Le financement de travaux par un membre de la famille

– Évolution des temps, évolution des biens. – La propriété d'un bien immobilier implique de nombreuses actions de la part de son propriétaire afin de sauvegarder sa valeur. En effet, les immeubles subissent les outrages du temps et connaissent des évolutions sociales ou législatives continuelles qui imposent à leurs propriétaires de supporter la charge de nombreuses dépenses⁵⁰⁴. Si certaines d'entre elles n'ont pas d'autre effet que de maintenir la valeur d'usage de l'immeuble, d'autres sont le vecteur d'un enrichissement patrimonial en raison de la plus-value qu'elles apportent au bien.

La famille offre des illustrations particulières de ce phénomène. Il n'est pas rare en effet qu'un membre de la famille soit le seul à exposer des dépenses sur un bien immobilier dont la plus-value profitera à l'ensemble de la famille. L'étude du droit de l'indivision montre que ces questions seraient imparfaitement résolues si elles étaient uniquement régies par la technique pure⁵⁰⁵. L'équité joue en effet un rôle correcteur important dans la détermination du montant de l'indemnisation qui peut être due à un indivisaire⁵⁰⁶.

C'est la situation liée au démembrement de propriété qui interroge surtout les notaires. La prise en charge des travaux par l'usufruitier conduit à diminuer le patrimoine de ce dernier en raison de la dépense faite, et à augmenter le patrimoine du nu-propriétaire dans la mesure où celui-ci sera le bénéficiaire final de la plus-value. Pour autant, cette situation d'enrichissement est-elle constitutive d'une libéralité ?

Après avoir évoqué la question de la prise en charge des grosses réparations par l'usufruitier (Chapitre I), nous examinerons le cas particulier de la construction réalisée sur un sol détenu en démembrement de propriété (Chapitre II).