Les effets du régime

– Quelle est la particularité du prix d'une vente soumise au régime obligatoire de la dispense de TVA ? – Le prix est obligatoirement exprimé hors taxe à la valeur ajoutée¹²¹⁴. En effet, aucune TVA n'est à payer au titre de la vente puisque celle-ci est en dispense. Il est donc primordial de ne pas mentionner de montant de TVA ou de montant TTC dans l'acte puisque aucune TVA ne sera due en raison de la dispense de l'article 257 bis. En effet, il faut savoir que l'article 283-3 du CGI prévoit que toute personne qui mentionne la TVA sur une facture est redevable de la taxe du seul fait de sa facturation. L'article 242 nonies A de l'annexe II du CGI complète les mentions obligatoires devant figurer sur les factures. Le 11^o de cet article vise : « Le montant de la taxe à payer et, par taux d'imposition, le total hors taxe et la taxe correspondante mentionnés distinctement ». En conséquence, s'agissant d'une vente immobilière, le seul fait de mentionner dans un acte authentique un prix de vente comprenant la TVA équivaut à la facturation de cette taxe¹²¹⁵. Au titre des obligations combinées du vendeur (devoir général d'information) et du notaire, une attestation mentionnant le montant de la TVA en dispense doit être annexée à l'acte de vente. Il s'agit des informations nécessaires, pour chacune des immobilisations concernées, au regard du droit à déduction de la TVA. Cette information sera utile à l'acquéreur notamment dans le cas où il ne remplirait pas ses obligations prises au titre de la dispense. Le notaire sollicitera l'expert-comptable du vendeur afin de se voir communiquer lesdites informations.

– Quels sont les effets de l'application du régime de dispense pour le vendeur ? – Aucune TVA n'est due au titre de la vente, même si elle aurait dû y être soumise de plein droit¹²¹⁶. De plus, le vendeur est dispensé de procéder à une régularisation de la TVA antérieurement déduite. En matière d'obligations déclaratives, la doctrine fiscale¹²¹⁷ prévoit seulement que le cédant et le bénéficiaire d'une transmission d'universalité doivent mentionner le montant total hors taxe de la transmission sur la déclaration de TVA souscrite au titre de la période au cours de laquelle elle est réalisée. Ce montant est mentionné sur la ligne « Autres opérations non imposables ».

– Quels sont les effets de l'application du régime de dispense pour l'acquéreur ? – Aucune TVA n'étant due par le vendeur au titre de cette vente, elle n'ouvre pas de droit à déduction pour l'acquéreur. Cependant, l'acquéreur devient le débiteur de l'éventuelle régularisation de TVA qui était antérieurement due par le vendeur en cas de cessation de l'activité locative taxable. L'administration fiscale¹²¹⁸ indique que, du fait de la poursuite d'activité, la transmission d'universalité n'a pas pour effet de faire courir un nouveau délai de régularisation chez le bénéficiaire de celle-ci. Le notaire doit donc veiller à communiquer à l'acquéreur le point de départ de la période de régularisation. Celui-ci peut être l'acquisition par le vendeur (si elle a donné lieu à déduction de TVA au titre du prix de vente) ou la date des travaux réalisés sur le bien vendu (si la TVA payée sur ceux-ci a été déduite). Cette date doit clairement figurer dans l'acte de vente. À titre d'exemple, un bien acquis le 1^er juillet 2025, moyennant un prix incluant de la TVA déduite, est placé sous le régime de la régularisation de la TVA jusqu'au 31 décembre 2044¹²¹⁹. Sur ce point, le notaire a un devoir de conseil très important. En effet, le régime de dispense s'applique de plein droit, c'est-à-dire sans option expresse de l'acquéreur. L'attention de ce dernier devra donc être particulièrement attirée sur les conséquences du dispositif notamment sur l'obligation de régularisation de la TVA en dispense en cas de non-respect de la poursuite de l'activité. Il en est ainsi en cas de revente du bien par ce dernier à un non-assujetti ou à un assujetti ne désirant pas poursuivre l'activité. Dans cette hypothèse, et pour éviter la régularisation, l'acquéreur, devenu vendeur, pourra opter pour la TVA¹²²⁰.

– Quels sont les effets de l'application de la dispense sur les droits d'enregistrement dus par l'acquéreur ? – Les droits réduits prévus à l'article 1594 F quinquies, A du CGI s'appliquent lorsque la cession porte sur un immeuble achevé depuis moins de cinq ans, voire sur des terrains à bâtir¹²²². S'agissant d'une transmission universelle attachée à un bien achevé depuis plus de cinq ans ou un terrain non à bâtir, les droits d'enregistrement au taux de droit commun¹²²³ sont dus.

– Quelles sont les conséquences d'une remise en cause du régime de la dispense par l'administration fiscale ? – Elles sont multiples.

– Quelles sont les conséquences d'une absence d'application du régime de la dispense dans un acte de vente ? – Lorsque les conditions d'application de la dispense sont réunies, cette dernière s'applique de plein droit. Dans l'hypothèse malheureuse où le notaire oublie de faire application de ce régime, les conséquences sont différentes selon le régime fiscal alors appliqué :

– Et si le doute persiste... –