L'exonération d'IFI : la notion de bien professionnel

Rapport du 122e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2026

– Quand est-ce qu'un bien est exonéré ou exclu au titre de l'IFI ? – L'exclusion et l'exonération sont deux notions distinctes⁷²¹.

Les cas d'exclusion ⁷²² :
- les actions de sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) dont le redevable détient moins de 5 %⁷²³ ;
- les biens détenus par des organismes de placement collectif (OPC) si l'actif est composé de moins de 20 % de biens taxables et si le redevable détient moins de 10 % des parts⁷²⁴ ;
- les titres de sociétés « opérationnelles » dont le redevable détient moins de 10 % ;
- les biens immobiliers :
  - dès lors qu'ils sont affectés à l'activité opérationnelle de la société qui détient directement ces biens⁷²⁵,
  - ou affectés à l'activité d'une société du même groupe⁷²⁶, sans autre condition à remplir. Il n'est pas nécessaire que le redevable exerce son activité dans cette société. Il peut être un associé passif⁷²⁷.
Les différents cas d'exclusion (hors OPCI et SIIC) supposent l'exercice par la société d'une activité « opérationnelle », c'est-à-dire industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale⁷²⁸. Sont considérées comme des activités commerciales les activités mentionnées aux articles 34 et 35 du CGI⁷²⁹, à l'exclusion des activités de gestion de son propre patrimoine immobilier⁷³⁰.
Les cas d'exonération d'IFI ont vocation à s'appliquer lorsque l'immeuble n'est pas couvert par un cas d'exclusion. L'exonération recouvre essentiellement les immeubles détenus par le contribuable directement ou par l'intermédiaire d'une société (SCI ou holding passive) ou ceux loués au sein d'un groupe au profit d'une filiale non contrôlée par la société opérationnelle du haut. L'article 975 du CGI exonère d'IFI, sous certaines conditions, les actifs immobiliers affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale du redevable dont c'est l'activité principale⁷³¹ ou de la société⁷³² qui constitue son outil de travail. Une société assujettie à l'IS constitue l'outil de travail du redevable lorsqu'il y exerce l'une des fonctions de direction énumérées par la loi, donnant lieu à une rémunération normale représentant plus de la moitié de ses revenus professionnels, et qu'il détient 25 % des droits de vote associés aux titres émis (dans la limite d'un seul niveau d'interposition) ou si la valeur de la participation représente plus de 50 % de son patrimoine brut total. Ainsi, l'exonération s'applique aux seuls biens et droits immobiliers affectés à l'activité opérationnelle de la société constitutive de l'outil de travail du redevable⁷³³.

– Schéma sur la distinction exonération / exclusion. –

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(1) En principe, pour que les parts ou actions de la société ou de l'organisme bénéficient de l'exclusion prévue au troisième et au quatrième alinéas du 2^o de l'article 965 du CGI, l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale doit constituer l'activité exclusive de la société ou de l'organisme. Toutefois, il est admis que la société ou l'organisme puisse exercer également des activités d'une autre nature, sous réserve que l'activité éligible reste significativement prépondérante. Le BOFIP (BOI-PAT-IFI-20-20-20-20, n^o 20), précise que l'activité éligible est significativement prépondérante lorsque la valeur vénale réelle des actifs qui sont affectés à cette activité et le chiffre d'affaires afférent à cette activité représentent au moins 80 % de la valeur vénale de l'ensemble des éléments de l'actif et respectivement du chiffre d'affaires total. Il ajoute ainsi une condition non prévue par la loi ayant donc une légalité incertaine,

(2) Le redevable doit remplir les conditions des biens professionnels (exercice d'une activité professionnelle et principale si l'activité est exploitée sous forme d'entreprise individuelle, ou des fonctions de direction avec une rémunération normale représentant plus de 50 % des revenus si l'activité est exercée sous forme sociétaire).

