L'acquisition des titres dans le cadre d'une cession

Rapport du 122e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2026

La fiscalité applicable aux cessions de droits sociaux constitue un domaine particulièrement technique, dans lequel les enjeux de qualification et d'assiette jouent un rôle déterminant. Afin d'éclairer le notaire sur les points les plus sensibles de la matière, cette section est structurée autour de deux axes complémentaires. La première partie (Sous-section I) est consacrée à l'étude des différents taux applicables aux cessions de droits sociaux, qu'il s'agisse de parts sociales, d'actions ou de titres assimilés. La seconde partie (Sous-section II) traite des spécificités fiscales propres aux sociétés à prépondérance immobilière, dont la qualification varie selon l'imposition en cause.

Les différents taux applicables

– Quels sont les différents taux applicables ? – La taxation d'une cession³¹¹ de droits sociaux (ventes, échanges, apports à titre onéreux) peut aller d'une exonération totale à un taux de 5 %. Dans tous les cas où les sociétés n'ont pas d'existence légale à l'égard des tiers (sociétés en formation, sociétés n'ayant pas acquis date certaine, sociétés qui ne sont pas dotées de la personnalité morale, groupements d'intérêt économique), les cessions de parts sont assujetties au droit d'enregistrement d'après la nature des biens composant l'indivision³¹².

Le taux de 5 %, la cession de titres d'une société à prépondérance immobilière. Pour maintenir une neutralité fiscale, les cessions de titres de société à prépondérance immobilière sont soumises à la formalité de l'enregistrement avec paiement d'un droit de 5 %³¹³. Il s'agit d'une taxe d'État, ne comportant pas de taxes additionnelles au profit des collectivités locales. Ce taux s'applique qu'il s'agisse d'une cession de parts sociales (sans l'abattement de 23 000 €) ou d'actions, que la société soit à l'IR ou à l'IS, sur le prix de cession³¹⁴. Le remboursement d'un compte courant d'associé créditeur effectué par le cessionnaire des parts au cédant constitue une cession de créance et ne donne ouverture qu'à un droit fixe de 125 €³¹⁵. Si ce remboursement est constaté dans l'acte de cession des parts sociales, ce droit fixe n'est pas perçu compte tenu de la perception du droit de mutation à titre onéreux d'un montant supérieur³¹⁶. Une telle cession peut s'effectuer par acte sous seing privé. Toutefois, si elle a lieu à l'étranger, elle doit être constatée par un acte authentique reçu par un notaire exerçant en France³¹⁷, et ce dans un délai d'un mois. Cette cession entraîne le paiement d'un droit de 5 %. Ce droit peut être réduit, dans certains cas, par l'imputation d'un crédit d'impôt correspondant aux droits d'enregistrement effectivement acquittés dans l'État d'immatriculation de la société concernée. Ce crédit d'impôt est imputable sur l'impôt français, dans la limite de ce dernier³¹⁸.
Le taux de 3 %, la cession de parts sociales. Le régime s'applique à la cession de droits d'associés dans des sociétés dont le capital n'est pas divisé en actions³¹⁹, que la société soit à l'IR ou à l'IS, qu'elle exerce une activité professionnelle ou qu'elle gère son propre patrimoine. Elles sont imposables, qu'elles soient ou non constatées par écrit (avec un minimum de perception de 25 €). Aux termes de l'article 726, I, 1^o bis du CGI, l'assiette du droit de cession de parts sociales est réduite d'un abattement de 23 000 € rapporté au pourcentage des titres cédés. L'abattement s'applique aux cessions de nue-propriété de droits sociaux. Le barème prévu à l'article 669 du CGI ne sert qu'à déterminer la valeur de la nue-propriété des parts sociales cédées et ne doit pas être appliqué au montant de l'abattement de 23 000 €³²⁰.
Les cessions d'entreprises individuelles ou d'entreprises individuelles à responsabilité limitée (EIRL) ayant opté pour leur assimilation à une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) ou à une entreprise agricole à responsabilité limitée (EARL) sont assimilées à des cessions de droits sociaux³²¹. À condition que l'entreprise considérée ne réponde pas à la qualification de personne morale à prépondérance immobilière³²², et que la cession porte sur la totalité de l'entreprise individuelle ou de l'EIRL (c'est-à-dire sur l'ensemble du patrimoine professionnel affecté), le taux de 3 % s'applique³²³. Aux termes de l'article 726, II du CGI, le droit d'enregistrement est assis sur le prix exprimé et le capital des charges s'ajoute au prix, ou sur une estimation des parties si la valeur réelle est supérieure au prix augmenté des charges. Ni l'article 726 du CGI ni la doctrine administrative³²⁴ ne donnent d'indication sur la base imposable dans le cas particulier des cessions d'entreprises individuelles ou d'EIRL assimilées à des EURL (ou EARL). D'après les travaux parlementaires, il convient d'asseoir les droits de mutation « sur le prix, net des emprunts contractés, de l'entreprise au moment de sa cession »³²⁵. Logiquement, la valeur des immeubles et des droits sociaux affectés à l'entreprise individuelle et la valeur des créances (et des dettes) issues de l'exploitation devraient être incluses dans l'assiette de ce droit. Dès lors que l'entreprise considérée ne répond pas à la qualification de personne morale à prépondérance immobilière, la cession de la totalité d'une entreprise individuelle ou d'une EIRL ayant exercé l'une des options prévues à l'article 1655 sexies du CGI bénéficie de l'abattement de 23 000 € sur le montant de la cession.
Le taux de 0,1 %, la cession d'actions. Aux termes de l'article 726, I,1^o du CGI, les cessions d'actions et titres assimilés de sociétés non cotées en bourse, qu'elles soient ou non constatées dans un acte, sont soumises au droit proportionnel d'enregistrement de 0,1 % sauf s'il s'agit de participations dans des sociétés non cotées à prépondérance immobilière. Les cessions d'actions de sociétés cotées, quel que soit le pays d'établissement du siège social, ne sont soumises au droit de mutation de 0,1 % que si elles sont constatées par un acte³²⁶.

