Les différents régimes d'exonération et les particularités propres aux biens immobiliers

Rapport du 122e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2026

Les régimes d'exonération des plus-values professionnelles obéissent à une logique commune tout en présentant des spécificités marquées qu'il appartient aux notaires de maîtriser. D'un côté, le législateur a posé des conditions applicables à l'ensemble des dispositifs, au premier rang desquelles figure la durée minimale d'exercice de l'activité, fixée à cinq ans. De l'autre, chaque régime répond à un objectif propre et se caractérise par des modalités particulières d'appréciation, de cumul ou d'exclusion. Afin d'en clarifier la compréhension et d'en faciliter l'application pratique, l'étude s'organise autour de deux axes : les points communs aux différents régimes d'exonération professionnelle (Sous-section I) et les spécificités propres à chaque régime d'exonération (Sous-section II), notamment en présence d'un bien immobilier.

Les points communs aux différents régimes d'exonération

– Synthèse des possibilités de cumul des régimes d'exonération. – Lors du choix du dispositif d'exonération, il convient de s'interroger sur la présence ou non de la cession concomitante d'un immeuble professionnel, l'exonération « transmission » (CGI, art. 238 quindecies) et l'exonération retraite (CGI, art. 151 septies A) ne s'appliquant pas aux plus-values professionnelles immobilières. Lorsque la plus-value dégagée est partiellement exonérée, l'exonération « retraite » reste possible, si les conditions sont réunies, pour la part non exonérée de la plus-value mais les prélèvements sociaux restent dus sur la plus-value à long terme.

Régime	Cumulable avec	Non cumulable avec
Art. 151 septies (BOI-BIC-PVMV-40-10-10-30, n^o 280)	151 septies A et 151 septies B	238 quindecies et article 41
Art. 151 septies A	151 septies, 151 septies B et 238 quindecies	Article 41
Art. 151 septies B	151 septies, 151 septies A, 238 quindecies et art. 41
Art. 238 quindecies	151 septies A et 151 septies B	151 septies et article 41
Article 41	Aucun	Tous les autres régimes

– Un point commun, le délai de cinq ans. – Chaque fois qu'un régime d'exonération d'impôt est institué par le législateur, ce dernier prend soin de fixer les conditions – pouvant être drastiques – de mise en œuvre de cet allègement fiscal. Ce contrôle s'exerce par la mise en place systématique d'une condition tenant à une durée d'activité ou de détention¹⁷¹⁹. La condition tenant à l'exercice d'une activité de cinq ans minimum se trouve de manière identique dans les trois régimes d'exonération¹⁷²⁰. Si le point de départ du délai de cinq ans est commun à tous les régimes d'exonération¹⁷²¹, le point d'arrivée du délai de cinq ans ou son terme diffère selon l'exonération choisie. Les juges du fond ont retenu la responsabilité du notaire pour ne pas avoir informé le cédant de la possibilité de bénéficier de l'exonération des plus-values professionnelles en retardant la cession de quelques jours¹⁷²².

– Comment s'apprécie le délai de cinq ans en présence de plusieurs activités ? – Les modalités d'appréciation de cette condition n'ayant pas été fixées dans la loi, le Conseil d'État est intervenu à plusieurs reprises pour préciser ces modalités, en particulier dans les cas où une même activité est exercée dans différents fonds ou établissements. Le délai s'apprécie activité par activité. Seule est prise en compte la période au cours de laquelle l'activité est exercée à titre professionnel¹⁷²³. Lorsque la même activité est exercée dans plusieurs fonds, établissements ou exploitations, successivement ou conjointement, les délais d'exploitation des différentes activités sont cumulés pour l'appréciation du délai de cinq ans. Le BOI précise que lorsque des activités distinctes par nature sont exercées au sein d'un même fonds, elles sont réputées constituer une seule et même activité pour le décompte du délai dès lors qu'elles relèvent de la même catégorie d'imposition¹⁷²⁴. Le Conseil d'État est venu apporter une précision très importante en indiquant qu'en présence d'activités distinctes, la condition d'exercice de l'activité pendant au moins cinq ans s'apprécie au regard de la seule activité cédée, y compris si les activités relèvent fiscalement de la même catégorie d'imposition en application de l'article 155, I du CGI¹⁷²⁵. L'unicité du bilan de l'entreprise et le caractère accessoire de l'activité sont sans incidence. Dès lors, à la lumière de la jurisprudence du Conseil d'État, il faut comprendre que la tolérance du BOI est limitée aux seules activités qui relèvent par nature de la même catégorie d'imposition et non des activités distinctes par nature mais rattachées fiscalement et sur option du contribuable à une même catégorie d'imposition. Une attention particulière doit être portée à l'application de l'article 151 septies, en cas de pluralité d'activités, ou les conditions liées au montant des recettes et à la durée ne s'apprécient pas de la même façon. En cas de pluralité d'activité, il est tenu compte du montant total des recettes réalisées dans l'ensemble des activités dès lors qu'elles sont imposées dans la même catégorie de revenus. L'objectif de cette globalisation des recettes vise à réserver aux seules petites entreprises le régime d'exonération des plus-values de cession.

