵³. L'achèvement ne peut être constaté qu'après que l'immeuble est en état d'être utilisé de manière effective selon sa destination. Pour qu'un immeuble soit achevé, il est indispensable de réunir trois éléments :

une exécution complète de la construction sur tous les points visés par l'autorisation d'urbanisme (l'immeuble doit être achevé conformément aux prescriptions) ;
une conformité de l'immeuble avec ladite autorisation ;
le respect de la destination prévue⁹⁵⁴.

La réponse ministérielle Louwagie⁹⁵⁵ à une question relative au fait générateur de TVA indique que l'immeuble est achevé lors de la réception des travaux. Le ministre précise aussi que la DAACT atteste de l'achèvement de ces travaux. Le droit civil donne également sa définition de l'achèvement⁹⁵⁶. L'immeuble doit être en état d'être utilisé conformément à sa destination, les travaux indispensables doivent avoir été réalisés et les éléments d'équipement installés. La notion d'achèvement est indissociable de celle de l'utilisation normale du bien. Le dépôt de la DAACT dans les formes légales⁹⁵⁷ constate de manière certaine l'achèvement de l'immeuble. Néanmoins, il ne s'agit que d'une présomption réfragable d'achèvement. Indépendamment de l'exécution de cette formalité administrative⁹⁵⁸, l'achèvement peut résulter des circonstances de fait⁹⁵⁹, survenues antérieurement, telles que la souscription des abonnements aux réseaux divers (eau, électricité...). Même si la DAACT n'est pas un marqueur absolu de l'achèvement, la bonne pratique notariale requiert la production de ce document et la vérification que le bien est utilisable à un usage quelconque.

– Quand y a-t-il immeuble neuf en cas de travaux sur un bâti existant ? – Si la construction nouvelle ne pose pas de difficulté de qualification, il en est autrement de l'immeuble existant ayant fait l'objet de travaux. Pour qualifier cet immeuble d'immeuble neuf, les travaux réalisés doivent avoir rendu à l'état neuf des éléments de la construction précisément définis par le Code général des impôts et la doctrine administrative⁹⁶⁰.

S'agissant des travaux sur le gros œuvre de l'immeuble, le seuil est de moitié pour chacun des éléments :
- les fondations ;
- les éléments, hors fondation, participant à la résistance et la rigidité de l'immeuble, notamment les éléments verticaux tels que les murs porteurs intérieurs et les éléments horizontaux tels que les planchers porteurs ;
- les travaux sur façade hors ravalement : les travaux d'isolation par l'extérieur ne sont pas considérés comme des travaux de remise à l'état neuf.
S'agissant des travaux de second œuvre ⁹⁶¹, le seuil est de 2/3 pour chacun des six lots cumulatifs :
- planchers non porteurs⁹⁶² ;
- huisseries extérieures ;
- cloisons intérieures ;
- installations sanitaires et de plomberie ;
- installations électriques ;
- système de chauffage.

Conseil

Travaux sur existant

Pour qualifier un immeuble ayant subi des travaux de grande importance pouvant concourir à la production d'un immeuble neuf, il est conseillé au notaire de réunir les pièces et renseignements suivants :

un constat d'un commissaire de justice avant et après travaux ;
une description précise des travaux réalisés sur les factures des entreprises ayant réalisé les travaux ;
une attestation de l'architecte DPLG ou d'un bureau de maîtrise d'œuvre, professionnel titulaire d'une assurance responsabilité civile professionnelle, portant sur le seuil des travaux réalisés conformément aux dispositions de la doctrine fiscale⁹⁶³.

– Faut-il apprécier globalement l'immeuble à qualifier ? – Pour la doctrine fiscale⁹⁶⁴, un immeuble s'entend d'un bâtiment pris isolément. Ainsi, dans les opérations immobilières complexes où coexistent plusieurs bâtiments, l'achèvement est constaté bâtiment par bâtiment structurellement homogène. Si un groupe de bâtiments est physiquement indissociable, y compris s'il est édifié sur plusieurs parcelles cadastrales, il constitue un seul immeuble. Bien que la doctrine administrative ne le confirme pas, certains services fiscaux acceptent de considérer chaque fraction d'un même bâtiment de manière distincte si ces fractions ne communiquent pas ensemble et disposent chacune d'une issue sur la voie publique⁹⁶⁵. Dans le cas où plusieurs bâtiments, dissociables les uns des autres, sont édifiés sur une seule parcelle cadastrale, le raisonnement est inchangé. L'appréciation de la qualification est réalisée bâtiment par bâtiment. En conséquence, pour une même opération immobilière, plusieurs dates d'achèvement peuvent coexister.

