Critères distinctifs entre vente d'immeuble à construire et vente d'immeuble à rénover et conséquences fiscales

Rapport du 122e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2026

– Rappels. – La question de la TVA dans les opérations immobilières avec réalisation de travaux se pose uniquement si l'une des parties à l'acte de vente est un assujetti agissant en tant que tel. S'il s'agit de l'acquéreur, celui-ci doit s'interroger sur son intention de construire ou de réaliser un achat-revente¹⁰⁶⁴. S'il s'agit du vendeur, celui-ci doit qualifier précisément le bien objet de la vente. De cette qualification découle l'assujettissement de l'opération à la TVA ou non.

– Selon quels critères une rénovation immobilière est-elle assimilée à une opération de reconstruction ? – L'ampleur des travaux réalisés par le vendeur va déterminer le régime de la vente. Le décret d'application de la VIR¹⁰⁶⁵ a été largement inspiré des textes fiscaux¹⁰⁶⁶. Ainsi, les travaux de rénovation d'un immeuble vont concourir à la production d'un immeuble neuf s'ils répondent aux critères dictés par l'article 257-2, 2^o du CGI¹⁰⁶⁷. A contrario, le bâtiment, sur lequel aucuns travaux concourant à la production d'un immeuble neuf n'ont été réalisés, reste un bâtiment ancien rénové.

Conseil

Comment savoir si les travaux réalisés concourent à la production d'un immeuble neuf ?

Réalisation d'un constat par un commissaire de justice avant et après les travaux.
Analyse attentive du descriptif des travaux et des factures correspondantes.
Attestation de l'architecte de l'opération indiquant que les travaux n'entraînent ni agrandissement, ni restructuration complète de l'immeuble¹⁰⁶⁸.
En cas de doute persistant notamment sur l'ampleur des travaux : utiliser le rescrit fiscal.

– Quel est le régime fiscal de la VEFA ou de la VIR lorsque le vendeur est un assujetti à la TVA ? –

En ce qui concerne la VEFA : la VEFA est soumise de plein droit à la TVA¹⁰⁶⁹ en ce qu'elle porte sur un immeuble neuf vendu par un assujetti agissant en tant que tel et dans la mesure où celle-ci intervient dans les cinq ans de l'achèvement des travaux¹⁰⁷⁰. La TVA est exigible de plein droit sur le prix total sans considération du régime fiscal applicable à l'acquisition de l'immeuble au regard de la TVA¹⁰⁷¹. Parce que les travaux de rénovation ont concouru à la production d'un immeuble neuf, l'assujetti-rénovateur exerce ses droits à déduction dans les conditions de droit commun. Ainsi la TVA qui a grevé, le cas échéant, le prix d'acquisition de l'immeuble destiné à être rénové, est immédiatement récupérable¹⁰⁷².
En ce qui concerne la VIR : les opérations économiques de rénovation légère sont sans incidence sur l'application de la TVA. La VIR ou la revente après achèvement de l'immeuble demeuré ancien après rénovation est, par principe, exonérée de TVA. En effet, à défaut de répondre aux critères de qualification d'un immeuble neuf, celui-ci demeure un immeuble ancien et « les effets de la rénovation sur le régime fiscal des mutations immobilières sont, en principe, tenus pour nuls et non avenus »¹⁰⁷³. Parce que les travaux de rénovation n'ont pas concouru à la production d'un immeuble neuf, l'assujetti-rénovateur ne peut pas exercer ses droits à déduction ni sur la TVA grevant le prix de l'immeuble acquis par lui ni sur les travaux de rénovation¹⁰⁷⁴ ni sur les autres dépenses. L'assujetti est donc, dans cette hypothèse, contraint d'assurer le portage de la TVA et peut-être même définitivement.

– Le vendeur assujetti peut-il soumettre la VIR à la TVA – ¹⁰⁷⁵ ? – S'agissant de la vente d'un immeuble ancien par un assujetti¹⁰⁷⁶, celui-ci peut prendre l'option d'assujettir la VIR à la TVA¹⁰⁷⁷ et cette décision doit figurer dans la VIR. Le principal intérêt pour l'assujetti-rénovateur d'opter pour la TVA dans la VIR est la possibilité d'exercer ses droits à déduction de la TVA payée en amont. L'option à la TVA est exercée opération par opération. Lorsque l'immeuble est revendu par lots¹⁰⁷⁸, chaque vente fait l'objet d'une option. La TVA, payée en amont par l'assujetti, tant sur le prix que sur les travaux et autres dépenses, n'est déductible qu'au moment de l'option.