Exploitation agricole et exploitation de panneaux photovoltaïques

Une exploitation agricole comprenant des panneaux photovoltaïques sur ses bâtiments constitue-t-elle une activité agricole unique ou doit-on considérer que l'activité de production d'électricité est distincte de l'activité agricole ? La plus-value dégagée lors de la cession de l'activité de production d'électricité, exercée depuis moins de cinq ans, est exclue du régime d'exonération des plus-values prévu à l'article 151 septies du CGI, alors même que l'activité agricole est exercée depuis plus de cinq ans. En effet, l'activité de production d'électricité d'origine photovoltaïque est une activité industrielle et commerciale par nature qui ne saurait être assimilée à une activité agricole par l'effet de l'article L. 311-1 du Code rural et de la pêche maritime, lequel ne vise que la production d'électricité par méthanisation, alors même que les panneaux photovoltaïques sont intégrés à des bâtiments agricoles qui en sont les supports¹⁷²⁶.

– Peut-on bénéficier d'un régime d'exonération en présence d'une activité professionnelle donnée en location-gérance ¹⁷²⁷ ? – La location-gérance est souvent une étape préalable à la vente du fonds de commerce. Sur le plan fiscal, il n'y a pas cession ou cessation d'activité, que ce soit lors de la mise en location ou lors de la reprise du fonds. Dès lors, il n'y a aucune imposition d'une plus-value latente. Depuis l'entrée en vigueur de la loi du 1^er janvier 2006, les loueurs de fonds ne peuvent plus fonder une exonération de plus-value sur l'article 151 septies du CGI dès lors qu'il suppose une activité professionnelle dans l'entreprise y compris lorsque la cession est effectuée en faveur du locataire-gérant. La transmission d'une activité faisant l'objet d'un contrat de location-gérance ou d'un contrat comparable peut bénéficier de la mesure d'exonération prévue à l'article 151 septies A ou 238 quindecies du CGI, à condition que l'activité ait été exercée pendant cinq ans au moment de la mise en location¹⁷²⁸. La location-gérance constitue une période intermédiaire qui sera occultée pour le décompte du délai de cinq ans¹⁷²⁹. Il n'est donc pas tenu compte du délai de location mais seulement de la période d'exploitation directe par le loueur du fonds, avant la conclusion du contrat. En outre, la transmission n'a plus à être réalisée au profit du locataire, facilitant ainsi la cession si ce dernier n'a pas les fonds nécessaires.

