Vente d'un immeuble démembré et sort du prix de vente

Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022

L'ingénierie notariale : questionnaires, comparatifs chiffrés et convention de répartition du prix

– Le sort du prix de vente et les trois options possibles. – Préalablement à la vente de l'immeuble démembré (et juridiquement en principe avant toute décision de mise en vente ou mandat de vendre et, a fortiori, avant toute signature d'avant-contrat), l'usufruitier et le nu-propriétaire doivent opérer un choix entre trois solutions :

la répartition du prix de vente conformément au principe édicté par l'article 621 du Code civil⁰⁸⁹ ;
la constitution d'un quasi-usufruit par report de l'usufruit sur le prix également prévu à l'article 621 du Code civil⁰⁹⁰ ;
le maintien du démembrement et le remploi du prix de vente en application de la théorie de la subrogation réelle⁰⁹¹.

– L'importance d'une convention prévoyant le sort du prix de cession. – En vertu de l'article 617 du Code civil⁰⁹², la cession d'un bien démembré emporte consolidation et extinction du démembrement de propriété. Dès lors, sauf convention contraire, le prix de cession doit être réparti entre usufruitier et nu-propriétaire, en application de l'article 621 du Code civil. Il devrait être conseillé de prévoir, préalablement à toute signature d'un mandat de vente, une convention entre usufruitier et nu-propriétaire, aux termes de laquelle les parties conviendront du sort du prix de cession. Les termes de la convention varieront selon la volonté des parties, mais aussi la raison d'être, les motifs de la cession et les conséquences fiscales y attachées.

– Les questions à poser aux parties. – Au titre de l'ingénierie notariale, et afin d'atteindre les objectifs poursuivis par les clients vendeurs, le notaire, pour établir une convention réglant le sort du prix de vente, se doit d'interroger les parties et de leur poser notamment les questions suivantes :

Àl'usufruitier : quelles sont les raisons de la cession et ses attentes en termes de perception du prix de cession :

réinvestissement en pleine propriété dans un bien immobilier / un produit financier ? Quel est le montant nécessaire ?
réinvestissement avec le nu-propriétaire, en maintenant le démembrement de propriété ?
besoin de trésorerie, pourquoi et pour quel montant ? (nouveaux projets, départ en maison de retraite, installation à Ibiza, location… ?)
choix d'un usufruit fiscal, d'un usufruit économique ou d'un quasi-usufruit ?

Au nu-propriétaire : de la même façon, quelles sont les raisons de la cession et ses attentes en termes de perception du prix de cession ? Besoin de trésorerie, en pleine propriété et à quelle hauteur ?

Les intérêts de chacun étant parfois divergents, le notaire ingénieur du droit deviendra parfois médiateur des parties afin de dégager une solution acceptable pour tous, et non porteuse d'un différend ou d'une contestation futurs.

– Comprendre et analyser la situation des vendeurs de l'immeuble démembré. – Afin de bien cerner les attentes et contraintes de chacun, il pourra être opportun d'adresser aux parties un questionnaire spécifique, qui permettra de formuler ensuite des propositions ciblées et anticipées.

Un questionnaire spécifique à destination des vendeurs d’un immeuble démembré

– Envisager les conséquences de chaque hypothèse avant de décider. – Dans la convention de répartition du prix de vente, il sera utile d'exposer systématiquement toutes les solutions possibles afin que chacun puisse choisir et connaître les avantages et les inconvénients et déterminer in fine les arbitrages effectués. La convention exposera également les conséquences en matière d'impôt sur la plus-value, qui est, avec la répartition du prix de vente, l'autre sujet à bien analyser et anticiper lors de la vente de l'immeuble démembré, comme nous le détaillons ci-après.

