La location meublée, la taxe d'habitation et la CFE

– Un logement meublé peut-il être soumis à une double imposition ? – Un logement meublé loué, ne constituant pas la résidence principale de son propriétaire, peut être soumis à la fois à la cotisation foncière des entreprises⁴⁸² (CFE) et à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires⁴⁸³ (THRS). Des réponses ministérielles le confirment⁴⁸⁴. La CFE s'applique à toute activité de location meublée, considérée comme professionnelle par nature, qu'elle soit exercée via des plateformes en ligne ou non⁴⁸⁵. Les locaux affectés à un usage exclusivement professionnel ne sont pas soumis à la THRS⁴⁸⁶. Toutefois, elle reste due lorsque le logement meublé ne constitue pas la résidence principale du propriétaire et que celui-ci en conserve la jouissance, notamment en cas de locations saisonnières où le propriétaire choisit librement les périodes de mise en location. En effet, lorsqu'un tel logement meublé fait l'objet de locations saisonnières ou de courte durée, le propriétaire est redevable de la taxe d'habitation dès lors qu'au 1^er janvier de l'année d'imposition il peut être regardé comme entendant en conserver la jouissance ou la disposition une partie de l'année⁴⁸⁷, sans rechercher la qualité de l'occupant au 1^er janvier. Cette disposition ou cette jouissance résulte simplement du fait que le propriétaire conserve la possibilité de refuser la location s'il le souhaite⁴⁸⁸. Le Conseil d'État estime que les contribuables doivent être regardés comme ayant eu, au 1^er janvier de l'année d'imposition, la disposition du logement alors même qu'il aurait été loué à cette date, le logement étant mis en location pour de courtes durées par l'intermédiaire de sites de location en ligne et pour des périodes « qu'il était loisible aux requérants d'accepter ou de refuser ». Les locations saisonnières constituent une exception au principe du redevable de la THRS qui est l'occupant au 1^er janvier de l'année d'imposition⁴⁸⁹. Ce caractère saisonnier aboutit à regarder le propriétaire comme ayant entendu conserver la disposition ou la jouissance du logement au moins une partie de l'année. Il est donc redevable de la taxe, même si l'habitation était occupée par un locataire – saisonnier – au 1^er janvier⁴⁹⁰.

– Peut-on éviter de payer la taxe d'habitation quand l'immeuble est loué meublé ? – Pour ne payer que la CFE et non la THRS, il convient de démontrer l'usage exclusivement professionnel de l'immeuble. Dès lors, se pose la question des moyens de preuve dont le propriétaire peut se prévaloir pour établir l'absence d'intention de se réserver l'usage ou la jouissance du bien. Factuellement, le propriétaire doit établir qu'il n'en a pas profité, ni à titre personnel, ni au bénéfice de membres de sa famille, de ses amis, ou en le mettant gratuitement à disposition d'un tiers. Juridiquement, il doit produire notamment l'éventuelle déclaration en mairie attestant de la mise en location du logement meublé, ainsi qu'un relevé détaillé de l'ensemble des séjours effectués établi à partir des différentes plateformes de réservation utilisées. Il doit surtout démontrer qu'il est lié par un engagement contractuel contraignant l'empêchant de disposer du bien à quelque moment de l'année que ce soit, tel qu'un mandat de gestion locative excluant toute occupation privative⁴⁹¹. Cette démonstration soulève davantage de difficultés pour les loueurs en meublé gérant eux-mêmes leur bien via des plateformes de location en ligne sans recourir à un intermédiaire. En effet, le fonctionnement de ces plateformes, limité à la mise en relation entre bailleurs et locataires potentiels, ne permet pas la conclusion d'un tel engagement juridiquement contraignant. Par ailleurs, le Conseil d'État souligne que ces plateformes offrent au bailleur la faculté d'accepter ou de refuser librement les réservations, ce qui accentue la caractérisation de la libre disposition du bien. Dès lors qu'il s'agit d'établir la preuve d'un fait négatif, la démonstration contraire s'avère, en pratique, particulièrement difficile, ce qui conduit le plus souvent à soumettre le propriétaire à la taxe d'habitation.