L'incidence d'une donation

– Quelle peut-être l'incidence sur l'IFI d'un acte de donation entraînant une indivision ? – La valeur vénale d'un immeuble transmis à titre gratuit s'apprécie sans tenir compte de l'éventuelle indivision née de la transmission. La situation indivise des donataires résultant de l'acte de donation est sans incidence sur la valeur vénale de la nue-propriété transmise⁷⁶¹. En revanche, le caractère indivis de l'immeuble existant préalablement à la donation doit être pris en compte pour l'évaluation de l'immeuble. La donation est donc sans incidence sur la valeur à déclarer à l'IFI.

– Quelle peut-être l'incidence sur l'IFI d'un acte de donation entraînant un démembrement ? – En principe, l'usufruitier est taxable sur la valeur en pleine propriété du bien⁷⁶². Compte tenu des règles particulières d'imposition en cas de démembrement, il n'est pas possible d'appliquer une décote sur la valeur du bien résultant du démembrement (sauf abattement portant sur la résidence principale). Le bien doit être évalué, dans le patrimoine de l'usufruitier, comme si le démembrement n'existait pas⁷⁶³. La donation est donc sans incidence sur la valeur à déclarer à l'IFI.

– Quelle peut-être l'incidence sur l'IFI d'un acte de donation en pleine propriété prévoyant un retour conventionnel et une interdiction d'aliéner ou d'hypothéquer ? – La situation d'un propriétaire détenant un immeuble à la suite d'une donation prononcée en sa faveur, mais grevé d'une clause de retour conventionnel et d'interdiction d'aliéner ou d'hypothéquer, stipulée au profit du donateur, est comparable à celle de l'usufruitier. Il a l'usage du bien, sans toutefois pouvoir en disposer en toute liberté. Dès lors, l'immeuble doit être déclaré par le donataire pour sa valeur vénale en pleine propriété⁷⁶⁴. La Cour de cassation a précisé que la limite apportée par le donateur à la liberté d'aliéner un immeuble dont il se réserve l'usufruit n'affecte pas sa valeur vénale⁷⁶⁵. Bien entendu, rien ne s'oppose à ce que le donateur et le donataire conviennent entre eux, à titre privé, de conditions différentes pour la répartition définitive de la charge de l'impôt⁷⁶⁶. La donation est donc sans incidence sur la valeur à déclarer à l'IFI.

– Quelle peut-être l'incidence sur l'IFI d'un acte de donation des titres de la société opérationnelle ? – Il convient de vérifier que la donation des titres de la société opérationnelle n'entraîne pas la perte des conditions de l'exonération, notamment celles liées à l'exercice des fonctions de direction par le redevable⁷⁶⁷. Le notaire chargé de cette donation, notamment en présence d'un engagement de conservation des titres réputé acquis⁷⁶⁸, devra utilement renseigner son client redevable de l'IFI. La condition de détention de 25 % des droits de vote au 1^er janvier de l'année d'imposition⁷⁶⁹ s'apprécie tant au niveau du redevable que de son cercle familial⁷⁷⁰. Même si les donations interviennent principalement dans ce cercle, il convient de vérifier qu'elles ne conduisent pas à une détention inférieure à ce seuil, notamment lorsqu'elles sont consenties au profit d'un salarié⁷⁷¹. Le bien immobilier ne sera exonéré d'IFI qu'à hauteur de la participation détenue par le redevable dans la société d'exploitation⁷⁷². Ainsi, si sa participation dans ladite société diminue suite à la donation des titres de la société opérationnelle, son exonération au titre des biens et droits immobiliers diminuera d'autant. Bien que le texte légal ne se prononce pas expressément sur ce point, il apparaît cohérent de retenir le taux global des participations détenues dans la société par l'ensemble des membres composant le foyer fiscal⁷⁷³. Sous l'ISF, les commentaires administratifs apportaient des précisions utiles, notamment sur la situation de l'associé d'une société propriétaire d'un immeuble donné en location à la société d'exploitation constituant le bien professionnel du redevable, y compris dans des configurations complexes. Ces précisions n'ont pas été reprises dans les commentaires relatifs à l'IFI. La question se pose dès lors en cas de donation de la nue-propriété des titres de la société d'exploitation, le redevable conservant l'usufruit. Dans le cadre de l'ISF, l'exonération était maintenue au niveau de l'usufruitier lorsque la nue-propriété était transmise, notamment à un descendant, à condition que le bien constitue un bien professionnel pour le nu-propriétaire⁷⁷⁴. Cette règle n'est pas expressément reprise pour l'IFI. Toutefois, une telle solution paraît conforme à l'esprit du dispositif et pourrait, à ce titre, être retenue.