– Quand l'absence de qualité d'associé fait obstacle à toute cession de part sociale. – Lorsque le rachat de ses titres par une société est consécutif au décès d'un associé, il y a lieu de prendre en compte les situations dans lesquelles les statuts de la société interdisent aux héritiers ou légataires du défunt de prendre la qualité d'associé ou soumettent l'acquisition de cette qualité à un agrément, refusé par la suite. Dans ce cas, les héritiers ou légataires ne peuvent pas devenir propriétaires des parts sociales. La Cour de cassation a ainsi jugé que les légataires d'un associé décédé n'ayant pas la qualité d'associés en application des statuts de la société, n'étaient titulaires que d'un droit de créance représentant la valeur des parts du défunt. En conséquence il n'y avait pas cession de parts sociales, mais remboursement d'un droit de créance représentatif de la valeur des parts aux héritiers ou légataires, qui n'entre pas dans les dispositions de l'article 726 du CGI³⁴¹. La notion de « cession » visée à l'article 726 du CGI doit être interprétée conformément aux règles de droit civil et implique l'existence d'un transfert de propriété des parts. Aucune distinction ne s'impose selon que le remboursement des parts et la réduction de capital interviennent dans un seul acte (comme dans l'arrêt du 2 février 2010) ou dans deux actes distincts (comme dans l'arrêt du 22 octobre 2013). L'usufruitier de parts sociales n'ayant pas la qualité d'associé³⁴², qui n'appartient qu'au nu-propriétaire, la cession de l'usufruit de droits sociaux ne peut être qualifiée de cession de droits sociaux. Une telle cession n'emporte pas mutation de la propriété des droits sociaux et n'est donc pas soumise au droit d'enregistrement proportionnel prévu à l'article 726, I, 2^o du CGI³⁴³. Il en résulte que l'acte constatant la cession de l'usufruit temporaire de parts de sociétés à prépondérance immobilière est enregistré moyennant le paiement du seul droit fixe prévu à l'article 680 du CGI.

Les spécificités de la société à prépondérance immobilière

– Attention, une définition peut en cacher une autre : une approche fiscale différenciée selon l'impôt concerné. – La qualification de société à prépondérance immobilière est une construction exclusivement fiscale, dont les contours varient selon l'imposition en cause. Chaque régime fiscal en propose ainsi une définition autonome, notamment en ce qui concerne la date d'appréciation de la prépondérance immobilière³⁴⁴ conférant à cette notion un caractère particulièrement polymorphe (l'appréciation de la notion est différente pour les plus-values sur titres des sociétés soumises à l'IS, les droits d'enregistrement, les plus-values des particuliers³⁴⁵, l'ISF ou la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par des personnes morales³⁴⁶). Dans tous les cas, le principe est « de calculer cette prépondérance via un ratio comprenant au numérateur, notamment, les immeubles et droits immobiliers, et au dénominateur l'ensemble des actifs de la société concernée »³⁴⁷.

