Questions diverses autour de l'option

– Quelle est la conséquence directe de l'option à la TVA ? – Conformément à la doctrine fiscale⁹⁹², l'assujetti qui exerce ce droit d'option se déclare, assez logiquement, agir en tant que tel. Dès lors, il ne peut plus, pour la même opération, revendiquer la gestion d'un patrimoine privé⁹⁹³.

– Pourquoi comprendre les notions de stock et d'immobilisation comptable ? – L'immeuble acquis par un marchand de biens, en vue de sa revente, est automatiquement affecté en stock au bilan de l'assujetti. Ce même immeuble, puisqu'il est destiné à être revendu, ne peut pas être comptabilisé en immobilisation. La TVA acquittée tant sur le prix d'achat que sur les travaux n'est pas déductible pendant la période de portage de l'immeuble quand bien même l'immeuble donnerait lieu, dans l'attente de sa revente, à des opérations de location soumises à la TVA⁹⁹⁴. Précision étant faite que la TVA n'est pas immédiatement déductible dans la mesure où il s'agit d'un immeuble ancien et que le régime de TVA de celui-ci ne sera connu qu'au moment de la revente (option ou non)⁹⁹⁵. Ce régime s'applique à l'immeuble ancien mais également à l'immeuble neuf et au terrain à bâtir qui entrent pourtant, pour ces derniers, dans le champ d'application de la TVA de plein droit. A contrario, l'immeuble acquis par un assujetti, destiné à une activité taxable, comme celle de la location de locaux nus, est une immobilisation au bilan. La TVA acquittée tant sur le prix d'achat que sur les travaux sera immédiatement déductible des premiers loyers encaissés ou dès la décision active de mise en location, dans la proportion de son utilisation à des opérations ouvrant droit à déduction⁹⁹⁶.

– Comment appréhender l'hypothèse hybride de la location taxable de l'immeuble destiné à être revendu ? – Dans le prolongement des développements précédents, la TVA acquittée par un marchand de biens tant sur le prix que sur les travaux réalisés le cas échéant, n'est déductible qu'au moment de l'option exercée lors de la revente⁹⁹⁷. Cette position doctrinale a été confirmée à plusieurs reprises par la jurisprudence⁹⁹⁸. L'intérêt du professionnel est donc de revendre le plus rapidement possible. Néanmoins, compte tenu des fluctuations du marché de l'immobilier, cela n'est pas toujours possible. Certains assujettis sont tentés d'affecter le bien à une activité de location avec loyer soumis à la TVA⁹⁹⁹. Le Conseil d'État refuse, s'agissant de stock, de le qualifier d'immobilisation en niant l'activité temporaire de location. Il a ainsi été jugé que « la taxe acquittée lors de l'acquisition du bien n'est pas déductible avant cette date¹⁰⁰⁰, quand bien même l'immeuble donnerait lieu dans l'attente de sa revente, à des opérations de location soumises à la taxe sur la valeur ajoutée ». Une réponse ministérielle¹⁰⁰¹ est venue largement atténuer les conséquences de cette jurisprudence. L’administration a précisé les conditions du régime de l’assimilation de l’immeuble stocké à un immeuble immobilisé :

L’assimilation permet la déduction de la TVA d’amont dans les conditions suivantes, savoir :

– Quel est l'intérêt du marchand de biens d'opter pour la TVA lors de la revente d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans ? – Quelles que soient les circonstances dans lesquelles le marchand de biens revend l'immeuble (immeuble resté non utilisé ou immeuble loué), il aura intérêt à opter pour la TVA s'il a acquitté en amont de la TVA sur l'acquisition et sur les travaux préalables à la revente, le cas échéant. Cette option permet de déduire la TVA rémanente, non encore imputée au jour de la revente, ou d'éviter une régularisation de la TVA précédemment déduite :

Néanmoins, l'intérêt pour l'assujetti-revendeur d'opter à la TVA est très largement diminué par l'impact négatif de l'augmentation mécanique du prix de vente causé par le montant de la TVA. Dans le cas où la revente est opérée au profit d'un non-assujetti, ce dernier n'a aucun intérêt à voir son prix d'acquisition augmenté d'une TVA, qu'elle soit sur la marge ou sur le prix¹⁰⁰⁸. Le bien mis sur le marché immobilier par le marchand, après option, n'est sûrement pas concurrentiel par rapport à une autre opération pour laquelle le marchand n'aura pas opté.