Applications pratiques de la TVA sur marge

– Comment déterminer la marge ? – La marge, base d'imposition à la TVA d'un assujetti, se calcule en tenant compte de la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition augmenté des dépenses n'ayant pas ouvert un droit à déduction, c'est-à-dire uniquement des DMTO, à l'exclusion de tous les autres frais notamment émoluments du notaire, frais de géomètre-expert, architecte, travaux divers¹⁰⁵⁸...

– Quel est l'intérêt de la TVA masquée ? – Lorsqu'un assujetti revend à un autre assujetti un terrain moyennant un prix taxable à la TVA sur la marge, il est possible de masquer la TVA due par le vendeur à l'occasion de cette vente. En effet, l'article 289 du CGI impose une obligation de facturation sans pour autant prévoir de sanction en son absence. Le vendeur conserve le choix de révéler ou non sa marge de façon distincte dans le prix. Aucun texte ne lui impose d'en divulguer le montant à l'acquéreur. Ainsi, à condition de s'assurer que la TVA est bien due sur la marge et non sur le prix, le prix exprimé dans l'acte peut être muet sur le montant de la TVA. Dans cette hypothèse, l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction ; l'assujetti-acquéreur peut revendre le terrain en TVA sur la marge¹⁰⁶⁰. Dans ce cas, les DMTO seront assis sur le prix TTC et non sur le HT car ce dernier montant n'est pas connu.

– Quelle est l'assiette de la TVA dans le prix exprimé « acte en mains » ? – Doit-on tenir compte du prix acte en mains ou du prix diminué des frais ? – S'agissant du premier terme de la différence (prix de cession) et conformément aux dispositions de l'article 268 du CGI, le prix exprimé doit être augmenté des charges venant s'y ajouter. Le Conseil d'État¹⁰⁶¹ a jugé que le prix est celui exprimé dans l'acte authentique. En suivant ce raisonnement, il conviendrait donc de prendre en compte le prix de vente mais également tous les frais et charges supportés par l'acquéreur en sus du prix. Toutefois, les frais et charges supportés par le vendeur l'ont été par suite d'un mandat tacite conféré par l'acquéreur. Or, les dispositions de l'article 267, II, 2^o du CGI précisent que les intermédiaires n'ont pas à soumettre à la TVA les sommes que leur remboursent leurs commettants dans la mesure où ces remboursements correspondent à des dépenses engagées sur l'ordre et pour le compte de leur mandant. Le CRIDON de Paris¹⁰⁶² a indiqué que par suite de l'application de ce texte, les frais mis à la charge du vendeur par mandat tacite de l'acquéreur ne font pas partie du premier terme de la différence pour le calcul de la TVA sur la marge. En pareil cas, il est important de mentionner dans l'acte, d'une part, le prix net (premier terme du calcul) et d'autre part, le montant exact des impôts et taxes en précisant que ceux-ci incombant normalement à l'acquéreur sont mis conventionnellement à la charge du vendeur.

– Pour l'application du régime de TVA lors des reventes, est-il possible d'avoir une dualité de régimes au sein d'une même opération immobilière réalisée par un professionnel assujetti ? – La question peut se poser dans deux hypothèses et les réponses sont positives dans les deux situations :