Les particularités d'imposition de la location meublée

Rapport du 122e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2026

– Quelle est l'incidence d'une donation de la nue-propriété d'un bien loué meublé ? Peut-on amortir un usufruit viager dans le cadre d'une location meublée ? – Il est fréquent que des parents souhaitent faire donation, à leurs enfants, de la nue-propriété d'un bien immobilier loué en meublé. On peut s'interroger sur l'incidence d'une telle donation sur l'amortissement de l'usufruit conservé par les parents. La location en meublé est une activité commerciale relevant de la catégorie des BIC⁴⁵⁴. En l'absence de précision en ce sens par l'administration, il n'existe pas d'incompatibilité entre la location meublée et le démembrement d'un bien immobilier⁴⁵⁵. Lorsque la propriété d'un bien est démembrée, la valeur de la nue-propriété est inscrite à l'actif du bilan du nu-propriétaire en tant qu'immobilisation corporelle et ce dernier est seul titulaire du droit d'amortissement⁴⁵⁶. S'il ne fait pas de doute que le droit d'usufruit constitue un élément d'actif qui revêt le caractère d'une immobilisation incorporelle, notamment en raison de son caractère cessible⁴⁵⁷, se pose la question de son amortissement dans les conditions prévues par l'article 39 du CGI. Peut-on considérer qu'un usufruit viager subit une dépréciation avec le temps justifiant un amortissement ? Si la possibilité d'amortir un usufruit temporaire ne fait plus débat⁴⁵⁸, l'administration contestait le droit d'amortir un usufruit viager au motif que la date de décès de l'usufruitier est par nature imprévisible et dépend de facteurs divers tels que son état de santé, son mode de vie ou la pénibilité de la profession exercée. Elle considérait que la perte en valeur de l'usufruit viager devait être constatée en une seule fois, au décès de l'usufruitier. Le Conseil d'État avait reconnu la possibilité d'amortir certains éléments incorporels de l'actif immobilisé, à la condition « qu'il soit normalement prévisible, lors de leur création ou de leur acquisition par l'entreprise, que leurs effets bénéfiques sur l'exploitation cesseront à une date déterminée »⁴⁵⁹. Par un arrêt du 24 avril 2019, la Haute juridiction juge que la valeur de l'usufruit viager est dégressive avec le temps et que cette dépréciation peut justifier un amortissement. Elle précise qu'il est possible de déterminer la durée prévisible des effets bénéfiques d'un usufruit viager en tenant compte de l'espérance de vie de son titulaire, estimée à partir de tables de mortalité de l'INSEE⁴⁶⁰. Dès lors, il convient de ne pas tenir compte de la doctrine administrative figurant au BOI-AMT-10-20, § 260 ! L'amortissement de ce droit d'usufruit viager, pouvant porter tant sur les constructions que sur le terrain, n'est pas concerné par la limitation visée à l'article 39 C du CGI interdisant, notamment, la création d'un déficit BIC. En effet, cet article vise l'amortissement d'un immeuble et non d'un élément incorporel.

Conseil

Quand la donation de la nue-propriété peut entraîner une augmentation de l'IR

L'annuité de l'amortissement de l'usufruit, calculé en tenant compte de l'espérance de vie de l'usufruitier, peut s'avérer moindre que lorsque le donateur détenait la pleine propriété du bien et qu'il amortissait uniquement les constructions par composants⁴⁶¹ (et non le terrain), entraînant une augmentation de son IR. Dès lors, il conviendra de s'interroger sur l'opportunité pour l'usufruitier de quitter le régime réel d'imposition et de se placer, à l'issue de la donation, sous le régime du micro-BIC, cette dernière n'ayant pas d'incidence sur le taux applicable à ce régime⁴⁶².

