L'origine de propriété des biens peut avoir une incidence sur la détermination et le calcul de la plus-value immobilière. Seront distingués les biens issus d'un partage ou d'une donation-partage (§ I), la vente en bloc (§ II), les biens dont l'origine de propriété est multiple (§ III), et enfin le cas spécifique de l'usufruit successif (§ IV).
Incidence de l'origine des biens sur le calcul
Incidence de l'origine des biens sur le calcul
Rapport du 122e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2026
Biens issus d'un partage et d'une donation-partage
– Rappels. – Tout comme en matière de droit d'enregistrement, la plus-value immobilière connaît un régime de faveur qui exonère de taxation certains partages. Les cas d'applications :
-
l'exonération de certains partages relevant du régime de faveur a été alignée sur celui applicable en matière de droit d'enregistrement par la loi no 2007-1822 du 24 décembre 20271413 :
- le partage doit intervenir entre membres originaires de l'indivision, leurs conjoints, des ascendants, des descendants ou ayants droit à titre universel de l'un ou plusieurs d'entre eux,
- l'indivision doit avoir une origine successorale ou faisant suite à une donation-partage1414,
- l'indivision conjugale et l'indivision entre concubins ou partenaires avec une précision : les biens acquis par les partenaires avant et pendant la conclusion du PACS sont concernés, mais pour les concubins seuls les biens acquis durant la période de concubinage bénéficient du régime de faveur1415.
-
la taxation des autres partages ne relevant pas du régime de faveur :
- le partage ne relevant pas du régime de faveur,
- le partage des biens acquis par les concubins avant la période de concubinage1416,
- le bien provenant d'une donation simple, même si elle est effectuée en indivision par le donateur au profit de ses enfants, ne bénéficie pas de ce régime de faveur ; alors que le bien donné en indivision dans le cadre d'une donation partage en bénéficie1417.
– Quelle est la durée de détention pour les biens issus d'un partage ou d'une licitation ? – La doctrine administrative figure au BOFiP et peut être résumée de la manière suivante1418 :
- en principe la durée de détention pour la date d'acquisition d'un bien provenant d'un partage est celle de la date d'entrée du bien dans l'indivision (date du décès pour les indivisions successorales, date de l'acte notarié en cas de donation ou d'acquisition du bien ou date de publication de la clôture de la liquidation en cas de dissolution de société) ;
- pour les cessions ultérieures d'un bien par l'attributaire à la suite d'un partage ayant donné lieu à l'imposition de la plus-value de partage (ne relevant pas du régime de faveur) :
- si l'attributaire n'était pas membre de l'indivision initiale, la date d'acquisition est la date de l'acte de partage,
- si l'attributaire était membre de l'indivision initiale, les dates d'acquisition à retenir pour la fraction de la plus-value correspondant à la part détenue depuis l'origine dans l'indivision et pour celle correspondant à la part acquise lors du partage sont respectivement la date d'entrée du bien en indivision et la date de l'acte de partage,
- cession ultérieure d'un bien acquis lors d'un partage n'ayant pas donné lieu à l'imposition de la plus-value : la date d'acquisition à retenir pour la détermination de l'abattement est la date d'entrée en indivision. Il en est notamment ainsi en cas de cession par l'attributaire d'un bien acquis pour partie dans le cadre d'une donation-partage faisant suite à une acquisition indivise par voie de succession. Dans cette situation, la date à retenir pour la détermination de l'abattement pour durée de détention est la date du décès.
Durée de détention et partage
Ainsi dans l'hypothèse de la vente d'un bien acquis par deux frères en indivision à 50 % suivi de l'achat de la part des héritiers du premier frère par le second puis de la vente du bien, il y aura deux plus-values distinctes avec deux durées différentes. Une première de 50 % calculée à compter de l'acquisition d'origine et une seconde de 50 % calculée à compter de la licitation. C'est en ce sens que se prononce la jurisprudence du Conseil d'État1419.
Vente en bloc
– Quelles sont les cessions concernées par la vente en bloc ? – La vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives fait l'objet d'une disposition particulière. Alors que la moins-value n'est pas prise en compte dans le calcul de l'impôt en matière de plus-values immobilières, la vente en bloc déroge à cette règle1420. Les cessions concernées par la vente en bloc portent sur la vente d'un immeuble acquis par parts indivises successives :
- d'un immeuble dont le propriétaire a acquis successivement les droits démembrés (usufruit et nue-propriété) ou des parts indivises de ces droits ;
- d'un immeuble provenant de la réunion de deux unités d'habitation acquises à des dates différentes (à titre gratuit ou à titre onéreux).