Résiliation de la location-gérance suivie de la vente immédiate du fonds de commerce

Une incertitude persiste quant à l'exonération de l'article 151 septies lorsque la vente du fonds de commerce intervient immédiatement après la résiliation de la location-gérance, étant précisé que l'exploitation directe par le propriétaire a duré plus de cinq ans avant la mise en location-gérance. Certains auteurs considèrent que le délai de cinq ans est acquis bien qu'il ne soit pas complété par une nouvelle période d'exploitation directe postérieurement à la résiliation¹⁷³⁰. La condition relative au seuil des recettes ne serait pas un obstacle dès lors qu'il est admis de l'apprécier en prenant en considération les recettes du locataire dans les conditions prévues au IV de l'article 151 septies¹⁷³¹. Des arguments peuvent être opposés : faute pour le propriétaire de reprendre une activité, il est au moment de la vente, et au regard de ses dernières déclarations fiscales, bailleur de fonds. Aussi, se fondant sur ce dernier statut fiscal connu, l'administration fiscale pourrait refuser l'application de l'article 151 septies du CGI aux motifs que l'activité de bailleur de fonds ne constitue pas une activité professionnelle ; le BOI ¹⁷³² envisage la reprise d'activité suivie de la vente ; on peut supposer qu'au-delà de la notion du délai de cinq ans, l'exercice à « titre professionnel » s'apprécie au jour de la cession. Une résiliation immédiatement avant une vente ne constitue-t-elle pas un premier indice dans le cadre d'un faisceau d'indices plus large sur la route de l'abus de droit ? Ainsi, et par mesure de sécurité, il convient d'anticiper la résiliation de la location-gérance, dans la mesure du possible, afin que le propriétaire du fonds de commerce en reprenne l'exploitation, pendant au moins un exercice, à titre professionnel (ce qui implique la participation personnelle, directe et continue à l'accomplissement des actes nécessaires à l'activité).

– Peut-on bénéficier d'un régime d'exonération dans le cadre d'une transmission d'un droit démembré ? – Les articles 238 quindecies et 151 septies A du CGI ne peuvent s'appliquer en cas de transmission de droits démembrés portant sur une entreprise individuelle, une branche complète d'activité ou des droits sociaux. La transmission doit nécessairement porter sur des biens détenus en pleine propriété¹⁷³³. Toutefois, les régimes précités peuvent trouver application lorsque la pleine propriété du bien professionnel est réunie pour la transmission, l'usufruitier et le nu-propriétaire transmettant à une unique et même personne ou encore lorsque la pleine propriété a été récemment réunie sur la tête d'une même personne par suite d'un décès par exemple. Dans ces hypothèses, la question de l'appréciation du délai de cinq ans revêt son importance. L'article 151 septies du CGI est, quant à lui, susceptible de s'appliquer, toutes les autres conditions étant par ailleurs satisfaites, à la transmission de droits démembrés (usufruit et nue-propriété) et/ou indivis, dès lors qu'ils portent sur un actif professionnel par nature. L'héritier nu-propriétaire indivis d'un fonds de commerce qui n'a pas la qualité d'exploitant¹⁷³⁴, en l'absence de société de fait constituée avec l'usufruitier, ne remplit pas la condition d'exercice d'activité pendant une durée de cinq ans exigée par l'article 151 septies du CGI pour l'exonération de la plus-value réalisée à l'occasion de la cession d'un bien affecté à l'exploitation du fonds¹⁷³⁵. Une attention particulière doit être portée au décompte du délai de cinq ans en cas de démembrement. Le délai de cinq ans est décompté pour un nu-propriétaire, dès lors qu'il exerce son activité professionnelle dans le cadre de l'entreprise et qu'il ne pourrait y avoir « exercice d'une activité professionnelle » que si le nu-propriétaire et l'usufruitier exercent ensemble dans le cadre d'une société de fait. Le problème se déplace alors dans la mesure où fiscalement, la société de fait, même dépourvue de la personnalité morale, dispose d'un patrimoine fiscal¹⁷³⁶, et que c'est alors elle qui est considérée comme auteur de la transmission. En d'autres termes, la condition tenant au délai de cinq ans ne devrait-elle pas être appréciée au niveau de la société de fait ? Et par suite, à compter du début effectif d'activité de la société de fait ?