– Quel est le raisonnement à tenir en cas de production d'un immeuble neuf par surélévation ou extension – ⁹⁶⁶ ? – Par exception au principe précédent, un même bâtiment peut recevoir deux qualifications (immeuble ancien et immeuble neuf), s'il s'agit d'une construction nouvelle par addition à un immeuble ancien. L'article 257 du CGI et la doctrine fiscale qualifient cette construction d'immeuble neuf en la traitant de manière isolée par rapport à la construction existante⁹⁶⁷. Le droit de surélever est traité de la même manière que l'addition d'un immeuble à un bâti existant⁹⁶⁸. En conséquence, l'immeuble ancien, auquel est adossé par addition ou surélévation le nouvel immeuble, doit toujours être qualifié isolément⁹⁶⁹. A contrario, le droit de surélévation, droit réel immobilier, suit le régime de l'immeuble bâti auquel il est rattaché⁹⁷⁰. La cession d'un tel droit suit donc le régime de l'immeuble sous-jacent, neuf ou ancien en fonction de la date d'achèvement du bâti existant⁹⁷¹. Dans cette situation, plusieurs régimes fiscaux peuvent coexister dans un même acte (exonération de TVA et taxation sur option ou de plein droit)⁹⁷².

– Comment agir en cas de travaux réalisés dans un bâtiment structurellement homogène et soumis au régime de la copropriété ? – Concernant les travaux affectant le gros œuvre d'un bâtiment, il est possible de les apprécier uniquement par rapport à l'immeuble considéré dans sa globalité compte tenu de la nature de ceux-ci. Pour les travaux de second œuvre⁹⁷³, la doctrine fiscale semble admettre que ceux-ci s'apprécient au niveau du local⁹⁷⁴. Cette analyse est surprenante pour deux raisons :

le rescrit publié au BOFiP dans la section du champ d'application de la TVA concerne le taux de cette taxe (taux de 10 % sur les travaux réalisés sur les immeubles de plus de deux ans) et non la question de l'appréciation des travaux ;
la même section du BOFiP ⁹⁷⁵ indique qu'un immeuble, même divisé en lots de copropriété, doit être pris dans sa globalité.

Dans une première approche, prudente, il faudrait considérer qu'un lot de copropriété ayant fait l'objet de travaux de second œuvre dépassant le seuil des 2/3 pour chacun des six éléments⁹⁷⁶ n'est pas un immeuble neuf sauf à ce que l'entier immeuble, dans une proportion des 2/3 au moins ⁹⁷⁷, ait fait l'objet de travaux d'une telle ampleur. Dans une seconde approche, prospective, le rescrit susvisé nous permet de penser que le périmètre de l'appréciation pourrait être le lot de copropriété ou le lot volume. De plus, la directive TVA⁹⁷⁸ vise la livraison « d'un bâtiment ou d'une fraction de bâtiment et du sol y attenant ». Également, la jurisprudence européenne⁹⁷⁹ a indiqué que « même une fraction de bâtiment doit pouvoir faire l'objet d'une occupation », et de poursuivre : « lorsqu'un bâtiment composé de plusieurs parties ou unités, telles que des appartements, est construit par étapes, si bien que certaines de ces parties ou unités peuvent faire l'objet d'une occupation alors que d'autres parties sont encore en construction ». À titre d'exemple, par suite d'un sinistre rendant impropres à un usage quelconque quatre des six lots d'un bâtiment achevé depuis plus de cinq ans, soumis au régime de la copropriété, élevé d'un seul étage, des travaux de reconstruction ont été décidés. Par application de l'approche prudente, l'immeuble doit être considéré dans sa globalité et donc, après achèvement, l'ensemble immobilier est un immeuble neuf y compris les deux lots intacts n'ayant pas fait l'objet de travaux. Si la livraison d'un des six lots intervient en cours de travaux, préalablement au dépôt de la DAACT, l'immeuble est considéré comme un terrain à bâtir puisque impropre à un quelconque usage. À notre sens, l'analyse fraction de bâtiment par fraction de bâtiment paraît bien plus pertinente dès lors qu'il s'agit de lot volume, de lots de copropriété parfaitement dissociables. Compte tenu de l'incertitude pesant sur cette question, la bonne pratique recommande le recours au rescrit fiscal.