– En quoi les notions de fait générateur et d'exigibilité de la TVA sont-elles centrales ? – L'assimilation du régime fiscal de la VIR, avec option à la TVA, à la VEFA n'a pas toujours été évidente¹⁰⁷⁹. Une réponse ministérielle Louwagie¹⁰⁸⁰ a apporté des précisions très attendues sur les modalités d'application de la TVA en matière de VIR¹⁰⁸¹. Elles sont de deux ordres :

sur le fait générateur de l'impôt. La loi¹⁰⁸² précise qu'il correspond à la livraison, c'est-à-dire à la date du transfert du droit de disposer d'un bien. Aux termes de cette réponse ministérielle, l'administration définit le transfert comme la « possibilité de prendre des décisions de nature à affecter la situation juridique du bien concerné, parmi lesquelles, notamment, la décision de vendre ». Cette date peut être différente de celle de la signature de l'acte authentique (notion inconnue en droit communautaire). Le transfert de propriété peut générer une plus ou moins-value ; la réalisation d'une plus-value n'étant pas une condition pour que l'opération soit ou ne soit pas dans le champ d'application de la TVA. S'agissant spécifiquement de la VEFA et de la VIR, si le transfert de propriété intervient au fur et à mesure de l'exécution des travaux¹⁰⁸³, le propriétaire n'a pas pleinement le droit d'en disposer comme un propriétaire avant la réception des travaux en partie s'agissant des parties restant à construire. De plus, le vendeur conserve les pouvoirs du maître de l'ouvrage. De la combinaison des textes civils (Code civil et Code de la construction et de l'habitation) applicables à la VEFA, la réponse ministérielle a précisé que le fait générateur dans une telle vente correspond à la date de « réception des travaux à l'issue desquels l'immeuble est considéré comme achevé au sens de l'article R. 261-1 du CCH ». La réponse ministérielle a permis d'assimiler la VIR à la VEFA. La VIR est analysée depuis le 1^er janvier 2023, au même titre que la VEFA, comme une opération unique portant sur la livraison d'un immeuble et de travaux de rénovation. En conséquence, le taux de TVA applicable à la livraison de l'immeuble et des travaux est donc unique. Il en résulte l'impossibilité pour le rénovateur de répercuter sur l'acquéreur le taux de TVA réduit applicable sur certains travaux de rénovation ;
sur la date d'exigibilité de la TVA. En principe et en application du a du 2 de l'article 269 du CGI, la TVA est exigible lors de la réalisation du fait générateur. Elle correspond à la date à laquelle le vendeur est tenu de déclarer la TVA afférente à la vente et de la verser au Trésor public. C'est aussi à cette date que l'assujetti-rénovateur est autorisé à déduire la TVA déjà supportée. En théorie, l'application de cette règle à la VEFA et à la VIR conduirait à fixer la date de l'exigibilité de la TVA à la date d'achèvement de l'immeuble¹⁰⁸⁴ :
- s'agissant de la VEFA et en application du a bis du 2 de l'article 269 du CGI, la TVA est exigible lors de chaque versement d'acompte,
- s'agissant de la VIR, la réponse ministérielle a précisé cette date d'exigibilité en s'appuyant sur les règles fiscales applicables à la VEFA et en raisonnant par analogie. Celle-ci analyse la VIR en une opération unique au sens et pour l'application de la TVA (fait générateur, exigibilité, taux), comme la VEFA. Elle conclut que les dispositions de l'article 269 du CGI sont applicables à celle-ci. Ainsi, en pratique dans une VIR comme dans une VEFA, la date d'exigibilité de la TVA est celle de l'encaissement des acomptes versés avant la livraison par application de la règle communautaire¹⁰⁸⁵ .

– Quelle est l'assiette de la TVA dans la VIR ? – L'assujetti devra être capable de déterminer si l'assiette est la marge brute¹⁰⁸⁶ ou le prix total de vente¹⁰⁸⁷.

Si l'acquisition de l'immeuble par le rénovateur n'a pas ouvert droit à déduction de la TVA¹⁰⁸⁸ : le prix de revente de l'immeuble doit en principe être soumis à la TVA sur la marge brute réalisée.
Si l'acquisition de l'immeuble par le rénovateur a ouvert droit à déduction de la TVA¹⁰⁸⁹ ou que l'immeuble rénové n'a pas la même qualification physique et juridique que l'immeuble acquis¹⁰⁹⁰ : le prix de revente de l'immeuble est soumis à la TVA sur le prix total. Le prix de vente s'en trouve lourdement impacté et le notaire doit avertir son client que cette option risque d'être préjudiciable à la commercialisation de l'immeuble rénové notamment si l'acquéreur, non-assujetti, ne peut pas récupérer la TVA. Cette réflexion doit donc être menée en fonction de la destination du bien (logement ou local destiné à être affecté durablement à une activité soumise à TVA) et de la clientèle visée (assujetti ou non-assujetti).