– Réfléchir à la méthode d'évaluation de l'usufruit à choisir. – Le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts ne s'impose que pour le calcul des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière dans le cadre d'une mutation à titre gratuit, et non en matière de répartition du prix de vente. Pour conseiller au mieux nos clients, il nous appartient dans chaque cas de déterminer avec eux s'il est préférable de procéder, en fonction de leur situation, à une évaluation fiscale ou économique de l'usufruit
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. En effet, pour le calcul de l'impôt sur la plus-value, il sera souvent préférable d'opter pour une évaluation économique094 quand elle conduit à majorer la valeur de l'usufruit, si les droits correspondants peuvent être cédés avec le bénéfice d'une exonération d'impôt sur la plus-value. Cela sera notamment le cas quand l'immeuble démembré constitue la résidence principale de l'usufruitier. L'évaluation économique de l'usufruit est notamment basée sur le taux de rendement du bien et l'espérance de vie (précise) de l'usufruitier. Ce sont les critères retenus par M. le Doyen Aulagnier pour élaborer sa méthode de calcul des droits démembrés095. Des simulateurs de calcul ont également été développés par la profession notariale.
Lien vers le portail NotAccess via l'accès ID.not pour utiliser le simulateur Hectaur de calcul de l'usufruit économique :
Calcul d'un usufruit économique : l'outil de calcul Hectaur
« Hectaur = Hypothèses et calculs de taux, d'annuités, d'usufruit et de rente »
Le simulateur Hectaur contient trois modules, dont un consacré à l'usufruit économique (les deux autres modules s'appliquant aux calculs de rente viagère, d'une part, et aux montant, durée et taux d'un prêt immobilier d'autre part). Le module « Usufruit économique » permet des calculs liés à l'espérance de vie et au taux de rendement du bien, selon que le démembrement est viager ou temporaire. L'application est réservée aux notaires et collaborateurs, et disponible sur le portail NotAccess, via l'accès ID.not (sous « Calculs financiers-Hectaur »).
Répartition du prix et responsabilité du notaire
Au vu des avantages, dans nombre de cas, d'une évaluation économique de l'usufruit (et non fiscale), la responsabilité d'un notaire répartissant un prix de vente de manière fiscale au détriment d'un usufruitier pouvant bénéficier d'un usufruit économique plus avantageux pourrait être mise en cause.