– Y a-t-il un intérêt pour un nu-propriétaire d'un immeuble loué en meublé à comptabiliser les charges ? – Un nu-propriétaire relevant des BIC imposables selon un régime réel d'imposition⁴⁶³ ayant pris la décision de gestion d'inscrire la nue-propriété d'un immeuble à l'actif de son entreprise, ne peut plus prendre en compte, pour la détermination de son résultat fiscal professionnel, les charges s'y rapportant, dès lors que, par hypothèse, cet immeuble n'est pas utilisé pour l'exercice de l'activité professionnelle. Les intérêts d'emprunts relatifs à l'acquisition et l'amortissement de l'immeuble⁴⁶⁴ ne sont donc pas déductibles de ce résultat⁴⁶⁵. Cette règle de la théorie du bilan⁴⁶⁶, applicable aux exercices ouverts à compter du 1^er janvier 2012, trouve son fondement dans les dispositions de l'article 155, II du CGI⁴⁶⁷. Les charges relèveront donc de la catégorie des BIC non professionnels, susceptibles de dégager un déficit imputable sur les bénéfices éventuels de la même catégorie⁴⁶⁸. Dès lors, sauf à avoir un bénéfice relevant de la catégorie des BIC non professionnels, la comptabilisation des charges ne présente pas d'intérêt⁴⁶⁹.

Conseil

Distinction entre la location meublée et la para-hôtellerie : quelle est l'incidence du nombre de nuitées ?

Aux termes de l'article 35 du CGI : « I Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : (...) – 5 bis Personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d'habitation meublés »⁴⁷⁰. Le régime fiscal de la location meublée est réservé à la location de locaux d'habitation comportant tous les éléments indispensables à une occupation normale par le locataire⁴⁷¹. La location d'un local d'habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d'habitabilité⁴⁷². Cependant sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière non soumises au régime fiscal de la location meublée, les conventions d'hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien. Ainsi, l'exploitant qui fournit ou propose, en sus de l'hébergement, au moins trois des quatre prestations mentionnées au b du 4 de l'article 261 D du CGI (critères de TVA) dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, relève du régime de la para-hôtellerie, non du régime fiscal de la location meublée⁴⁷³. L'article 261 D, 4 du CGI a été modifié par la loi de finances pour 2024. Le b de ce texte intègre désormais un critère tenant à la durée maximale d'occupation du logement par un même occupant, fixée à trente nuitées. Au-delà de ce seuil, l'immeuble est regardé comme relevant non plus du secteur hôtelier ou assimilé, mais du secteur résidentiel, notamment celui des résidences étudiantes ou des établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes. Cette évolution législative conduit à s'interroger sur une éventuelle adaptation des commentaires administratifs relatifs à la qualification de l'activité, en particulier s'agissant de la distinction entre location meublée et activité para-hôtelière au regard de l'imposition directe. À ce jour, la doctrine administrative publiée au BOFiP n'a pas été modifiée et demeure opposable en matière d'impôts directs.

– Y a-t-il un intérêt pour la SARL de famille à exploiter une activité de location meublée ? – La location meublée – activité commerciale au sens des règles BIC – est imposée à l'IS⁴⁷⁴ lorsque l'activité est exercée sous forme de sociétés commerciales (SARL, SAS...), ou d'une société civile autre qu'agricole réalisant des recettes commerciales excédant 10 % des recettes totales⁴⁷⁵. Souhaitant parfois structurer son activité de location meublée sous forme sociétaire, notamment pour en faciliter la transmission (donation d'un actif net, dissociation de la propriété et du pouvoir...), le contribuable, au-delà de la possibilité de choisir une SA, une SAS, ou une SARL qui optera pour une imposition à l'IR pendant cinq exercices avant de basculer à l'IS⁴⁷⁶, pourra se tourner vers la SARL de famille⁴⁷⁷. Cette structure lui permettra d'exercer son activité sous forme sociétaire tout en conservant une imposition à l'IR. Elle permet de bénéficier de tous les avantages fiscaux de la location meublée, professionnelle ou non professionnelle, tout en faisant une donation des parts sociales à des mineurs, ce que ne permet pas la SNC. Afin d'éviter toute remise en cause du régime fiscal et un basculement à l'IS, il est indispensable de respecter en permanence les conditions qui lui sont propres. Cela implique notamment de veiller au respect des liens de parenté. Le divorce des époux, seuls associés d'une SARL de famille, peut remettre en cause ce lien. Selon une ancienne réponse ministérielle – bien qu'elle ne soit pas reprise au BOFiP –, il a été admis que le régime fiscal de la SARL de famille pouvait être maintenu lorsque, dans les six mois suivant le divorce, l'un des ex-époux cède ses parts sociales à une personne remplissant les conditions de parenté requises vis-à-vis de l'autre ex-conjoint⁴⁷⁸. Il semblerait normal que si les conditions liées au lien de parenté sont réglées avant la clôture de l'exercice, le régime fiscal de la SARL de famille soit maintenu. Il convient de rappeler qu'une SARL de famille peut bénéficier du régime de l'IR tant qu'elle exerce une activité relevant de la catégorie des BIC, telle que la location meublée. En revanche, la transformation de cette activité en location nue entraîne la perte de ce régime et la soumission automatique de la société à l'IS, avec toutes les conséquences fiscales afférentes, notamment en matière de réévaluation des actifs et de taxation des plus-values latentes supplémentaires en matière de comptabilité et de suivi juridique.

