Spécificités relatives à la situation locative de l'immeuble cédé

– Comment agir en présence d'un immeuble loué quelques mois avant sa cession – ¹²⁰² ? – La cession de cet immeuble est éligible à la dispense. Néanmoins, dans cette hypothèse, le notaire doit être attentif à la fraude. Ainsi, n'est pas éligible, à la dispense de taxation, la cession de l'immeuble à une société civile immobilière alors que le cédant exploite un fonds de commerce dans celui-ci sans avoir signé de bail ni versé de loyer. Si le cédant est une seule et même personne physique ou morale, la dispense s'applique que si l'acquéreur reproduit le même schéma. A contrario, si l'acquéreur souhaite acquérir l'immeuble et le fonds avec deux entités différentes, les dispositions de l'article 257 bis du CGI ne s'applique pas, dès lors que l'immeuble, qui était affecté à l'activité opérationnelle du cédant, se trouve affecté à une activité de location. La cession d'un immeuble auquel est attaché une promesse de bail ou un bail ferme dont l'entrée en vigueur n'est pas encore intervenue est éligible à la dispense de taxation¹²⁰³.

– Comment agir en présence d'un immeuble vacant au jour de la cession ? – Par principe la cession de cet immeuble n'est pas éligible. La jurisprudence¹²⁰⁴ l'a rappelé pour un bail résilié dix jours avant la date de signature de l'acte authentique de vente. L'assujetti doit alors déclarer la cessation de son activité au regard de la TVA. Par exception et si la vacance est temporaire et peut être justifiée¹²⁰⁵, la cession de cet immeuble est éligible à la dispense. La vacance est justifiée par la production d'un mandat confié à un professionnel pour la recherche de locataire, par des publicités. La pratique parle d'un délai raisonnable. L'administration¹²⁰⁶ indique que la durée de la vacance ne constitue pas un critère d'appréciation au sens de l'article 257 bis du CGI, seule l'intention démontrée de louer le bien étant retenue en cas de vacance. La vacance peut donc se justifier par les circonstances d'un marché immobilier atone, un changement de locataire, des travaux... L'administration précise également que les circonstances ayant motivé le départ du locataire (défaillance du locataire) ne sont pas, à elles seules, de nature à remettre en cause l'application du dispositif.

– La vente d'un immeuble loué avec franchise de loyer cédé avant la fin de la période de franchise (aucun loyer versé et aucune TVA collectée avant la vente) profite-t-elle de la dispense ? – Tout comme la vacance du local cédé n'est pas de nature à faire systématiquement échec à l'application de l'article 257 bis du CGI, la cession de cet immeuble est éligible à la dispense si le bail s'inscrit dans la continuité de l'activité locative précédemment et effectivement exercée. La circonstance que la cession intervienne alors que le cédant n'a pas encaissé de loyer est inopérante¹²⁰⁷. A contrario, la dispense de taxation ne sera pas applicable si le bail a été conclu juste avant la cession et pour les besoins de celle-ci, faute de pouvoir établir la poursuite de l'activité.

– La vente d'un immeuble profite-t-elle de la dispense lorsque le bail est résilié par le cédant et l'ancien locataire et qu'un nouveau bail est signé par le cessionnaire avec un nouveau locataire ? – La cession de cet immeuble est éligible à la dispense¹²⁰⁸ à condition que les opérations soient strictement concomitantes¹²⁰⁹ ; les textes n'imposent pas de condition d'identité de locataire. L'administration fiscale admet également que le cédant soit le locataire après la cession de l'immeuble.

– Quelles sont les conséquences de la démolition de l'immeuble loué en TVA par l'acquéreur en vue de reconstruire et de louer de nouveau en TVA ? – La cession de cet immeuble est éligible à la dispense à condition que l'intention de l'acquéreur de poursuivre l'activité locative soit clairement établie. De la même manière, le notaire doit délivrer un conseil clair au cessionnaire notamment au sujet du délai raisonnable de la vacance causée par les travaux. Elle doit correspondre au temps des travaux et l'intention de poursuivre l'activité par l'acquéreur ne doit pas varier dans ce temps.

– Quelles sont les incidences fiscales en matière de TVA d'une cession au locataire ou à une personne physique ou morale substituée ? – Il convient de rappeler que la cession au locataire de l'immeuble loué (de plein gré ou en conséquence de l'exercice du droit de préférence par le preneur à bail commercial¹²¹⁰) opère la confusion sur la tête de ce dernier des qualités de preneur et propriétaire. L'activité de location immobilière (l'universalité) n'est pas transférée et la cession ne peut pas être effectuée en dispense de TVA. Dans cette hypothèse, soit le bien vendu est un immeuble neuf et le prix doit être exprimé TTC, soit il s'agit d'un bien ancien et le cédant peut, à son choix exclusif, régulariser la TVA antérieurement déduite, soit opter pour la TVA au titre de la cession. Dans l'hypothèse où, en dehors de l'exercice du droit de préférence, propriétaire et locataire s'entendent pour signer une promesse de vente portant sur le bien loué, le notaire doit être vigilant et fixer définitivement, au stade de l'avant-contrat, le régime fiscal. Il doit s'interdire de stipuler une faculté de substitution au profit de l'acquéreur locataire ou en prévoir les conséquences fiscales en prévoyant une fiscalité alternative :

À défaut de vigilance, la substitution subie par le cédant et non anticipée par le notaire a pour conséquences :

– Les spécificités à la revente d'un bien affecté à la location meublée dans une résidence service (étudiante, senior...). – S'agissant pour le cédant de la cession d'un actif immobilisé et donné en location sous le régime de la TVA à un acquéreur qui poursuit l'activité, celle-ci est, de plein droit, soumise au régime de l'article 257 bis du CGI. Le notaire, en qualité de conseil de l'acquéreur, doit veiller à le faire renoncer dans l'acte de vente à la franchise en base¹²¹² . En effet, le contribuable qui réalise un chiffre d'affaires inférieur à un seuil défini par la loi est considéré comme un assujetti non redevable et ne répond pas aux conditions posées par le régime de la dispense. À titre complémentaire, le notaire doit également s'assurer que la cession ne remet pas en cause les engagements du vendeur pris au titre de l'application du régime Censi-Bouvard¹²¹³.