La coexistence des deux régimes dans les programmes complexes

– Les régimes de la VEFA et de la VIR peuvent-ils coexister ? – Les préoccupations du législateur des années 1960¹⁰⁹¹ sont différentes de celles du début des années 2000. Les contraintes environnementales liées à une politique de développement durable font prendre conscience de la nécessité de stopper l'étalement urbain, l'artificialisation des sols et de reconstruire la ville sur la ville. Ces impératifs se sont traduits dans les documents d'urbanisme en obligeant les acteurs immobiliers à réaliser des opérations complexes et hybrides mêlant rénovation d'un bâtiment existant et construction neuve par surélévation ou accolement. Un auteur¹⁰⁹² a justement indiqué qu'il n'existe pas de texte ni de jurisprudence qui permettrait d'uniformiser le traitement civil d'une opération immobilière hybride. La question n'est donc pas de savoir si VEFA et VIR peuvent coexister mais plutôt celle de savoir comment VEFA et VIR vont devoir coexister.

– Quelles sont les hypothèses d'hybridation des opérations immobilières ? – Plusieurs situations peuvent se retrouver :

– Quel contrat de vente pour une opération hybride ? – En l'état actuel des textes¹⁰⁹⁴, l'immeuble compris dans la partie rénovée doit faire l'objet d'une VIR et celui dans la partie neuve (surélevée ou adjointe) doit être traité par la VEFA. Cette méthode contemporaine n'est pas convaincante, notamment dans les cas d'hétérogénéité du lot de copropriété situé à cheval sur les deux parties neuves et anciennes. Un auteur¹⁰⁹⁵ s'interroge : « Faut-il conclure deux ventes ? Faut-il appliquer une méthode proportionnelle ? ». Le même auteur propose, à l'issue d'un raisonnement global par bâtiment homogène, la création d'un contrat unique d'une vente d'immeuble avec travaux qui, de facto, conduirait à fusionner la VEFA et la VIR. Sans aller aussi loin, il est possible de plaider pour l'application du régime de la VEFA à toutes les ventes dès lors que la surface de plancher du bâtiment homogène est augmentée.

– Quelles sont les conséquences fiscales d'une opération hybride ? – La doctrine fiscale¹⁰⁹⁶ apprécie l'ampleur des travaux bâtiment par bâtiment¹⁰⁹⁷ dès lors que les travaux concernent uniquement l'existant et que les bâtiments sont dissociables. La doctrine fiscale exclut donc le raisonnement appartement par appartement. De telle sorte qu'une unité de régime est applicable à la rénovation d'un immeuble homogène. A contrario, s'agissant d'une opération hybride, la doctrine fiscale¹⁰⁹⁸ impose de considérer distinctement la partie ancienne de la partie augmentée. Le prix de cession d'un lot de copropriété hétérogène devra être ventilé. L'administration fiscale, en considérant le contrat de VIR comme un contrat unique à l'image de la VEFA, a néanmoins atténué les conséquences fâcheuses d'une hybridation. En effet, depuis la réponse ministérielle Louwagie¹⁰⁹⁹ et uniquement en cas d'option à la TVA lors de la cession de l'immeuble rénové, les régimes fiscaux de la VEFA et de la VIR peuvent être alignés. Dans cette hypothèse, les prix de vente sont soumis à la TVA, sur le prix pour la partie neuve de l'immeuble, sur la marge ou sur le prix pour la partie ancienne¹¹⁰⁰.