Les spécificités propres à chaque type d'exonération et aux plus-values professionnelles sur les biens immobiliers

– Pourquoi est-il si important de maîtriser les différents régimes d'exonération ? – Les trois régimes d'exonération précités ont des champs d'application différents :

l'article 151 septies du CGI a le champ d'application le plus large. Il est susceptible de s'appliquer en présence de mutation à titre onéreux (vente, apport en société, échange, rachat), à titre gratuit (donation, succession), et même en cas de cessation d'activité sans reprise, que la mutation concerne une entreprise individuelle ou un élément isolé de cette dernière, des droits sociaux en tout ou partie ;
l'article 238 quindecies du CGI a un champ d'application plus restreint. Bien qu'il s'applique en présence de mutation à titre onéreux et à titre gratuit, il faudra nécessairement que la mutation s'accompagne d'une reprise et qu'elle porte sur une entreprise individuelle, l'intégralité des droits sociaux détenus par un associé ou une branche complète d'activité. En d'autres termes, en cas de vente portant sur un élément isolé d'une entreprise individuelle – droit au bail – ou de cession d'une partie des droits sociaux, le bénéfice de l'article 238 quindecies du CGI ne peut être invoqué ;
l'article 151 septies A du CGI a un champ d'application très restreint. Il ne trouve application qu'en présence d'une cession à titre onéreux, portant sur une entreprise individuelle ou l'intégralité des droits sociaux détenus par un associé, le cédant devant faire valoir ses droits à la retraite.

Le notaire en charge de la vente a pour obligation d'informer le vendeur des conséquences fiscales concernant l'imposition de la plus-value. Les juges du fond ont retenu la responsabilité professionnelle du notaire pour ne pas avoir vérifié si les conditions d'exonération étaient remplies¹⁷³⁷. En cas de cession d'un terrain à bâtir, il doit notamment informer le vendeur de l'impossibilité de bénéficier de l'abattement pour durée de détention¹⁷³⁸.

Exonération des plus-values professionnelles
	Art. 151 septies : le chiffre d'affaires.	Art. 238 quindecies : la valeur.	Art. 151 septies A : départ en retraite.	Art. 151 septies B : l'immobilier.
Champ d'application	Entreprise individuelle (IR) ou société professionnelle non soumise à l'IS au sens de l'article 151 nonies I.	Cession d'une entreprise individuelle ou de parts sociales de société professionnelle non soumise à l'IS au sens de l'article 151 nonies I [1]. Ne s'applique pas à une cessation totale d'activité.	Cession d'une entreprise individuelle ou l'intégralité des parts d'une société [5] relevant de l'impôt sur le revenu [6]. Ne s'applique pas à une cessation totale d'activité.	Plus-values réalisées par une entreprise ou une société à l'IR exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole ou non commerciale (BIC, BA, BNC) [8].
Conditions	Recettes annuelles HT inférieures à un certain seuil.	La valeur de l'entreprise cédée ne doit pas dépasser une certaine valeur, à laquelle sont ajoutées les charges en capital et les indemnités stipulées au profit du cédant, à quelque titre et pour quelque cause que ce soit.	L'entreprise ou la société exerce une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.	L'immeuble doit être affecté à l'exploitation de l'entreprise (siège social, usine, hangar...) [14].
Conséquences	Exonération la plus large possible : IR et prélèvements sociaux, sauf pour la cession d'un terrain à bâtir à un assujetti à la TVA [15].	En fonction de la valeur de l'entreprise, hors actifs immobiliers, l'exonération est totale ou dégressive.	Exonération d'IR mais pas les prélèvements sociaux [19].	Abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année, le point de départ étant la date d'inscription de l'immeuble à l'actif du bilan.

[1] Le dispositif ne s'applique pas en cas de cession de titres d'une société soumise à l'impôt sur les sociétés (sauf si les titres vendus font partie de l'ensemble des immobilisations cédées dans le cadre d'une transmission d'entreprise ou d'une branche complète d'activité).

[2] BOI-BIC-PVMV-40-20-50, n^o 250.

[3] BOI-BIC-PVMV-40-20-50, n^os 70 et 80.