Deux conditions sont exigées :
- la vente doit être constatée dans le même acte et entre les mêmes parties ;
- ces dispositions sont appréciées au niveau du cédant. Ainsi la réunion de deux unités d'habitation acquises en propre par deux partenaires ne bénéficie par de cette règle. Il faut que chacun des immeubles réunis soit acquis ensemble par les cédants1421.
Au titre des calculs, l'administration a précisé1422 :
- que les moins-values brutes imputables sur la ou les plus-values immobilières doivent être réduites, pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, de l'abattement calculé dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités que celui prévu à l'article 150 VC, I du CGI ;
- la ou les moins-values brutes, réduites de l'abattement pour durée de détention, s'imputent sur la ou les plus-values réalisées sur les autres fractions du bien immobilier ;
- lorsque le résultat est négatif, la moins-value constatée n'est pas prise en compte ;
- lorsque le résultat est positif, ce dernier montant est imposé tant à l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux.
Exemple de vente en bloc d'un bien issu de deux indivisions successives
Une décision du Conseil d'État1423 illustre les difficultés d'application de la détermination du point de départ en cas d'acquisitions successives. Un contribuable hérite d'une partie d'un bien (1/64e) au décès de ses parents et du surplus (63/64es) lors d'une licitation après le décès de sa tante. La durée de possession du bien est ventilée entre :
- la partie provenant de la succession des parents (1/64e) ;
- la partie provenant de l'acquisition des droits auprès des autres indivisaires (63/64es).
Acquisitions (et construction) successives
– Rappels. – Conformément aux dispositions de l'article 150 VB, II, 4o du CGI, le prix d'acquisition d'un immeuble bâti peut, sur justificatifs, être majoré « des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Lorsque le contribuable qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée ». Ainsi, il convient de distinguer deux hypothèses, selon que les travaux sont réalisés par le cédant avant ou après l'achèvement de l'immeuble.
– Comment agir lorsque les travaux sont réalisés antérieurement à l'achèvement de l'immeuble ? – Dans cette situation, le cédant fait édifier une construction sur un terrain acquis nu : ce sont les règles dites de la « construction occasionnelle » qui s'appliquent. Faute de règles fixées par le législateur, la doctrine administrative1424 précise qu'il convient de distinguer deux fractions distinctes :
- une fraction de la plus-value afférente au terrain : la date d'acquisition à retenir est la date de l'acte authentique, et le prix d'acquisition est le prix réel tel qu'il a été stipulé dans l'acte ;
- une fraction de la plus-value afférente à la construction : la date d'acquisition à retenir est celle du début des travaux de construction (date de délivrance du récépissé de la déclaration réglementaire d'ouverture du chantier faite en mairie, ou, à défaut, de la première facture de construction suffisamment probante)1425, et le prix d'acquisition correspond au coût de revient total de la construction, c'est-à-dire à la somme de toutes les factures de construction jusqu'à la date d'achèvement de l'immeuble1426. Dans cette hypothèse, le coût des travaux est mentionné en ligne 20 de l'imprimé 2048-IMM-SD : Prix d'acquisition ou valeur vénale.
Conseil
Vente d'un ensemble immobilier constitué initialement d'un terrain nu
En cas de vente d'un ensemble immobilier constitué d'un terrain initialement nu sur lequel a été édifié par la suite un bâtiment, la valeur du terrain devant être utilisée pour le calcul de la plus-value est celle constatée à sa date d'acquisition
1427. La durée de détention des constructions sera calculée à compter de la date du début d'exécution des travaux1428.
Construction d'un bâtiment après l'achat du terrain
Terrain recueilli dans une succession pour une valeur de 90 000 € le 1er février 2010 ayant donné lieu à 10 000 € de paiement de frais et droits et édification sur ce terrain d'une résidence secondaire à compter de mars 2015 pour un coût de 200 000 €.
La vente intervient en décembre 2025 pour 600 000 € dont 200 000 € pour le terrain.
