La clé de répartition prévue par la loi

– L'usufruitier ressemble à un locataire. – La répartition de la charge des travaux entre usufruitier et nu-propriétaire peut paraître voisine de celle adoptée entre bailleur et locataire⁵⁰⁷. En effet, l'article 605 du Code civil impute les réparations d'entretien à l'usufruitier et fait supporter au nu-propriétaire les grosses réparations.

Cette clé de répartition se comprend aisément : il serait déraisonnable de faire supporter des charges lourdes à un usufruitier âgé qui ne profiterait de ces dépenses que pour une période courte. Qu'en est-il des travaux d'amélioration ? L'obligation de conservation de la substance pourrait laisser penser que l'usufruitier ne peut les réaliser⁵⁰⁸. Ce n'est pas la réponse apportée par le Code civil : l'article 599, alinéa 2 dudit code n'interdit pas à l'usufruitier d'exposer des dépenses d'amélioration. Seulement, il lui dénie la possibilité de réclamer au nu-propriétaire une indemnité, même si la valeur du bien a augmenté⁵⁰⁹.

– Le déclassement des Français. – Si les dispositions de l'article 605 du Code civil ont pour but de protéger l'usufruitier âgé contre les dépenses lourdes qui pourraient obérer son niveau de vie, elles peuvent néanmoins se révéler fort peu en adéquation avec la composition actuelle des patrimoines.

Dans un récent rapport de l'Institut d'études juridiques du Conseil supérieur du notariat, il a été établi que les plus de soixante ans disposent de plus de 60 % de l'épargne financière et réalisent plus de 60 % des investissements immobiliers⁵¹⁰. Des statistiques complémentaires révèlent que le patrimoine des 60-69 ans est quatre fois plus élevé que celui des 30-39 ans⁵¹¹.

Ces quelques chiffres démontrent une réalité troublante : le nu-propriétaire n'a bien souvent pas la capacité financière de réaliser des grosses réparations ou des travaux d'amélioration, cela d'autant plus qu'il ne perçoit pas les revenus produits par l'immeuble⁵¹². À l'inverse, les notaires voient souvent des usufruitiers disposer d'une épargne confortable dont la préoccupation première est de la préserver des effets de l'inflation. À cet égard, mobiliser l'épargne dans la réalisation de travaux d'amélioration peut s'avérer pertinent. Ces travaux peuvent d'ailleurs être d'une très grande utilité pour l'usufruitier : on songe notamment à l'installation d'équipements coûteux liés à un handicap ou encore à la rénovation d'un appartement destinée à en retirer un meilleur rendement locatif.