– Rappels. – En principe la cession d'un bien immobilier relève soit de la plus-value des particuliers si le bien figure au patrimoine privé du cédant, soit de la plus-value professionnelle si le bien est inscrit à l'actif du bilan d'un exploitant. Mais il peut arriver qu'un bien soit consécutivement un bien relevant du patrimoine professionnel puis du patrimoine privé et inversement. C'est ce que la pratique nomme « les biens migrants ». Par exemple, un avocat acquiert un local professionnel qu'il inscrit à son bilan. Au moment de sa retraite, il le retire de son patrimoine professionnel et loue le local à son successeur. Quelques années plus tard, il vend ce local. Cette théorie des biens migrants figure à l'article 151 sexies du CGI et suppose que le bien ait été inscrit à l'actif d'une entreprise. Ce régime a pour conséquence de devoir déclarer, en cas de vente du bien, à la fois une plus-value professionnelle et une plus-value privée. Le régime de la location meublée d'un bien immobilier peut relever successivement de la location non professionnelle puis de la location professionnelle en fonction du caractère personnel et continu de l'activité et du montant des recettes tel que prévu à l'article 155, IV, 2 du CGI1233.
Les biens migrants : entre plus-value des particuliers et plus-value des professionnels
Les biens migrants : entre plus-value des particuliers et plus-value des professionnels
Rapport du 122e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2026
– Comment taxer la vente d'un bien migrant ? – L'administration fiscale précise que les biens migrants font l'objet de deux taxations : au titre de la plus-value professionnelle et au titre de la plus-value des particuliers. Elle distingue trois hypothèses1234 :
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Le bien a d'abord fait partie du patrimoine privé du contribuable avant d'être inscrit à l'actif et cédé comme élément d'actif (CGI, ann. II, art. 74 SG, I). Le schéma ci-dessous provenant du BOFiP peut faire l'objet des précisions suivantes :
- l'inscription du bien à l'actif d'une entreprise individuelle ne constitue pas une cession et ne peut donc conduire à l'imposition de la plus-value constatée à cette occasion1235. Cette plus-value sera taxée lors de la sortie du patrimoine ;
- la plus-value immobilière des particuliers correspondra à la période entre l'acquisition du bien et son inscription à l'actif. Le prix de cession à retenir sera la valeur d'inscription à l'actif, qui doit correspondre à la valeur réelle du bien, au jour de cette inscription. L'abattement pour durée de détention partira à compter de la date d'acquisition du bien jusqu'à la date d'inscription au bilan ;
- la plus-value professionnelle sera déterminée pour la période à partir de l'inscription à l'actif jusqu'à la date de la cession.
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Le bien a été, immédiatement après l'achat, inscrit à l'actif de l'entreprise, puis a été repris dans le patrimoine privé avant d'être cédé (CGI, ann. II, art. 74 SG, II). Le schéma ci-dessous provenant du BOFiP peut faire l'objet des précisions suivantes :
- la plus-value professionnelle a été taxée lors du retrait d'actif ;
- le prix d'acquisition est la valeur vénale du bien au jour du retrait ;
- l'abattement pour durée de détention est calculé à partir de la date du retrait jusqu'à la date de cession.
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Le bien a successivement fait partie du patrimoine privé, a été inscrit à l'actif de l'entreprise puis repris dans le patrimoine privé (CGI, ann. II, art. 74SG, III). Le schéma ci-dessous provenant du BOFiP peut faire l'objet des précisions suivantes :
- il y a lieu de déterminer trois plus-values distinctes : une plus-value « privée », une plus-value professionnelle et une seconde plus-value « privée » ;
- pour le calcul de l'abattement pour durée de détention, les deux plus-values privées sont à considérer ensemble. La période au titre de laquelle la plus-value est professionnelle n'est pas prise en compte.
Calcul de la plus-value d'un bien migrant
Un médecin acquiert un local moyennant un prix de 100 000 € le 1er avril 2000. Il décide de l'inscrire à son bilan le 1er janvier 2010 pour 120 000 €. Il le retire le 31 décembre 2020 en le valorisant 130 000 € puis le vend le 31 décembre 2025 au prix de 150 000 €. Il sera redevable :
- d'une plus-value privée déterminée de la façon suivante :
- période 2000 à 2010 : durée 4 ans (9 ans – 5 premières années non prises en comptes) – PV : 120 000 € – 100 000 € + 7 500 € (frais d'acquisition) = 12 500 € ;
- période 2020 à 2025 ; durée 5 ans – PV 150 000 € – 120 000 € = 30 000 € ;
- soit 12 500 € + 30 000 € = 42 500 € bénéficiant d'une durée de détention de 9 ans ;
- d'une plus-value professionnelle :130 000 € – 120 000 € = 10 000 € taxable en plus-value long terme.