Les modalités d'application de la TVA

– Peut-on opter pour soumettre à la TVA la location nue à usage professionnel ? – Sur le principe, la location immobilière est une activité qui se veut, par définition, patrimoniale, ce qui aurait pu conduire à l'exclure du champ d'application de la TVA. Il n'en est toutefois rien puisque l'article 256 A du CGI l'énumère comme pouvant constituer une activité économique par la permanence des revenus qu'elle permet. Ainsi, peuvent être soumis de plein droit à la TVA certains types de locations immobilières considérées comme « commerciales » (savoir les locations d'immeubles aménagés, d'emplacement de stationnement...). Il en va de même pour les locations qui, bien que relevant de la gestion de patrimoine, transcendent son périmètre compte tenu des moyens mis en œuvre (mobilisation de moyens humains, financiers, logistiques proches de ceux d'entreprises telles que les sociétés « foncières » dans les groupes de sociétés, sociétés HLM gérant leur parc locatif...). Hormis ces exceptions, le législateur a prévu que le contribuable puisse, pour certaines locations immobilières, faire le choix de se positionner comme un acteur économique et solliciter son assujettissement à TVA, sous certaines conditions. C'est le cas de la location de locaux nus à usage professionnel⁶⁶⁵. La formulation de l'option doit être expresse⁶⁶⁶. L'option pour la TVA ne peut résulter d'une simple intention ou être déduite des circonstances comme par exemple la facturation ou l'acquittement de la TVA⁶⁶⁷. L'intention du contribuable de soumettre son activité à la TVA n'est pas suffisante, il est nécessaire qu'il opte expressément par courrier au service des impôts⁶⁶⁸. L'option implicite n'est pas envisagée par les textes⁶⁶⁹. Contrairement à la position de l'administration⁶⁷⁰, il est désormais acquis qu'au sein d'un même bâtiment, l'option peut être exercée seulement pour certains locaux éligibles à l'option⁶⁷¹. Elle n'a pas pour effet de soumettre à cette taxe la location des autres locaux du même bâtiment à condition que l'option identifie de manière expresse, précise et non équivoque, le ou les baux ainsi que les locaux concernés et permette par là même d'en exclure les autres locaux. À défaut de telles précisions, l'option sera réputée s'appliquer globalement à l'ensemble des locaux pour lesquels elle pouvait être exercée, supposant ainsi une grande précision dans sa rédaction (description précise du local concerné, nature de l'activité exercée...).

– À quel moment l'option peut-elle être faite ? – L'option peut être anticipée dès lors qu'elle peut être faite avant que le bailleur ne devienne propriétaire de l'immeuble⁶⁷² ou que l'immeuble ne soit construit⁶⁷³, voire avant le commencement de l'activité locative⁶⁷⁴. Mais, pour la Haute juridiction, le bailleur doit cependant être en mesure de prouver, par des éléments objectifs, son intention de procéder véritablement à la location des locaux pour lesquels l'option a été exercée⁶⁷⁵. Les conditions posées par le Conseil d'État sont donc plus restrictives que celles résultant de la doctrine administrative, laquelle admet la validité de l'option alors même qu'elle n'est pas accompagnée d'un bail, d'une promesse de bail ou de tout document analogue tout en réservant les cas de fraude ou de situation abusive⁶⁷⁶. Il n'est pas exigé la conclusion d'un bail en bonne et due forme mais seulement un engagement contractuel aux fins de location immédiate ou future des locaux, une promesse de bail pouvant suffire. Dans tous les cas, il faut pouvoir démontrer l'existence d'un projet d'activité permettant de justifier la conformité de l'activité à la législation en matière de TVA.

– Quelle est la date d'effet de l'option à la TVA ? – Le principe légal est posé au troisième alinéa de l'article 194 de l'annexe II au CGI. L'option (ou sa dénonciation) prend effet à compter du premier jour du mois au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts⁶⁷⁷. Dès lors, une option formulée le 31 mars ne pourra en aucun cas prendre effet avant le 1^er mars dudit mois. L'option ne peut être rétroactive. Au-delà de cette règle légale qui pose un principe clair, plusieurs jurisprudences viennent apporter des précisions :