Dépendances immédiates et nécessaires

Rapport du 122e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2026

– Rappels. – Les dépendances cédées simultanément, ou dans un délai normal, avec la résidence principale sont exonérées de la taxation sur la plus-value immobilière à condition de former un tout indissociable avec celle-ci. Les dépendances visées par le BOFiP ¹³⁰⁹ sont les chambres de bonne et les garages avec les restrictions suivantes :

les chambres de bonne doivent en principe être situées dans le même immeuble que la résidence principale. Néanmoins, il s'agit d'une présomption simple susceptible de preuve contraire si la chambre forme avec l'habitation une unité d'habitation ;
les garages situés à une distance inférieure à un (1) kilomètre de la résidence principale.

Entrent également dans cette notion de dépendances :

le terrain d'assiette des constructions¹³¹⁰, les cours, les passages et voies d'accès à l'habitation ;
le terrain entourant l'immeuble s'il n'est pas vendu comme terrain à bâtir¹³¹¹ et sous certaines réserves¹³¹² ;
les parcs et jardins des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la « Fondation du patrimoine ».

– Peut-on bénéficier de l'exonération en vendant les dépendances à des personnes différentes ? – La question de la cession séparée des dépendances se pose souvent en pratique. La règle est la suivante : la cession peut intervenir auprès d'acquéreurs distincts sous condition que les biens formaient une unité d'habitation et avec les précisions suivantes :

le délai entre la vente de la dépendance et de la résidence principale doit être normal, c'est-à-dire d'une durée maximale d'une (1) année¹³¹³ selon la doctrine administrative. Il y a lieu pour cette question de renvoyer à la notion de délai normal applicable entre le départ effectif du vendeur et la vente de sa résidence principale¹³¹⁴ ;
la cession de biens ne dépendant pas de l'unité d'habitation ne bénéficie pas de l'exonération¹³¹⁵ ;
le terrain entourant l'immeuble lorsqu'il n'est pas vendu comme terrain à bâtir (par ex. la cession d'une partie du terrain au voisin qui le destine seulement à être rattaché au sien).

– Le terrain d'agrément constitue-t-il une dépendance au regard de la doctrine fiscale ? – L'appréciation de la dépendance immédiate et nécessaire d'une résidence principale peut être difficile voire complexe lorsque cette dépendance constitue le jardin ou le terrain d'agrément du bien immobilier, pouvant être constructible au sens du droit de l'urbanisme. Doit-on faire une ventilation entre la maison et le jardin ?

– Quelle est l'approche objective de l'administration fiscale en la matière aujourd'hui ? – L'administration fiscale adopte une interprétation objective : dès lors que le jardin d'agrément peut être qualifié de terrain à bâtir au sens de la définition admise en matière de TVA immobilière, il ne peut constituer une dépendance immédiate et nécessaire¹³¹⁶. Cette interprétation doit être écartée et combattue pour trois raisons :

la loi fiscale doit s'interpréter strictement. L'administration fiscale ajoute une condition que la loi ne prévoit pas. L'article 150 U du CGI n'exclut pas le jardin d'agrément au titre de terrain à bâtir dès lors qu'il constitue une dépendance immédiate et nécessaire ;
l'administration fiscale fait référence à la notion de terrain à bâtir au sens de la TVA immobilière. Or, la plus-value immobilière relevant de l'IR, il ne semble pas possible d'appliquer la définition admise en matière de TVA immobilière ;
l'administration fiscale ne tient pas compte dans sa doctrine de la volonté du cédant. Lorsque le législateur inclut dans l'exonération de la plus-value immobilière les « dépendances immédiates et nécessaires », leurs qualificatifs imposent de prendre en compte – pour caractériser cette dépendance – un élément matériel, mais également un élément moral ou intentionnel. Le cédant a volontairement affecté le jardin à sa résidence principale comme étant une dépendance immédiate et nécessaire. Par sa doctrine, l'administration fiscale écarte l'élément intentionnel du caractère immédiat et nécessaire de la dépendance.

– Quelles pourraient être les conséquences d'une certaine interprétation des jurisprudences rendues en la matière à ce jour ? – La règle de principe est qu'un jardin constitue une dépendance immédiate et nécessaire du bien immobilier vendu. Dès lors, son régime fiscal suivra celui du bien immobilier. Si ce dernier constitue une résidence principale, le jardin, quoique constructible ou pouvant constituer un terrain à bâtir, sera considéré comme une dépendance immédiate et nécessaire, bénéficiant également de l'exonération. La question que doit se poser le notaire praticien est de savoir à quel moment le jardin ou le terrain d'agrément perd le caractère de dépendance immédiate et nécessaire. Plusieurs décisions peuvent être citées pour tenter d'y voir plus clair :