(3) L'affectation à une société du même groupe recouvre trois hypothèses : 1) Les biens sont détenus par une filiale et affectés à l'activité de la société mère. 2) Les biens sont détenus par une société mère et affectés à l'activité d'une filiale contrôlée par la société mère (la société mère a une activité opérationnelle significativement prépondérante. 3) Les biens détenus par une filiale et affectés à l'activité d'une autre filiale contrôlée par la société mère

– Comment s'apprécie le seuil de 25 % des droits de vote visé au III de l'article 975 du CGI ? – Sont seuls tenus de détenir 25 % des droits de vote les dirigeants de SA et de SAS, ainsi que les gérants minoritaires de SARL. En sont donc exclus les gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI. De plus, le seuil minimum de 25 % n'est pas exigé si la valeur des parts ou actions détenues par le redevable dans la société qu'il dirige, excède 50 % de la valeur brute de son patrimoine total. Le calcul des 25 % suppose qu'il soit tenu compte des titres appartenant au redevable et à l'une ou plusieurs des personnes suivantes :

son conjoint, son partenaire lié à lui par un PACS ou son concubin notoire ;
ses ascendants, ses descendants et ses frères et sœurs ;
les ascendants, descendants et frères et sœurs de son conjoint, partenaire de PACS, ou concubin notoire.

Les parts ou actions dépendant de la communauté conjugale des ascendants, des descendants, des frères ou sœurs du redevable ou de son conjoint qui, conformément aux règles de droit civil, leur appartiennent conjointement et pour le tout avec leurs épouses ou époux, sont à retenir en totalité⁷³⁴. Les parts ou actions ordinaires détenues en usufruit sont retenues pour l'appréciation du seuil⁷³⁵. Une opération sur le capital peut faire passer le pourcentage de détention en dessous de 25 % (LBO, OBO, réduction de capital) et ainsi faire perdre l'exonération liée aux biens professionnels. Le redevable peut tenir compte des droits qu'il détient avec les membres de son groupe familial par l'intermédiaire d'une ou plusieurs sociétés dont ils sont associés ou actionnaires dans la limite d'un seul niveau d'interposition, y compris lorsque ces droits sont détenus en usufruit.

Calcul du seuil de détention en présence d'une société interposée

Charlie détient 50 % en usufruit des droits de vote d'une société A qui détient elle-même 50 % des droits de vote de sa filiale B. Il détient également en pleine propriété et en direct 10 % des droits de vote de la société B dans laquelle il exerce son seul mandat social rémunéré. Le taux de détention est donc de 35 %, se décomposant comme suit :

détention directe : 10 % ;
détention indirecte : 50 % × 50 % soit 25 % ;
détention totale : 35 %.

La location meublée : un cas d'exonération et non d'exclusion

La location de locaux d'habitation meublés ainsi que la location d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation, dès lors qu'elles sont considérées comme correspondant, pour la société, à la gestion de son propre patrimoine immobilier, ne relèvent pas de la catégorie des biens exclus mais des biens exonérés au titre du « bien professionnel », sous réserve que toutes les conditions soient remplies⁷³⁶.

Conseil

Attention aux niveaux d'interposition

L'immeuble peut bénéficier d'une exonération d'IFI quel que soit le nombre de structures interposées entre le redevable et l'immeuble. En revanche, il ne peut y avoir qu'un seul niveau d'interposition entre le redevable et la société qui constitue son bien professionnel pour pouvoir prétendre à une exonération. S'agissant d'un cas d'exclusion, il s'applique sans condition quant au niveau d'interposition.

– À quelle société au sein d'un groupe faut-il louer l'immeuble afin de bénéficier du régime de l'exonération ? –

Il ne peut y avoir exonération des biens détenus par le redevable, affectés à une société (bail ou mise à disposition) autre que celle constitutive de son outil professionnel. Dès lors, il convient d'identifier la société du redevable comme constituant la société opérationnelle à laquelle le bien immobilier sera affecté, notamment en présence d'une société holding⁷³⁷. Pour ces sociétés, il y a lieu de distinguer :