[4] L'article ne prévoit pas la possibilité de bénéficier de la mesure d'exonération en cas de démembrement du droit de propriété. Dans le cadre de sa doctrine antérieure, l'administration refusait expressément le bénéfice de l'exonération à la transmission de la seule nue-propriété ou du seul usufruit des éléments d'actif d'une entreprise détenue en pleine propriété. Cette solution résultait du renvoi fait au paragraphe 6 de l'instruction 4 B-1-10 vers les paragraphes 34 à 54 de l'instruction 4 B-2-07 (en particulier vers le 49), qui n'a pas été reprise dans la base BOFiP.

[5] Qui doit être une PME au sens du droit européen (l'entreprise individuelle cédée ou la société ou le groupement dont les droits ou parts sont cédés emploie moins de deux cent cinquante salariés et soit a réalisé un chiffre d'affaires annuel inférieur à 50 millions d'euros au cours de l'exercice, soit a un total de bilan inférieur à 43 millions d'euros).

[6] Art. 151 septies A, I ter : en cas d'exploitation sous forme de société, la cession du fonds de commerce bénéficie de l'exonération à la condition qu'il soit procédé à la dissolution de la société de manière concomitante à la cession et que ledit associé fasse valoir ses droits à la retraite dans les deux années suivant ou précédant la cession ; BOI-BIC-PVMV-40-20-20-20, n^os 250 et s.

[7] Les rachats et annulation de droits ou parts par la société ou le groupement qui les a émis sont éligibles ; BOI-BIC-PVMV-40-20-20-10, n^os 200 et s.

[8] Le régime d'imposition sous lequel elles sont placées (régime réel, micro, déclaratif spécial ou forfaitaire) est sans incidence.

[9] Les cessions d'immeubles réalisées au profit d'une personne assujettie au sens de l'article 256 A, lorsque l'acte d'acquisition contient l'engagement, pris par l'acquéreur, d'effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf au sens du 2^o du 2 du I de l'article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé ne peuvent bénéficier de cette exonération ; BOI-BIC-PVMV-20-40-30, n^o 240.

[10] CE, 10^e et 9^e ss-sect., 4 mai 2016, n^o 386773, M^me Ducruet : Dr. fisc. 30 juin 2016, n^o 26, comm. 389, concl. A. Bretonneau.

[11] BOI-BIC-PVMV-20-40-30, n^o 210.

[12] La condition est réputée remplie même si l'immeuble d'exploitation n'est pas cédé, à condition que le cessionnaire puisse en avoir le libre usage pendant une durée suffisamment longue, CE, 8^e et 3^e ch., 8 déc. 2017, n^o 407128 : Dr. fisc. 2018, n^o 22, comm. 260, concl. R. Victor, note Th. Lamulle ; RJF 2018, n^o 244.

[13] CGI, art. 238 quindecies, VIII.

[14] BOI-BIC-PVMV-20-40-30, n^os 240 et s.

[15] Cf. supra note 8.

[16] Le dispositif du 238 quindecies permet d'exonérer d'impôt sur le revenu la plus-value long terme et la plus-value court terme. La plus-value long terme est également exonérée des prélèvements sociaux. En revanche, la plus-value court terme doit être intégrée dans le calcul des cotisations sociales sauf pour les TNS agricoles ; CSS, art. L. 131-6, L. 136-3, L. 136-4.

[17] CGI, art. 238 quindecies, V, 1^o et 2 : sauf en ce qui concerne les plus-values réalisées sur les droits et parts de sociétés dont l'actif est principalement constitué de biens immobiliers bâtis ou non bâtis affectés par la société à sa propre exploitation ou de droits ou parts de sociétés dont l'actif est principalement constitué des mêmes biens, droits ou parts. Restent en revanche imposées dans les conditions de droit commun les plus-values portant sur des droits ou parts détenus par un contribuable qui exerce son activité professionnelle dans le cadre d'une société ou d'un groupement soumis au régime des sociétés de personnes lorsque l'actif de la société ou du groupement est principalement constitué de biens immobiliers bâtis ou non bâtis non affectés par la société ou le groupement à sa propre exploitation ou de droits ou parts de sociétés dont l'actif est principalement constitué des mêmes biens, droits ou parts ; BOI-BIC-PVMV-40-20-50, n^os 370 et 380.