l'intention de l'acquéreur sur l'usage ou la destination future du terrain d'agrément ou du jardin ne doit pas être prise en compte. Dans une décision récente¹³¹⁷, le vendeur vendait sa maison et le terrain en un seul acte. L'acheteur achetait en qualité de marchand de biens et déclarait vouloir, d'une part, revendre la maison avec une partie du terrain, et d'autre part, faire construire une nouvelle maison sur l'autre partie du terrain. Dans cette décision, le juge fiscal considère que rien ne prouve que le terrain n'était pas, pour sa totalité, un jardin d'agrément et que le projet de l'acheteur ne doit pas dénaturer l'opération du vendeur qui est de vendre un ensemble : « la destination ainsi donnée au bien litigieux par l'acquéreur ne suffit pas en l'absence d'autres éléments au dossier, à remettre en question l'allégation des appelants selon laquelle le terrain en cause constituait leur jardin d'agrément » ;
la ventilation de la valeur du bien immobilier pour le calcul de l'assiette des droits de mutation ou l'application des régimes fiscaux ne doit pas être prise en compte. Dans l'arrêt précédent, au titre du calcul des droits de mutation à titre onéreux, une ventilation avait été réalisée entre la maison et le jardin d'agrément. Le juge administratif considère que « la déclaration [de ventilation du prix au titre de clause droits de mutation] de l'acquéreur [n'a] permis que de déterminer les droits de mutation sur la vente du terrain à bâtir et sur la maison d'habitation cédée » ;
la ventilation de l'objet de la vente entre la maison et la partie constructible fait perdre le caractère de dépendance immédiat et nécessaire du jardin ou du terrain d'agrément. Le vendeur est propriétaire d'une maison et d'un terrain attenant. Le prix de vente était ventilé entre la maison et le terrain loti d'une surface de 3 400 m² au moyen d'un arrêté de lotir obtenu par l'acquéreur. La désignation dans l'acte de vente l'était également. Dans cette hypothèse, le terrain d'agrément ayant fait l'objet de l'assiette du lotissement n'a pas été considéré comme constituant une dépendance immédiate et nécessaire¹³¹⁸. Bien que l'arrêt ne le précise pas expressément, le prix de vente était ventilé dans l'acte de vente, et notamment la promesse de vente, entre la partie habitation et la partie constituant l'assiette future du lotissement ;
l'obtention d'une autorisation de diviser ou de construire postérieurement ou antérieurement à la vente par l'acquéreur ne détermine pas le caractère de dépendance immédiate et nécessaire du jardin ou du terrain d'agrément. Dès lors, l'argument selon lequel l'acquéreur a obtenu une autorisation de construire, et qu'il n'a pu construire qu'après la signature de la vente, n'est pas de nature à qualifier l'existence du caractère de dépendance immédiate et nécessaire. Il s'agissait en l'espèce d'une parcelle attenante de 5 hectares 60 ares destinée à accueillir six maisons, pour lesquelles un permis de construire avait été obtenu avant la vente¹³¹⁹. Cet arrêt démontre l'importance matérielle de prouver le caractère de dépendance nécessaire et immédiate (photographies, etc.), et que les termes juridiques de l'acte ne suffisent pas, en eux-mêmes, pour caractériser cette qualification. Un professionnel conseille donc, pour se prémunir d'un rappel de l'administration fiscale, de garder la preuve de l'usage du terrain comme jardin d'agrément¹³²⁰ ;
a contrario, une autorisation de lotir, obtenue préalablement par le vendeur, fait tomber le lien de dépendance nécessaire et immédiat du jardin ou du terrain d'agrément¹³²¹ ;
la ventilation du prix de vente entre la maison et le jardin exclut ce dernier de toute qualification de dépendance immédiate et nécessaire. Dans cette affaire où étaient vendus par une SCI à l'IR une maison occupée à titre de résidence principale par son associé et un terrain de 10 523 m², le vendeur ne pouvait prouver le caractère de dépendance immédiate et nécessaire du terrain en ce que l'acte de vente stipulait que le terrain « faisait l'objet d'un prix de vente distinct de celui de la résidence principale »¹³²².

Que retenir de ces décisions juridictionnelles ? Deux critères semblent devoir être écartés :

celui de l'obtention d'une autorisation de diviser par l'acquéreur. Que celle-ci soit obtenue avant ou après la vente, ou érigée en condition suspensive de l'avant-contrat, elle ne semble pas justifier de l'impossibilité de caractériser une dépendance immédiate et nécessaire ;
celui du prix et donc de la spéculation. La question du prix majoré pour tenir compte de la partie constructible du bien vendu est un critère économique. Or, la notion de dépendance immédiate et nécessaire est une notion juridique, consacrant le principe selon lequel l'accessoire suit le principal. Aucun critère économique ne peut être pris en compte. Bien qu'en principe cela n'ait pas d'effets sur la qualification, il est vivement conseillé de ne pas stipuler dans le prix de vente que le prix tient compte de la constructibilité du jardin ou du terrain d'agrément.

Dès lors, trois séries de conditions cumulatives semblent devoir être respectées pour caractériser la notion de dépendance immédiate et nécessaire :

Des conditions matérielles : le terrain d'agrément ou le jardin doivent avoir le caractère nécessaire et immédiat. En somme, le contribuable doit être en mesure de prouver matériellement :
- que l'espace autour de la maison constitue un jardin ou un terrain d'agrément. Il s'agit du caractère nécessaire. Son utilité est liée à la maison constituant la résidence principale. Il doit prouver qu'il a entretenu l'espace en qualité de jardin ou de terrain d'agrément, qu'il a réalisé des activités et réunions familiales, etc. Il ne faut pas que l'espace ait été laissé à l'abandon, à la jachère, ou ait fait l'objet, avant la mise en vente, d'une éventuelle jouissance au profit d'un tiers (prêt à usage, bail, convention d'occupation précaire, etc.) ;

Conseil

Conserver les justificatifs

Il est indispensable pour le cédant de conserver la preuve, au moyen de photographies, que le terrain était utilisé comme terrain d'agrément ou comme lieu réservé au stationnement de son véhicule en cas de contrôle de l'administration.

Le terrain d'agrément ou le jardin est-il une dépendance immédiate et nécessaire de la résidence principale ?