Les modalités d'exercice de l'option

– Où l'option doit-elle être exercée ? – L'option doit être exprimée dans l'acte constatant la mutation de façon expresse¹⁰¹⁰. Il est important de préciser que l'option ne peut pas être prise dans un acte rectificatif a posteriori¹⁰¹¹. La notion d'acte rectificatif est ici interprétée restrictivement. Elle se limite aux actes qui rectifient des erreurs matérielles notamment afin d'assurer la concordance du fichier immobilier et du cadastre avec les énonciations du document à publier. Un acte portant sur une option fiscale ne peut pas être considéré comme rectificatif puisque celui-ci traduit un changement de décision. À titre d'exemple, dans l'hypothèse où un cédant aurait considéré, à tort, que la dispense de taxation à la TVA de l'article 257 bis du CGI s'appliquait, la remise en cause de celle-ci par l'administration fiscale n'aurait pas pour conséquence de rétablir le droit d'opter a posteriori. La jurisprudence¹⁰¹² est conforme à la doctrine en jugeant que ne constitue pas une option expresse du vendeur assujetti, le fait d'acquitter une TVA.

– Comment l'option doit-elle être exercée ? – Elle doit être exercée distinctement par immeuble, fraction d'immeuble ou de droit immobilier. Les dispositions de la doctrine fiscale¹⁰¹³ sont parfaitement claires à ce sujet. L'attention du lecteur est portée sur la nécessité d'identifier l'immeuble concerné notamment lorsque celui-ci a plusieurs qualifications (terrain non à bâtir et terrain à bâtir) ou encore que l'immeuble, acquis en bloc, est vendu par lots. L'option peut être formulée seulement pour une partie des lots cédés en fonction de plusieurs critères : ampleur des travaux effectués, qualité d'assujetti ou non de l'acquéreur. Il en est de même lorsque l'option a pour conséquence l'expression d'une TVA sur la marge et d'une TVA sur le prix (hypothèse de la vente d'un bien ayant plusieurs origines de propriété). Dans ce cas, l'option doit être clairement exprimée pour chaque fraction d'immeuble ou, si cela n'est pas possible ou souhaitable, l'administration¹⁰¹⁴ admet que la taxe soit perçue sur le prix total de revente.

– Quels sont les effets de l'option sur la perception des droits de mutation ? – Quelle que soit l'assiette de la TVA exigible à raison de la vente de l'immeuble achevé depuis plus de cinq ans (prix total ou marge brute), l'option du vendeur pour soumettre la vente à la TVA n'a pas d'incidence sur la perception des droits d'enregistrement. Sauf engagement particulier souscrit par un acquéreur assujetti à la TVA¹⁰¹⁵, les droits sont dus par l'acquéreur dans les conditions de droit commun au taux plein.