Favoriser le logement neuf et la rénovation énergétique (CGI, art. 790 A bis)

– Quel est le champ d'application de l'article 790 A bis du CGI ? – L'article 790 A bis prévoit une exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit. Cette exonération concerne les donations de sommes d'argent effectuées en pleine propriété, entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Pour bénéficier de cet avantage, le donataire doit utiliser les fonds dans un délai de six mois pour acheter un immeuble neuf ou en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), ou pour réaliser des travaux de rénovation énergétique dans sa résidence principale.

– Qui peut bénéficier de cette exonération ? – Le champ des bénéficiaires est limité. Le donataire doit être un descendant en ligne directe : enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant. À défaut de descendance, le neveu ou la nièce peut en bénéficier, à condition d'être l'enfant d'un frère ou d'une sœur du donateur. Les enfants du conjoint du frère ou de la sœur sont exclus du dispositif.

– Quels sont les plafonds applicables ? – Le texte fixe des plafonds cumulatifs. Chaque donateur peut consentir jusqu'à 100 000 € de dons exonérés. De son côté, chaque donataire peut recevoir jusqu'à 300 000 € exonérés sur la période d'application du dispositif. Ces montants s'ajoutent aux abattements prévus par les articles 779 et 790 B et suivants du CGI.

– Quelles sont les conditions tenant à l'affectation des fonds ? – L'exonération repose sur une affectation spécifique des sommes reçues. Le donataire doit utiliser les sommes dans un délai de six mois suivant la donation. Il peut les affecter à l'achat d'un immeuble neuf ou en VEFA. Il peut aussi les affecter à des travaux de rénovation énergétique dans sa résidence principale. Ces travaux doivent être éligibles au dispositif MaPrimeRénov', même si le donataire ne demande pas effectivement cette aide. Il ressort de la notice du formulaire Cerfa que la construction de la résidence principale par le donataire lui-même n'est pas une acquisition en l'état futur d'achèvement.

– Peut-on cumuler l'exonération avec d'autres avantages fiscaux ? – La réponse est négative. Le texte interdit le cumul avec d'autres dispositifs fiscaux liés aux mêmes dépenses. Le donataire ne peut pas bénéficier à la fois de l'exonération de l'article 790 A bis et de MaPrimeRénov', ni du crédit d'impôt⁷⁵⁴ ou d'une déduction au titre des charges pour la détermination de l'IR. Il doit faire un choix. Ce principe d'exclusivité vise à éviter une double incitation pour une même opération.

– Le bien doit-il appartenir personnellement au donataire ? – La réponse est positive. Le donataire doit détenir la propriété du bien, en direct, en indivision ou en communauté. En revanche, l'exonération ne s'applique pas si le bien appartient à une société comme une SCI. La détention sociétaire exclut l'application du dispositif, même si le donataire détient des parts dans la société.

– Peut-on utiliser le dispositif pour une construction sur un terrain nu ou un bien à rénover ? – La réponse est négative. Le texte exclut l'acquisition d'un terrain à bâtir ainsi que les constructions neuves par le donataire. L'achat d'un bien ancien ne permet pas de bénéficier du dispositif, sauf si les travaux relèvent de la rénovation énergétique au sens de MaPrimeRénov'. L'administration fiscale ne considère pas un bâtiment réhabilité comme un immeuble neuf.

– Quelles sont les obligations déclaratives ? – Le donataire doit justifier l'affectation des fonds dans les six mois suivant le versement. Il doit aussi respecter les obligations déclaratives prévues par le Code général des impôts. Deux hypothèses :

– Peut-on cumuler cette exonération avec d'autres dispositifs d'exonération ? – La réponse est positive. L'exonération prévue par l'article 790 A bis du CGI peut se cumuler avec les abattements personnels. Elle peut aussi se cumuler avec les dispositifs d'exonération pérenne prévus à l'article 790 G du même code, sous réserve du respect des autres conditions.