Calcul de la plus-value :
| Impôt sur le revenu | |
| Terrain : prix de vente 200 000 € – valeur d'acquisition 100 000 € | = 100 000 € |
| Abattement pour durée de détention : 15 ans soit 60 % | = 60 000 € |
| Plus-value brute : 40 000 € | 40 000 € |
| Constructions : prix de vente 400 000 – prix de revient 200 000 € | = 200 000 € |
| Abattement pour durée de détention : 10 ans soit 30 % | = 60 000 € |
| Plus-value brute : 140 000 € | 140 000 € |
| Total plus-value : | 180 000 € |
| Impôt sur le revenu × 19 % : | 34 200 € |
| Prélèvements sociaux | |
| Terrain : prix de vente 200 000 € – valeur d'acquisition 100 000 € | = 100 000 € |
| Abattement pour durée de détention : 15 ans soit 16,5 % | = 16 500 € |
| Plus-value brute : 83 500 € | 83 500 € |
| Constructions : prix de vente 400 000 € – prix de revient 200 000 € | = 200 000 € |
| Abattement pour durée de détention : 10 ans soit 8,25 % | = 16 500 € |
| Plus-value brute : 183 500 € | 183 500 € |
| Total plus-value : | 267 000 € |
| CSG × 9,20 % : | 24 564 € |
| CRDS × 0,5 % : | 1 335 € |
| Prélèvement de solidarité : | 20 025 € |
| Taxe sur la plus-value immobilière supérieure à 50 000 € (CGI, art. 1609 nonies G) | |
| Base 180 000 € × 4 % | 7 200 € |
| Total à payer : | 87 324 € |
– Comment agir lorsque les travaux sont réalisés depuis l'achèvement de l'immeuble ou depuis l'acquisition si elle est postérieure à l'achèvement ? – Ils peuvent, conformément aux dispositions de l'article 150 VB, II, 4o du CGI, être retenus en majoration du prix d'acquisition, sous réserve :
- qu'ils puissent être qualifiés de dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement et/ou d'amélioration1429 ;
- qu'ils aient été réalisés par des entreprises ;
- qu'ils n'aient pas déjà été pris en compte au titre de l'impôt sur le revenu ;
- qu'ils n'aient pas le caractère de dépenses locatives ;
- qu'ils soient justifiés par des factures établies au nom du cédant et qu'ils aient été effectivement supportés par ce dernier. Dans cette hypothèse, le coût des travaux est mentionné en ligne 23 de l'imprimé 2048-IMM-SD : Dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration n'ayant pas été déjà pris en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu.
Construction, reconstruction... sur un bâtiment existant
Maison recueillie dans une succession pour une valeur de 90 000 € le 1er février 2010 ayant donné lieu à 10 000 € de paiement de frais et droits et agrandissement à compter de mars 2015 dont le coût a été de 200 000 €.
La vente intervient en décembre 2025 pour 600 000 € dont 200 000 € pour le terrain.
Calcul de la plus-value :
| Impôt sur le revenu | |
| Maison : prix de vente 600 000 € – valeur d'acquisition 300 000 € | = 300 000 € |
| Abattement pour durée de détention : 15 ans soit 60 % | = 180 000 € |
| Plus-value brute : | 120 000 € |
| Impôt sur le revenu × 19 % : | 22 800 € |
| Prélèvements sociaux | |
| Maison : prix de vente 600 000 € – valeur d'acquisition 300 000 € | = 300 000 € |
| Abattement pour durée de détention : 15 ans soit 16,5 % | = 49 500 € |
| Plus-value brute : | 250 500 € |
| CSG × 9,20 % : | 23 046 € |
| CRDS. × 0,5 % : | 1 253 € |
| Prélèvement de solidarité : | 18 788 € |
| Taxe sur la plus-value immobilière supérieure à 50 000 € | |
| (CGI, art. 1609 nonies G) | |
| Base 120 000 € × 3 % | 3 600 € |
| Total à payer : | 69 487 € |
– Comment agir en cas de constructions successives de plusieurs bâtiments sur un même terrain ? – À une question sur l'application de ces règles à la vente d'un ensemble immobilier dont un second bâtiment a été édifié par le vendeur postérieurement à son acquisition, le CRIDON1430 a répondu : « Il nous semble que la construction de ce second bâtiment devrait pouvoir être qualifiée, au cas d'espèce, de dépenses d'agrandissement venant majorer le prix d'acquisition de l'immeuble bâti. En ce sens, il convient de relever que le Conseil d'État1431 avait, pour l'application du régime d'imposition des plus-values antérieur au 1er janvier 2004, admis, du moins implicitement, lorsqu'un contribuable avait acquis un bâtiment industriel puis y avait fait édifier trois autres bâtiments à usage industriel et de bureaux, que cette cession ne générait qu'une seule plus-value correspondant à un unique bien immobilier. Cette solution, bien que rendue pour l'application du régime antérieur, a été reprise par le rapporteur public, Madame Émilie Bokdam-Tognetti, dans ses conclusions sur l'arrêt rendu par la Haute juridiction1432 dans l'hypothèse de la revente, avant achèvement, d'un immeuble acquis bâti, démoli puis reconstruit, de sorte qu'elle nous paraît transposable pour l'application du régime actuel ».