celles exerçant simplement les prérogatives usuelles d'un actionnaire (exercice du droit de vote et prises de décision lorsque l'importance de la participation le permet, et exercice des droits financiers). Les actifs immobiliers affectés à de telles sociétés dont l'activité principale est la gestion de leur patrimoine ne peuvent pas constituer des actifs professionnels. L'affectation du bien au profit de cette société n'exonère pas le contribuable d'IFI. Le bien immobilier peut donc être loué à la filiale opérationnelle dès lors que le redevable personne physique est le dirigeant de la filiale (et non la holding). Il y aura ainsi exonération d'IFI à proportion du capital détenu par le redevable dans la filiale. Si le bien est loué à une sous-filiale, il ne pourra pas y avoir exonération dès lors qu'il y a deux niveaux d'interposition ;
celles constituant les animatrices effectives de leur groupe⁷³⁸. Elles participent activement à la conduite de sa politique et au contrôle des filiales et rendent, le cas échéant et à titre purement interne au groupe, des services spécifiques administratifs, juridiques, comptables, financiers ou immobiliers. Ces sociétés utilisent ainsi leur participation dans le cadre d'une activité industrielle ou commerciale qui mobilise des moyens spécifiques. Elles sont assimilées à des sociétés opérationnelles exerçant une activité commerciale et bénéficient de l'exonération au titre des biens professionnels (sous réserve que les autres conditions soient remplies). Ces sociétés holdings animatrices s'opposent aux sociétés holdings passives qui sont de simples gestionnaires d'un portefeuille mobilier⁷³⁹. Dès lors, une difficulté apparaît très clairement en présence d'une holding animatrice : il faut déterminer quelle société constitue l'outil professionnel (la holding ou la filiale), c'est-à-dire dans quelle société les conditions d'exonération d'IFI doivent être remplies, en respectant les niveaux d'interposition et d'exercice à titre personnel par le redevable des fonctions de direction. Il s'agit de la question que devra se poser le notaire rédacteur du bail afin que son client redevable ne perde pas une chance d'être exonéré d'IFI⁷⁴⁰.

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– Quelles solutions peuvent être envisagées ? – Trois options :

se placer sous le champ de l'exclusion ci-dessus envisagée. Toutes les hypothèses où l'immobilier professionnel se trouve en dehors de la société opérationnelle ne peuvent en bénéficier. L'immeuble doit être détenu directement ou indirectement par cette société ;
louer le bien immobilier à la holding animatrice. Au-delà des difficultés pratiques en raison notamment d'associés différents dans la filiale et dans la holding, il conviendra que cette dernière mette, probablement, à disposition l'immeuble au profit de sa fille. Il est raisonnable de penser que cela puisse se faire dans le cadre de son activité d'animation en rendant un service immobilier à titre purement interne au groupe. La holding se verrait reconnaître un rôle de recherche, de gestion, et de mise à disposition de l'ensemble du parc immobilier pour le compte des différentes sociétés du groupe. Cependant, la cour d'appel de Paris, dans un arrêt non confirmé par la Cour de cassation, semble-t-il, a précisé, en matière d'ISF, que, dès lors que l'immeuble est mis à disposition d'une filiale, il n'est plus nécessaire à l'activité de la holding et ne peut donc être exonéré⁷⁴¹. Une parlementaire a interrogé le ministre afin de savoir s'il pouvait être envisagé d'étendre cette exonération d'IFI au titre de l'actif professionnel aux cas où la location était consentie directement à la filiale d'exploitation utilisatrice, afin d'éviter le montage d'opérations particulièrement complexes. La réponse est négative et le ministre précise que « dans le cas particulier exposé de détention via une holding animatrice contrôlant et animant la filiale opérationnelle à laquelle le bien immobilier est affecté, il ne pourra être répondu avec précision qu'après exposé détaillé auprès de l'administration de la situation de fait concernée, par la présentation d'une demande de rescrit ». Le ministre semble indiquer qu'un bien immobilier loué à une holding animatrice, laquelle en concède ensuite l'usage à sa filiale via une sous-location, ne bénéficierait pas automatiquement de l'exonération prévue à l'article 975 du CGI. Cette position va à l'encontre de la conviction exprimée par la députée. Elle s'inscrit probablement dans la même logique que celle retenue par la cour d'appel de Paris. Le mécanisme de sous-location ne suffit pas à démontrer la véritable utilisation de l'immeuble par l'entité considérée comme le bien professionnel du redevable (à savoir ici la holding animatrice), puisque cette dernière n'en assure pas l'usage direct, celui-ci étant assuré par la filiale ;
louer le bien à la filiale opérationnelle. Si le contribuable remplit toutes les conditions permettant de considérer le caractère professionnel du bien immobilier (fonction de direction, détention du capital, et conditions de rémunération), ce dernier pourra être exclu de l'IFI. Si le contribuable détient plusieurs sociétés, il pourra être fait application de la notion de « bien professionnel unique ». Ainsi, un redevable détenant des participations dans plusieurs sociétés soumises à l'IS peut considérer qu'elles forment toutes un « bien professionnel unique » sous réserve qu'il remplisse les conditions de l'exonération dans chacune des sociétés. Seule la condition relative à sa rémunération au titre de ses fonctions de direction devant représenter au moins 50 % de ses revenus professionnels, peut être appréciée globalement en retenant l'ensemble des rémunérations versées par les différentes sociétés. S'agissant du caractère normal de sa rémunération, il est possible de l'appréhender globalement, en additionnant l'ensemble de celles versées par les différentes sociétés, lorsqu'elles exercent des activités soit similaires, soit connexes et complémentaires⁷⁴². Cette solution peut parfois être difficile à mettre en œuvre. Elle suppose notamment que le redevable dispose d'un mandat dans chaque société avec un seul niveau d'interposition.