– Comment agir en présence de plateaux à aménager ? – Il convient tout d'abord de préciser qu'un plateau à aménager, avec fluides en attente, ne peut pas être qualifié de terrain à bâtir à partir du moment où celui-ci est utilisable en tant que tel pour un usage quelconque⁹⁸⁰ et que la décision d'urbanisme autorisant les travaux de construction ou de rénovation a été intégralement mise en œuvre. Un plateau à aménager n'est donc pas une construction inaboutie, utilisable d'aucune façon⁹⁸¹. S'agit-il alors d'un immeuble neuf ou ancien ? Est un immeuble neuf un bâtiment construit et achevé depuis moins de cinq ans en vertu d'une autorisation d'urbanisme totalement mise en œuvre. L'achèvement ne peut être constaté une fois l'immeuble achevé et en état d'être utilisé de manière effective selon sa destination⁹⁸². Ce même immeuble, livré brut de béton et fluides en attente, est un immeuble neuf car utilisable par son propriétaire en tant que tel, son usage étant celui d'un plateau à aménager. Ainsi, une maison individuelle livrée au maître de l'ouvrage comme telle est un immeuble neuf. La jurisprudence⁹⁸³ confirme cette analyse en qualifiant d'immeuble neuf un plateau à aménager avec fluides en attente situé dans l'extension d'une ancienne grange. La circonstance que l'installation électrique et celle de chauffage central ne soient pas réalisées ne contrarie en rien cette qualification. Cette jurisprudence semble en contredire une autre plus ancienne⁹⁸⁴ visée dans la doctrine administrative⁹⁸⁵. Cette ancienne décision indique qu'un bien immobilier, non pourvu des aménagements intérieurs, ne remplit pas les conditions normales d'habitabilité et ne peut être regardé comme achevé⁹⁸⁶. À notre sens, cette jurisprudence ancienne est désuète puisque la doctrine administrative a modifié la notion de l'achèvement de l'immeuble. La qualification d'un plateau brut de béton et fluides en attente compris dans un bâtiment ancien est plus complexe. Elle dépend de l'ampleur des travaux de gros œuvre réalisés sur le bâtiment. L'appréciation de l'ampleur des travaux est réalisée par bâtiment pris dans son ensemble. Si lesdits travaux ont concouru à la production d'un immeuble neuf, la qualification du plateau suit celle de l'immeuble. Ainsi, si la majorité des éléments de gros œuvre du bâtiment ont été repris, lesdits travaux ont participé à la réalisation d'un immeuble neuf et les plateaux bruts seront qualifiés de la même manière. À l'inverse, le plateau compris dans un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est un immeuble ancien⁹⁸⁷.

Qualification d'un plateau brut de béton – fluides en attente

Si le plateau est situé dans un immeuble neuf ou dans une extension d'immeuble ancien achevé depuis moins de cinq ans : plateau à aménager = immeuble neuf.
Si le plateau est situé dans un immeuble ancien, alors selon l'importance des travaux, il s'agira de la vente :
- d'un immeuble ancien si les travaux de gros œuvre ne dépassent pas les seuils ;
- d'un immeuble neuf si les travaux réalisés, sur l'immeuble dans sa globalité, dépassent les seuils.

En cas de doute, il sera de bonne pratique d'obtenir préalablement à la passation de l'acte de vente un rescrit fiscal sur la base d'une description précise des travaux par l'architecte de l'opération.

Tableau de raisonnement

Terrain / immeuble bâti

comm3_fig11.tif

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