Construction d'un second bâtiment sur un même terrain
Maison recueillie dans une succession pour une valeur de 90 000 € le 1er février 2010 ayant donné lieu à 10 000 € de paiement de frais et droits et édification sur ce terrain d'une seconde maison formant un complément à cette résidence secondaire à compter de mars 2015 dont le coût a été de 200 000 €.
Le résultat sera identique que dans l'exemple précédent, soit :
| Impôt sur le revenu × 19 % : | 22 800 € |
| Prélèvements sociaux | |
| CSG × 9,20 % : | 23 046 € |
| CRDS. × 0,5 % : | 1 253 € |
| Prélèvement de solidarité : | 18 788 € |
| Taxe sur la plus-value immobilière supérieure à 50 000 € | |
| (CGI, art. 1609 nonies G) | |
| Base 120 000 € × 3 % | 3 600 € |
| Total à payer : | 69 487 € |
L'usufruit successif
– Qu'est-ce qu'un usufruit successif ? – L'usufruit successif se rencontre souvent après une donation avec réserve d'usufruit par le donateur et stipulation d'une réversion de cet usufruit à son décès au profit de son conjoint. La Cour de cassation a précisé que l'usufruitier successif est le bénéficiaire d'une donation de biens présents à terme1433 alors qu'aux termes de l'article 1965 B du CGI1434, relatif aux droits de mutation à titre gratuit, celui-ci est analysé comme un droit simplement éventuel. Une question posée au ministre de l'Économie, des Finances et de la Relance sur la taxation de cet usufruit ne semble pas avoir fait l'objet d'une réponse1435. Plusieurs hypothèses de taxation de la plus-value immobilière peuvent être distinguées.
– Comment agir en cas de vente du bien démembré du vivant du donateur ? – L'intervention du bénéficiaire de l'usufruit successif sera demandée pour renoncer à son droit :
- si la renonciation est gratuite, il n'y aura pas taxation ;
- si l'usufruit successif est valorisé et réglé, il y aura taxation non au titre de la plus-value immobilière avec un prix de vente correspondant au montant valorisé de son droit1436 et une valeur d'entrée dans son patrimoine qui sera nulle1437, mais plus certainement au titre de l'article 13.5 du CGI ainsi qu'il en a été tranché par la cour administrative d'appel de Marseille1438.
En cas de report du prix de vente du bien démembré sur un autre bien soumis au même régime, il semble que l'usufruitier successif n'est pas imposable au titre de la plus-value immobilière, son droit ne pouvant réellement naître que lors de l'extinction du premier usufruit1439.
– Comment agir en cas de vente du bien démembré après le décès du donateur ? – La situation est la même que lors de la vente d'un bien démembré, avec néanmoins les précisions suivantes :
- la date d'entrée dans le patrimoine de l'usufruitier ne sera pas celle de l'acte de donation mais la date de décès du donateur initial ;
- la valorisation au jour de l'entrée devra être celle retenue dans la déclaration de succession du donateur. Dans l'hypothèse, fréquente, d'un oubli dans cette déclaration de la taxation de l'ouverture de l'usufruit successif, la personne vendant l'usufruit pourra procéder par voie de déclaration estimative en justifiant de la valeur d'entrée du droit d'usufruit dans son patrimoine.