– Une activité de location d'immeuble peut-elle être exonérée d'IFI ? – Il convient de rappeler le principe : seules les activités mentionnées aux articles 34 et 35 du CGI sont considérées comme commerciales. L'activité de gestion de son propre patrimoine immobilier n'en fait pas partie⁷⁴³. Par exception, sont considérées comme une activité commerciale la location de locaux commerciaux loués équipés⁷⁴⁴ ainsi que la location meublée⁷⁴⁵. Les biens affectés à une telle location peuvent bénéficier de l'exonération au titre des biens professionnels⁷⁴⁶ sous certaines conditions⁷⁴⁷.

Conseil

Le loueur en meublé : une notion dont la définition varie en fonction de l'impôt concerné

La définition du loueur en meublé professionnel à l'impôt sur le revenu est différente de celle à l'IFI. Un loueur peut être considéré comme professionnel à l'IR mais non professionnel à l'IFI et ainsi ne pas bénéficier de l'exonération IFI, et inversement. En fonction de l'impôt étudié, il conviendra de revenir à la définition du loueur en meublé. À titre d'exemple, à l'impôt sur le revenu, et à la différence de l'IFI, il convient de prendre en compte les pensions de retraite au titre des revenus totaux, ainsi que les recettes (et non les revenus nets de la location pour l'IFI) pour apprécier le seuil de 50 %.

– Sous quelle forme cette activité de location en meublé peut-elle être exercée pour être exonérée d’IFI ? – Elle peut l'être sous forme d'entreprise individuelle, ou sous forme de société.