Rédiger la convention de répartition du prix de vente de l'immeuble démembré

Nous proposons ci-dessous un modèle de convention de répartition du prix de vente de l'immeuble démembré. Cette convention comprend les rubriques suivantes :

1/ les parties ;

2/ exposé des faits ;

3/ motivations – objectifs des parties ;

4/ les différentes possibilités de répartition du prix de vente ;

5/ les différentes méthodes de calcul et les solutions au cas d'espèce ;

6/ les conséquences fiscales en matière d'impôt sur la plus-value et de droits de succession ;

7/ le choix des parties sur la méthode retenue pour la future cession.

Procéder à des comparatifs chiffrés avant de décider

Proposition de convention de sort du prix de vente de l’immeuble démembré

Analyser et anticiper les conséquences de l'extinction de l'usufruit

Lors de la vente de l'immeuble démembré, il sera également nécessaire d'analyser les conséquences de l'extinction du démembrement :

sauf convention de quasi-usufruit, la quote-part du prix de vente remise à l'usufruitier deviendra taxable chez le nu-propriétaire lors de l'ouverture de la succession de l'ancien usufruitier (si la somme n'a pas été dépensée sans contrepartie). La vente du bien peut donc annihiler partiellement les intérêts fiscaux du démembrement originel.
Ainsi, le choix de la répartition du prix de vente ne permet pas de bénéficier d'un des intérêts majeurs du démembrement de propriété dans une optique de stratégie d'optimisation de la transmission, puisqu'elle peut empêcher le bénéfice de l'article 1133 du Code général des impôts (qui permet, au décès de l'usufruitier, une réunion de l'usufruit à la nue-propriété sans taxation) ;
conséquence fiscale au titre de l'impôt sur la plus-value (analysée ci-après).

Évaluation fiscale ou économique de l'usufruit

– Réfléchir à la méthode d'évaluation de l'usufruit à choisir. – Le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts ne s'impose que pour le calcul des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière dans le cadre d'une mutation à titre gratuit, et non en matière de répartition du prix de vente. Pour conseiller au mieux nos clients, il nous appartient dans chaque cas de déterminer avec eux s'il est préférable de procéder, en fonction de leur situation, à une évaluation fiscale ou économique de l'usufruit ⁰⁹³ . En effet, pour le calcul de l'impôt sur la plus-value, il sera souvent préférable d'opter pour une évaluation économique⁰⁹⁴ quand elle conduit à majorer la valeur de l'usufruit, si les droits correspondants peuvent être cédés avec le bénéfice d'une exonération d'impôt sur la plus-value. Cela sera notamment le cas quand l'immeuble démembré constitue la résidence principale de l'usufruitier. L'évaluation économique de l'usufruit est notamment basée sur le taux de rendement du bien et l'espérance de vie (précise) de l'usufruitier. Ce sont les critères retenus par M. le Doyen Aulagnier pour élaborer sa méthode de calcul des droits démembrés⁰⁹⁵. Des simulateurs de calcul ont également été développés par la profession notariale.

Lien vers le portail NotAccess via l'accès ID.not pour utiliser le simulateur Hectaur de calcul de l'usufruit économique :

Calcul d'un usufruit économique : l'outil de calcul Hectaur

« Hectaur = Hypothèses et calculs de taux, d'annuités, d'usufruit et de rente »

Le simulateur Hectaur contient trois modules, dont un consacré à l'usufruit économique (les deux autres modules s'appliquant aux calculs de rente viagère, d'une part, et aux montant, durée et taux d'un prêt immobilier d'autre part). Le module « Usufruit économique » permet des calculs liés à l'espérance de vie et au taux de rendement du bien, selon que le démembrement est viager ou temporaire. L'application est réservée aux notaires et collaborateurs, et disponible sur le portail NotAccess, via l'accès ID.not (sous « Calculs financiers-Hectaur »).

Répartition du prix et responsabilité du notaire

Au vu des avantages, dans nombre de cas, d'une évaluation économique de l'usufruit (et non fiscale), la responsabilité d'un notaire répartissant un prix de vente de manière fiscale au détriment d'un usufruitier pouvant bénéficier d'un usufruit économique plus avantageux pourrait être mise en cause.