Droits de mutation à titre onéreux³⁴⁸. Est une société à prépondérance immobilière, la société, à l'IR comme à l'IS, quelle que soit sa nationalité, non cotée en bourse, dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou droits immobiliers³⁴⁹ situés en France, ou de participations dans des sociétés, quelle que soit leur nationalité, elles-mêmes à prépondérance immobilière, et non cotées. La prépondérance s'apprécie soit au cours de l'année de cession, soit au cours de l'année précédente. Tous les immeubles sont pris en compte sans distinguer entre les immeubles affectés à l'exploitation et les immeubles de rapport.
Droits de mutation à titre gratuit (donation et succession³⁵⁰). Dans ce domaine, la définition est plus restreinte : elle vise exclusivement les titres de sociétés étrangères non cotées. Selon la doctrine administrative, une personne morale étrangère est considérée comme à prépondérance immobilière lorsque son actif est, majoritairement, constitué d'immeubles – bâtis ou non – ou de droits réels immobiliers portant sur de tels biens situés en France, ainsi que de participations dans d'autres entités répondant à la même qualification. À nouveau, les immeubles affectés à l'activité propre de la société (industrielle, commerciale, agricole, profession non commerciale) sont écartés de cette évaluation³⁵¹. L'analyse repose ici sur une comparaison entre, d'une part, la valeur des biens et droits immobiliers en France (hors biens affectés à l'exploitation) et, d'autre part, la valeur totale de l'actif détenu en France. La société est regardée comme à prépondérance immobilière dès lors que les biens immobiliers situés en France représentent plus de 50 % de son actif français.
Cession de titres de société à prépondérance immobilière relevant de la plus-value immobilière des particuliers³⁵². Une société est dite à prépondérance immobilière lorsqu'elle remplit deux conditions : la société ne doit pas être soumise à l'IS et son actif est, à la clôture des trois exercices précédant la cession, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers³⁵³. Pour l'appréciation de ce pourcentage, il n'est pas tenu compte des immeubles affectés par la société à sa propre exploitation³⁵⁴ industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale (hangar, usine...)³⁵⁵. Les immeubles donnés en location (y compris ceux loués en meublé ou munis de matériels nécessaires à leur exploitation) ne sont pas considérés comme étant affectés à l'exploitation. En revanche, les immeubles dans lesquels est exploité un fonds de commerce donné en location-gérance sont en principe considérés comme affectés à l'exploitation commerciale du bailleur. Si la société dont les droits sociaux sont cédés n'a pas encore clos son troisième exercice, la composition de l'actif est appréciée à la clôture du ou des seuls exercices clos ou, à défaut, à la date de la cession. Ainsi, une société ayant arrêté son premier exercice au 31 décembre 2025 et dont l'actif est majoritairement composé de biens immobiliers relève de la prépondérance immobilière. La cession de ses titres intervenue en 2026 est alors soumise au régime des plus-values immobilières.
Cession de titres à prépondérance immobilière (IR ou IS) logés dans une société relevant de l'IS (titre de participation). Sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l'actif est, à la date de la cession de ces titres, ou a été, à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles³⁵⁶, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail ou par des titres d'autres sociétés à prépondérance immobilière. Ne sont pas pris en considération les immeubles lorsqu'ils sont affectés par l'entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale³⁵⁷. La définition de la prépondérance immobilière énoncée à l'article 219, I-a sexies-0 bis du CGI est propre au régime des plus-values à long terme des entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés³⁵⁸. Elle a la particularité, par rapport aux autres définitions de la prépondérance immobilière figurant dans le CGI³⁵⁹, d'incorporer dans le seuil de 50 % les droits afférents à des contrats de crédit-bail. Les titres de participation détenus au sein de sociétés à prépondérance immobilière sont exclus du régime de taxation limitée à une quote-part de frais et charges prévu à l'article 219, I, a quinquies du CGI. Précision étant ici faite que les titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées sont exclus du régime du long terme et relèvent du taux de droit commun de l'IS³⁶⁰. Seuls les titres de participation au sein de sociétés à prépondérance immobilière cotées ouvrent droit au taux réduit des plus-values à long terme de 19 %³⁶¹.
Dans un contexte international. Dans le cadre de la fiscalité des plus-values³⁶², la prépondérance immobilière peut concerner aussi bien les sociétés cotées que non cotées. L'appréciation de cette prépondérance suppose de comparer la valeur vénale des biens immobiliers situés en France – y compris les participations dans d'autres sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière – à l'ensemble des éléments composant l'actif social mondial. Toutefois, les immeubles affectés par la société à l'exercice de sa propre activité industrielle, commerciale ou non agricole, en sont exclus. Ces immeubles sont décrits comme ceux affectés de façon permanente comme moyens d'exploitation. Tel n'est pas le cas des immeubles qui sont l'objet même de l'exploitation, comme, par exemple, ceux comptabilisés dans les stocks d'une société exerçant une activité de marchand de biens ou qui constituent des placements en capitaux³⁶³. Une société est réputée à prépondérance immobilière lorsque, à la clôture des trois exercices précédant la cession des titres, la part de ses biens immobiliers non affectés à l'exploitation représente la majeure partie de son actif global. Dans l'actuel modèle de convention OCDE, l'article 13 relatif aux gains en capital précise en son paragraphe 1 que : « Les gains qu'un résident d'un État contractant tire de l'aliénation de biens immobiliers visés à l'article 6, et situés dans l'autre État contractant, sont imposables dans cet autre État », et en son paragraphe 4, que : « Les gains qu'un résident d'un État contractant tire de l'aliénation d'actions ou de droits ou participations similaires, tels que des droits ou participations dans une société de personnes ou une fiducie (ou un trust), sont imposables dans l'autre État contractant si, à tout moment au cours des 365 jours qui précèdent l'aliénation, ces actions, droits ou participations similaires tirent directement ou indirectement plus de 50 pour cent de leur valeur de biens immobiliers, tels que définis à l'article 6, situés dans cet autre État ».