Lorsque la location est exercée sous forme d'entreprise individuelle, elle suppose de remplir deux conditions pour considérer les locaux d'habitation loués meublés comme des biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle :
- le propriétaire doit en retirer plus de 23 000 € de recettes annuelles et les revenus nets tirés de la location meublée doivent être supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal⁷⁴⁸ (location meublée exclue). Les recettes sont constituées des loyers, charges, taxes et remboursements de frais réellement perçus. À défaut de précisions, il convient de retenir les recettes annuelles brutes. Pour apprécier le seuil de 50 %, et ainsi permettre la comparaison avec l'ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal (en ce compris le bénéfice tiré de la location), il convient de retenir le bénéfice industriel et commercial net annuel dégagé par cette activité (et non les recettes brutes tirées de l'activité LMNP⁷⁴⁹), ce BIC net annuel devant être déterminé en tenant compte des dotations aux amortissements⁷⁵⁰. Si les locaux d'habitation loués en meublé dégagent un résultat déficitaire, ils ne pourront ouvrir droit à l'exonération des actifs professionnels⁷⁵¹ ;
- l'activité de location meublée est exercée à titre professionnel et principal par le redevable ou un membre de son foyer fiscal IFI (conjoint, partenaire de PACS, concubin ou parent d'un enfant mineur). Lorsqu'un loueur en meublé professionnel exerce une activité salariée ou une autre profession à plein temps, l'activité de location ne peut pas en général être considérée comme la profession principale, même si elle procure des revenus supérieurs aux autres revenus de l'intéressé⁷⁵². On peut s'interroger sur l'implication que doit avoir le contribuable dans l'exploitation de cette activité. Un retraité qui donne ses biens immobiliers loués en meublé en gestion ou à un exploitant par bail commercial peut-il être exonéré d'IFI, dès lors que les conditions liées aux revenus sont satisfaites ? Ou doit-il accomplir de réelles diligences dans l'exploitation de cette activité ? Le BOFiP précise que le principe selon lequel il n'y a exonération que si l'activité correspond à l'exercice d'une véritable profession ne fait pas obstacle, sous certaines conditions, à l'application de l'exonération des actifs professionnels utilisés par certains loueurs en meublé⁷⁵³. Ainsi, l'exonération doit pouvoir s'appliquer même si peu d'actes de gestion sont réalisés. Cependant, la jurisprudence a précisé que des contribuables détenant plusieurs immeubles par l'intermédiaire d'une SARL ne peuvent pas être considérés comme des loueurs de meublés professionnels au motif notamment qu'ils confient à une société la gestion locative des immeubles et que leur domicile est éloigné géographiquement des biens loués. Ces circonstances excluent que les intéressés accomplissent des actes précis, répétitifs et constants ou des diligences réelles caractérisant l'exercice effectif d'une activité professionnelle. Leurs parts dans la SARL ne peuvent en conséquence pas être exonérées d'IFI au titre des biens professionnels sur le fondement de l'article 975 du CGI⁷⁵⁴.
L'activité de loueur en meublé exercée sous forme de société est, sous réserve que toutes les conditions soient remplies, exonérée d'IFI, que la société soit à l'impôt sur le revenu⁷⁵⁵ ou à l'impôt sur les sociétés⁷⁵⁶. Elle relève des dispositions de droit commun relatives aux sociétés, et non de l'exercice en entreprise individuelle. Ainsi, la condition de recettes de 23 000 € et la condition relative aux revenus tirés de l'activité de location meublée (supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal) ne sont pas applicables en cas d'exercice de la location meublée en société à l'IR ou à l'IS⁷⁵⁷.

– Un marchand de biens est-il exonéré d'IFI au titre des biens immobiliers qu'il possède ? – Il n'est pas imposable à l'IFI, conformément à l'article 975 du CGI, pour les immeubles directement affectés à son activité commerciale visée à l'article 35 du CGI. Cependant, les biens immobiliers non affectés à cette activité professionnelle, ou détenus à titre personnel, entrent dans l'assiette de l'IFI. Il est donc essentiel de distinguer les actifs professionnels des autres biens immobiliers pour déterminer leur régime fiscal. L'activité doit présenter un caractère habituel et spéculatif, ce qui correspond à la définition fiscale du marchand de biens. Les immeubles doivent être utilisés effectivement et principalement pour les besoins de l'activité professionnelle, c'est-à-dire l'achat, la rénovation et la revente dans un but spéculatif et de manière habituelle. L'exonération s'applique tant aux biens détenus en nom propre qu'à ceux détenus par l'intermédiaire de parts de sociétés (SAS, SARL, etc.) utilisées pour l'activité de marchand de biens.

Quand la comptabilité trahit le marchand de biens

Le peu de ventes réalisées par le marchand de biens et le caractère prépondérant de l'activité de location d'immeubles nus sont des indices susceptibles de faire entrer les immeubles dans le champ d'application de l'IFI. L'affectation comptable, tant du résultat que de l'immeuble, est un élément supplémentaire pour l'administration. Les immeubles affectés à ce négoce ne constituent pas des éléments de l'actif immobilisé mais des stocks, et la plus-value dégagée est un résultat courant et non exceptionnel. À défaut d'un tel traitement comptable, l'administration fiscale pourra facilement combattre la présomption de l'article 35 du CGI et ainsi faire entrer les immeubles dans le champ de l'IFI⁷⁵⁸.

Conseil

Location meublée exercée dans plusieurs structures759

Il est très difficile, en pratique, pour un contribuable de bénéficier de l'exonération sur différents biens loués meublés, dont certains sont exploités en direct, d'autres en société à l'IR ou d'autres en société à l'IS. En effet, la notion de bien professionnel unique suppose que toutes les sociétés soient à l'IS⁷⁶⁰. Cependant, il est possible de bénéficier de l'exonération pour deux structures différentes si chacun des époux, partenaires ou concubins exerce son activité dans l'une des deux.