Le détachement d'un terrain à bâtir

Rapport du 122e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2026

– Rappels. – Pour l'administration fiscale, lorsqu'un terrain constituant une dépendance de la résidence principale est vendu comme terrain à bâtir, l'exonération prévue au 3^o du II de l'article 150 U du CGI ne peut s'appliquer¹³²⁶. Deux cas de figure peuvent alors se présenter pour un propriétaire confronté au détachement d'un terrain à bâtir :

le détachement par ses soins d'un terrain à bâtir de sa propriété dont il conserve le surplus à titre de résidence principale ;
la vente de l'intégralité de sa propriété dont l'acquéreur destine tout ou partie à la création d'un ou plusieurs terrains à bâtir après destruction ou non des bâtiments existant.

– Comment agir en cas de détachement d'un terrain à bâtir par le vendeur lui-même ? – Dans l'hypothèse où le terrain cédé provient du terrain d'assiette de la résidence principale du cédant, il pouvait être tentant d'assimiler le terrain vendu à une dépendance de la résidence principale. Telle n'est pas la position de l'administration fiscale. Pour cette dernière, « lorsqu'un terrain, qui constitue une dépendance de la résidence principale, est vendu comme terrain à bâtir, l'exonération prévue au 3^o du II de l'article 150 U du CGI ne peut s'appliquer... En effet, l'exclusion de telles cessions tient à la nature des terrains concernés, soit des terrains à bâtir, qui ne peuvent pas, en toute hypothèse, être considérés comme des dépendances immédiates et nécessaires »¹³²⁷. Dans l'acte de vente, le cédant sera amené à estimer le prix d'achat de ce terrain acquis avec la maison. Cette ventilation est prévue à l'article 74 DS de l'annexe II du CGI¹³²⁸. Mais la ventilation à laquelle il y a lieu de procéder ne doit pas nécessairement être effectuée d'après une répartition proportionnelle aux superficies, mais doit tenir compte de la valeur même des biens¹³²⁹.

Conseil

Les dangers de la division préalable

Actuellement, certains marchands de biens demandent aux propriétaires de maison individuelle l'autorisation de procéder à la publication de la division foncière projetée, avant la signature de l'acte de vente (généralement l'avant-contrat contient déjà la condition suspensive de la délivrance d'un arrêté de non-opposition à une déclaration préalable de division). La maison cadastrée sur une seule parcelle se retrouve sur deux parcelles ou plus en fonction du nombre de terrains à bâtir détachés par l'acquéreur (de cette manière, le marchand de bien espère bénéficier de la TVA sur marge sur les terrains revendus en conservant une identité de qualification)¹³³⁰.

La division foncière contenue dans l'acte de vente et l'autorisation de diviser délivrée avant la vente fragilisent la position du vendeur s'il déclare demander à bénéficier de l'exonération de la plus-value immobilière au titre de la vente de sa résidence principale. Dans cette hypothèse, l'administration fiscale pourrait être amenée à considérer que le ou les terrains détachés ne constituent pas une dépendance immédiate de la maison d'habitation. Cette manière de procéder est donc à proscrire pour le vendeur d'une résidence principale détenue depuis moins de trente années.

– Quels sont les dangers d'une promesse de vente contenant une clause de substitution ? – En pratique les notaires rencontrent souvent des promesses de vente contenant des clauses de substitution rédigées très largement. Le bénéficiaire de la promesse de vente peut donc valablement procéder à une substitution au profit d'un professionnel. Mais l'exercice de cette faculté de substitution peut changer l'économie du contrat et entraîner pour le vendeur une taxation à la plus-value non prévue initialement, par exemple :

l'acquéreur vient à acquérir non plus une maison et son jardin d'agrément mais une maison et un terrain à bâtir. L'exonération au titre de la résidence principale sera limitée à la maison et la vente du terrain sera taxée à la plus-value immobilière si la détention est inférieure à trente ans ;
l'acquéreur acquiert la nue-propriété du bien et une société civile bénéficiant d'une substitution partielle acquiert l'usufruit temporaire de ce bien. En application de l'article 13-5 du CGI, cet usufruit n'est pas considéré comme une cession de bien immobilier exonérée mais commun un revenu taxable.

Conseil

Limiter la faculté de substitution

Pour éviter toute mauvaise surprise pour le vendeur, il est conseillé de limiter la faculté de substitution à une substitution totale en interdisant les substitutions partielles susceptibles de modifier la situation fiscale du vendeur. Il est également possible de prévoir contractuellement les conséquences de cette substitution au regard de la fiscalité et de la purge éventuelle d'un droit de préemption.