– Société à prépondérance immobilière et droit international : vers une approche commune ? – Biens meubles d'un point de vue civil, et immeubles pour le droit fiscal, les parts de société à prépondérance immobilière peuvent être appréhendées différemment par les droits étrangers³⁶⁴. Pour les conventions fiscales ne prévoyant pas expressément le cas des cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière, se pose la question de ce qu'il faut entendre par « biens immobiliers ». Afin de lever les incertitudes juridiques liées à la qualification des titres de sociétés à prépondérance immobilière, la France veille, lors de la négociation ou renégociation de ses conventions fiscales internationales, à intégrer une définition précise de la notion de « bien immobilier ». Dans ce cadre, il est généralement stipulé que doivent être assimilées à des biens immobiliers, au sens conventionnel, les parts ou actions de sociétés dont l'actif est principalement composé de biens immobiliers. Lorsque de telles stipulations sont présentes dans une convention, la nature immobilière des titres de ces sociétés s'impose de manière claire, écartant tout débat sur leur qualification mobilière ou immobilière au regard du droit conventionnel. En revanche, des difficultés d'interprétation subsistent pour les conventions plus anciennes ou non modifiées, dans lesquelles aucune définition spécifique de la prépondérance immobilière n'a été intégrée. Depuis la révision du modèle de convention fiscale de l'OCDE en 1995, une clarification majeure a été introduite quant à l'interprétation des termes utilisés dans les conventions en matière d'IR. Désormais, lorsque le texte conventionnel prévoit un renvoi au droit interne pour la définition d'une notion, il convient de se référer spécifiquement à la législation fiscale applicable aux impôts visés par ladite convention. Il est expressément précisé que le sens retenu par le droit fiscal de l'État concerné prime sur toute autre acception issue d'autres branches du droit, notamment le droit civil. Ainsi, pour les conventions fiscales ayant intégré cette précision, la détermination du caractère mobilier ou immobilier des titres de sociétés à prépondérance immobilière ne relève plus de l'analyse civiliste, mais exclusivement de l'interprétation donnée par le droit fiscal interne. Le Conseil d'État³⁶⁵, soutenant une approche fiscale de cette définition en matière de gains en capital, à la différence de la Cour de cassation qui en défend une approche civiliste en matière de droits de succession³⁶⁶, assimile lesdits titres à des biens immobiliers les soumettant ainsi au même régime fiscal.