Conseil

Des risques de louer sa résidence secondaire appartenant à une société civile

Lorsqu'une résidence secondaire est détenue par une société civile, le contribuable peut être tenté de la louer quelques jours par an pour couvrir les charges qu'elle génère. Cette situation présente un risque fiscal important qu'il faut signaler aux clients. Le principal point d'alerte est que la résidence est clairement aménagée et meublée pour l'usage des associés, sans générer d'autres revenus que ceux issus de locations meublées occasionnelles. Dans ce cas, l'administration considérera nécessairement qu'une location relève du régime des BIC, entraînant l'assujettissement de la société à l'IS. Cette requalification entraîne des conséquences significatives :

imposition immédiate à l'IR de la plus-value latente au moment du changement de régime fiscal ;
taxation future de la plus-value à l'IS déterminée sur la base amortie du bien ;
obligation d'intégrer dans le résultat imposable les loyers théoriques correspondant à la mise à disposition gratuite de l'immeuble aux associés ;
sans oublier les contraintes supplémentaires en matière de comptabilité et de suivi juridique.

– Quelle est l'incidence du versement d'une indemnité d'assurance-emprunteur suite au décès d'un loueur en meublé ? – En cas de décès de l'investisseur, l'assurance-emprunteur règle à la banque le solde du prêt. L'extinction de la dette, du fait de l'indemnisation du prêteur par la compagnie d'assurances, se traduit pour l'entreprise bénéficiaire par la réalisation d'un profit exceptionnel participant à la formation du résultat comptable et du résultat fiscal. Ce bénéfice est imposé à l'IR, au nom du défunt, selon sa tranche marginale. En effet, l'indemnité versée à l'entreprise lors de la réalisation du risque assuré doit, en application de l'article 38, 2 du CGI, être comprise dans le bénéfice imposable dans les conditions de droit commun⁴⁷⁹. Il est également soumis à la CSG/CRDS en cas de statut LMNP, ou aux cotisations sociales en cas de statut LMP. Le profit résultant de l'indemnisation consécutivement au décès peut être réparti par parts égales sur l'année de sa réalisation et sur les quatre années suivantes⁴⁸⁰, à condition que l'activité soit poursuivie par les héritiers dans les conditions prévues à l'article 41 du CGI. L'imposition échelonnée est donc maintenue si les héritiers continuant l'exploitation prennent l'engagement de réintégrer aux résultats imposables des exercices ultérieurs les profits en sursis d'imposition à la date du décès dans les mêmes conditions applicables à l'ancien exploitant. Cette solution n'est pas applicable si l'entreprise est cédée par les héritiers⁴⁸¹. Il est fortement conseillé de prévoir une assurance décès complémentaire afin de couvrir le risque lié au paiement de cette imposition.