[18] Le fait que les bénéfices soient imposés dans la catégorie des BIC et que le loueur dispose du statut de LMP ou de LMNP n'a pas d'incidence à ce niveau.

[19] Le départ en retraite met fin aux plus-values en report d'imposition (CGI, art. 151 octies) et entraîne l'exigibilité des contributions sociales : CE, 9^e et 10^e ch., 12 oct. 2018, n^o 401292 : Dr. fisc. 7 févr. 2019, n^o 6, comm. 143, concl. M.-A. Nicolazo de Barmon, note S. Daragon ; BOI-BIC-PVMV-40-20-20-40, n^o 120.

– Quelles sont les particularités propres à la cession de terrains en matière de plus-value professionnelle ? – Les plus-values dégagées par la cession ou l'apport d'un terrain à bâtir ou assimilé bénéficient d'un report de la taxation des plus-values dans les trois cas suivants :

cession au profit d'une collectivité publique. La plus-value réalisée à l'occasion de l'aliénation d'un terrain non bâti ou d'un bien assimilé au sens du A de l'article 1594-0 G peut, pour l'établissement de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés, être rapportée, sur demande du redevable, au revenu de l'année au cours de laquelle l'indemnité a été effectivement perçue selon l'article 238 nonies du CGI ;
apport à une société civile de construction vente d'immeuble (CGI, art. 239 ter) ou à une société immobilière de copropriété « transparente » (CGI, art. 1655 ter). La plus-value correspondante est rattachée aux résultats de l'exercice en cours à la date de la dernière cession, par la société de construction, des immeubles ou fractions d'immeubles construits par elle sur le terrain faisant l'objet de l'apport, le différé d'imposition étant limité à cinq ans¹⁷³⁹. L'imposition peut toutefois être immédiate si le contribuable n'entend pas bénéficier de cette disposition, en cas de décès de l'apporteur ou bien en cas de cession des droits reçus en rémunération de l'apport ou des immeubles ou fractions d'immeubles¹⁷⁴⁰ ;
cession rémunérée par la remise d'immeuble. Lorsque la cession d'un terrain non bâti ou d'un bien assimilé au sens du A de l'article 1594-0 G est rémunérée par la remise d'immeubles ou de fractions d'immeubles à édifier sur ce terrain, l'imposition de la plus-value dégagée à l'occasion de cette opération est, pour l'établissement de l'IR ou de l'IS, établie au titre de la cinquième année qui suit celle de l'achèvement des constructions. Toutefois, en cas de cession des immeubles ou des fractions d'immeubles ou de décès du contribuable avant l'expiration de ce délai, l'imposition est établie au titre de l'année de la dernière cession des immeubles ou fractions d'immeubles ou du décès. Dans l'un ou l'autre cas, la plus-value résultant de la cession du terrain est déterminée d'après les règles applicables lors de la réalisation de cette cession¹⁷⁴¹.

– Quelles sont les particularités en cas d'échange de biens immobiliers ? – Les plus-values réalisées par les entreprises à l'occasion d'opérations d'échange de biens immobiliers (bâtis ou non bâtis inscrits à l'actif, affectés ou non à l'exploitation), ou de droits portant sur un immeuble, effectuées avec l'État, les collectivités territoriales et certains établissements publics ou associations en vue de la réalisation d'ouvrages d'intérêt collectif, peuvent, sur option, bénéficier d'un mécanisme de report ou d'étalement d'imposition. En cas de versement d'une soulte, celle-ci ne doit pas dépasser 10 % de la valeur vénale des biens ou droits remis à l'échange, ni le montant de la plus-value réalisée lors de l'échange¹⁷⁴².