– Quelle est l'incidence de la jouissance de l'immeuble en droit d'enregistrement – ³⁶⁷ ³⁶⁸ ? – La frontière entre la cession d'un immeuble et celle des parts d'une société immobilière demeure source d'incertitudes pour le praticien. Si la qualification de société transparente au sens de l'article 1655 ter du CGI ne présente pas en principe de difficultés, il en va autrement de l'article 728 du CGI dont le champ d'application serait beaucoup plus vaste selon certaines décisions de la Cour de cassation auxquelles l'administration se réfère dans ses commentaires publiés au Bulletin officiel des impôts ³⁶⁹. Quand une participation dans une société confère-t-elle la jouissance d'immeubles ? L'enjeu est en effet important puisque au-delà d'une tarification proche, la présomption conduirait à considérer que les parts sont censées représenter des quotes-parts indivises d'immeubles sociaux, ce qui soulève la question de la déduction du passif social, qu'il s'agisse d'un prêt bancaire ou d'un compte courant d'associé. Ces cessions sont assimilées à des ventes d'immeubles pour la perception des droits d'enregistrement³⁷⁰. En effet, l'article 728 du CGI édicte une présomption légale selon laquelle certaines cessions de parts sociales sont réputées avoir pour objet non les droits sociaux eux-mêmes, mais les immeubles auxquels les titres cédés donnent droit à la jouissance, et cela quel que soit l'objet statutaire de la société émettrice³⁷¹. La position de la Cour de cassation peut, en effet, prêter à confusion lorsqu'elle indique qu'une cession de droits sociaux est notamment réputée conférer à l'acquéreur le droit à la jouissance d'immeubles lorsqu'elle conduit à lui conférer la parfaite maîtrise juridique des organes de la personne morale dont les droits sont cédés³⁷² ou que la cession de la totalité des parts sociales d'une société civile immobilière ayant pour unique actif un immeuble destiné à être affecté à l'habitation à titre de résidence secondaire des acquéreurs est également réputée conférer à ces derniers la jouissance de celui-ci³⁷³. Il convient, selon la Haute juridiction, de rechercher l'effet de l'opération, en l'occurrence la jouissance de l'immeuble par les acquéreurs des parts sociales, mais encore faut-il que cet effet ait constitué le but poursuivi par les acquéreurs (l'article 728 du CGI visant « l'objet » de la convention). Une telle recherche présente encore un caractère bien subjectif ! Et si l'immeuble est loué ? Est-il possible de considérer que les associés se sont réservé la jouissance de l'immeuble par la perception des loyers ? La cour d'appel de Paris rappelle que la cession de la totalité des parts d'une société détenant un immeuble, même si elle confère à l'acquéreur – devenu associé unique – un contrôle total sur la société, ne lui donne pas automatiquement un droit de jouissance sur l'immeuble. Même si ce contrôle lui permet ensuite de se faire attribuer la jouissance du bien, que ce soit de manière formelle ou de fait, voire de procéder à sa vente, l'application du régime de l'article 728 du CGI suppose qu'il soit démontré que la cession des parts avait précisément pour but cette jouissance ou la vente ultérieure du bien immobilier³⁷⁴. Une lecture attentive du Bulletin officiel des impôts conduit à soumettre l'application de la présomption de l'article 728 du CGI³⁷⁵ à deux conditions :

le régime n'est applicable qu'après établissement d'un état de division et d'affectation d'actions ou de parts ou de groupes d'actions ou de parts à chacune des fractions de l'immeuble³⁷⁶. Dès lors, avant l'établissement de l'état de division et d'affectation, les cessions visées à l'article 728 du CGI précité sont soumises au régime fiscal des cessions de droit commun prévu à l'article 726 du CGI (l'absence d'état de division est sans incidence dès lors que la jouissance porte sur la totalité de l'immeuble qui constitue une unité d'habitation) ;
il est nécessaire, en outre, que le droit de jouissance soit indissolublement lié à la qualité d'associé³⁷⁷. Bien que l'objet de la société soit sans incidence sur l'application des dispositions de l'article 728 du CGI, il convient d'éviter de mentionner que l'objet social est de conférer la jouissance de l'immeuble détenu par la société aux associés.

Cession de titres de société immobilière et droits d'enregistrement : une incohérence persistante

Par un arrêt du 9 juillet 2025³⁷⁸, la Cour de cassation a rappelé avec rigueur que l'acquisition de la totalité des parts d'une SCI ne saurait être assimilée à l'acquisition de l'immeuble détenu par celle-ci. Cette interprétation littérale, conforme à l'article 1084 du CGI, contraste toutefois avec la logique de l'article 728 du même code, qui assimile expressément certaines cessions de parts à une mutation immobilière. Cette discordance révèle une incohérence de la fiscalité d'enregistrement. Si l'on suit la lettre de la jurisprudence, les droits de mutation devraient être calculés sur la valeur des titres cédés et non sur celle de l'immeuble sous-jacent. Une clarification législative s'impose, tant pour la sécurité juridique des praticiens que pour la cohérence du système fiscal, dans un contexte où la détention indirecte de l'immobilier connaît un fort développement.