– Quelles sont les particularités en cas de crédit-bail immobilier ? – La levée d'option d'un crédit-bail immobilier alors que le bien était sous-loué par le preneur génère un changement de régime fiscal en raison du passage du régime des bénéfices non commerciaux (régime fiscal de la sous-location) à celui des revenus fonciers (régime fiscal de la location directe). Fiscalement un tel changement est traité comme une cessation d'activité avec imposition immédiate des plus-values professionnelles BNC et des revenus non encore imposés¹⁷⁴³. Le montant de cette plus-value est déterminé d'après la différence entre la valeur vénale de l'immeuble à la date de levée de l'option et son prix de revient tel qu'il est défini après prise en compte des réintégrations de loyers à effectuer en application des dispositions des articles 239 sexies et suivants du CGI. Toutefois, la levée d'option de crédit-bail immobilier ne procure pas au preneur de trésorerie, de sorte que le règlement de l'IR dû à cette occasion au titre des BNC peut être rendu compliqué. Pour cette raison, le législateur a prévu la possibilité, lors de la levée d'option du crédit-bail, de bénéficier d'un report de l'imposition des plus-values professionnelles jusqu'à la survenance de différents événements tels que la cession de l'immeuble, le rachat de tout ou partie des titres de la société propriétaire de l'immeuble ou sa dissolution¹⁷⁴⁴. C'est sur option du cédant lors de la levée d'option que ce régime de report s'applique. La cession ultérieure du bien acquis lors de la levée d'option génère une plus-value privée, dans la mesure où les associés de la SCI sont des personnes physiques. Ainsi, la cession de l'immeuble peut générer le paiement de deux plus-values : l'une versée dans le cadre de ses impôts de l'année sur la base de la déclaration annuelle de revenus (plus-value BNC), l'autre versée à l'occasion de la cession dans le cadre de la déclaration 2048 IMM.

– Quelles sont les particularités en cas de vente d'un bien immobilier par une société dont le siège social est situé hors de France ? – Il résulte de l'article 244 bis A du CGI que, sous réserve des conventions internationales, les plus-values réalisées, à titre occasionnel, par les personnes morales non résidentes lors de la cession d'immeubles situés en France sont soumises au prélèvement prévu par cet article. Le prélèvement n'est pas applicable aux cessions d'immeubles réalisées par des personnes physiques non fiscalement domiciliées en France ou par des personnes morales ou organismes dont le siège social est situé hors de France, qui exploitent en France une entreprise industrielle, commerciale ou agricole ou y exercent une profession non commerciale à laquelle ces immeubles sont affectés¹⁷⁴⁵. Pour bénéficier de cette mesure, l'immeuble doit être affecté à cette exploitation en France et être inscrit, depuis son acquisition, selon le cas soit au bilan fiscal, soit au tableau des immobilisations établi pour la détermination du résultat imposable du cédant¹⁷⁴⁶. En pratique, les contribuables concernés indiquent sur la déclaration des plus-values immobilières la mention « Néant – Plus-value professionnelle » et doivent justifier, à l'appui de cette déclaration, du respect des conditions prévues pour l'application de cette disposition. Ainsi, si la société venderesse n'exerce pas d'activité en France et qu'elle est soumise à l'IS dans son pays¹⁷⁴⁷, la cession de l'immeuble sera soumise en France au prélèvement prévu à l'article 244 bis A du CGI, lequel sera déterminé selon les règles d'assiette et de taux prévues en matière d'impôt sur les sociétés dans les mêmes conditions que celles applicables, à la date de la cession, aux sociétés résidentes assujetties en France à cet impôt¹⁷⁴⁸. Il reviendra donc à la société cédante, le cas échéant assistée d'un expert-comptable, de déterminer le montant de la plus-value selon les règles françaises. La plus-value sera soumise au taux normal de l'IS, soit 25 %. Le prélèvement devant être acquitté lors de l'enregistrement de l'acte¹⁷⁴⁹, il appartient au notaire de déposer, à l'appui de la réquisition de publier, la déclaration 2048-IMM accompagnée du montant du prélèvement auprès du service de la publicité foncière, lequel est compétent pour les actes relevant de la formalité fusionnée¹⁷⁵⁰.

– Quelles sont les particularités en cas de cession d'immeubles par une société soumise à l'IS destinés à être transformés en immeuble d'habitation ? – L'article 210 F du CGI instaure un régime fiscal dérogatoire en matière de plus-values professionnelles. Il prévoit l'application d'un taux réduit d'imposition de 19 % (au lieu du taux normal de l'impôt sur les sociétés) aux plus-values nettes réalisées par les personnes morales passibles de l'impôt sur les sociétés, dans le cadre de cessions à titre onéreux d'immeubles affectés à usage de bureaux, de commerce ou d'industrie, sous réserve qu'ils soient destinés à être transformés en logements dans un délai maximal de quatre ans à compter de la date de cession ; ou de terrains à bâtir, à la condition que l'acquéreur s'engage à y réaliser des constructions à usage principal d'habitation. Ce régime de faveur a pour finalité de favoriser la reconversion du parc immobilier professionnel inoccupé en logements, et ainsi de contribuer à l'augmentation de l'offre résidentielle dans les zones géographiques caractérisées par un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande¹⁷⁵¹. Le taux réduit d'impôt sur les sociétés est prorogé jusqu'au 31 décembre 2026.

– Quelle est la fiscalité applicable à la cession par le bailleur professionnel de ses droits dans un bail à construction (BAC) ? – Les constructions revenant gratuitement au bailleur à l'expiration du bail constituent pour ce dernier un revenu foncier imposable¹⁷⁵². En pratique, deux situations se rencontrent le plus souvent : la cession par le bailleur de ses droits au profit du preneur ; ou la cession conjointe par le bailleur et le preneur de leurs droits respectifs à un tiers. Dans les deux hypothèses, la cession entraîne la disparition du bail par confusion des qualités de preneur et de bailleur dans la personne de l'acquéreur¹⁷⁵³. Le Conseil d'État considère que cette confusion provoque, ne serait-ce qu'un instant, le retour gratuit des constructions dans le patrimoine du bailleur. Il recourt pour cela à une fiction juridique : avant la vente du terrain, les constructions sont réputées transférées de l'acquéreur du terrain (preneur ou tiers) au bailleur. Ce transfert gratuit des constructions est imposable selon le régime prévu à l'article 33 ter du CGI, c'est-à-dire sur la base du prix de revient¹⁷⁵⁴. L'objectif de cette approche est d'assurer la neutralité fiscale en appliquant un même traitement à toutes les situations mettant fin au BAC. Ainsi, la confusion des qualités est assimilée à une résiliation anticipée du bail. Le prix de revient correspond à la valeur comptable des constructions inscrites à l'actif du preneur, avant amortissements¹⁷⁵⁵. Cette jurisprudence s'étend également aux bailleurs soumis aux BIC ou à l'IS, l'article 33 ter leur étant applicable¹⁷⁵⁶. Lorsqu'il s'agit d'une personne physique ou d'une société relevant de l'IR agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, la plus-value réalisée relève du régime des plus-values immobilières des particuliers¹⁷⁵⁷. Dans le cas où le bailleur cède le terrain au preneur¹⁷⁵⁸, le Conseil d'État adapte sa fiction à la détermination de la plus-value. En vendant le terrain, le bailleur transfère également les constructions qui lui sont revenues du fait de cette même cession (double mutation). Toutefois, la plus-value correspondant aux constructions est neutralisée. Selon le Conseil d'État, le prix de revient des constructions, acquises et revendues dans le même acte, est équivalent à leur prix de cession. Il n'en résulte donc aucune plus-value imposable¹⁷⁵⁹. En d'autres termes, la plus-value afférente aux constructions est nulle, seule la cession du terrain donnant lieu à imposition. Cette solution vise à éviter une double imposition du bailleur et paraît transposable à la cession conjointe de leurs droits par le bailleur et le preneur à un même tiers. Lorsque le bailleur est une entreprise ou une société soumise à l'IS, les droits réels détenus sont inscrits à l'actif immobilisé de son bilan. La plus-value réalisée relève alors du régime des plus-values professionnelles¹⁷⁶⁰. À ce jour, ni l'administration fiscale ni le juge de l'impôt ne se sont prononcés sur cette question, et la doctrine reste silencieuse. Néanmoins, il paraît logique d'étendre la fiction jurisprudentielle en matière de plus-value professionnelle afin de considérer que la plus-value afférente aux constructions est également neutralisée¹⁷⁶¹.