La construction sur un sol détenu en démembrement de propriété
La construction sur un sol détenu en démembrement de propriété
Rapport du 121e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2025
– Situations rencontrées en pratique. – Les notaires sont les témoins d'une situation qui, sans être fréquente, n'est pas rare pour autant. Elle peut être présentée de la manière suivante : une personne décède, laissant un conjoint survivant usufruitier, et des enfants nus-propriétaires. L'actif successoral comprend un terrain constructible. Quelque temps après le règlement de la succession, l'usufruitier vend son ancienne résidence principale et décide de construire une nouvelle maison, plus adaptée à son âge et à ses besoins. Cette construction, qui est financée par l'usufruitier, a pour assiette le terrain détenu en démembrement de propriété. Une situation différente est également rencontrée par les notaires : une personne donne un terrain à son enfant, s'en réservant l'usufruit.
Des circonstances diverses conduisent l'usufruitier à construire une maison sur le terrain détenu en démembrement de propriété. Dans ces deux situations, l'interrogation est la même : qui est propriétaire de la construction ? Pour répondre à cette question (Section II), il est nécessaire de faire un détour du côté des baux. C'est en ce domaine en effet que la jurisprudence s'est fixée (Section I).
La propriété temporaire du locataire
– La propriété temporaire du locataire. – Les faits les plus simples donnent souvent lieu aux arrêts les plus mémorables. Tel est le cas du célèbre arrêt Pocchiola c/ Ferouillet rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation le 1er décembre 1964
La propriété temporaire de l'usufruitier
– L'usufruitier plein propriétaire. – L'étude de la jurisprudence rendue en matière de baux commerciaux permet à notre avis de mieux comprendre la solution qui a été rendue par la Cour de cassation en 2012 s'agissant d'un droit d'usufruit. Les faits étaient relatifs à un contentieux fiscal : un père avait donné à sa fille la nue-propriété de terrains dont il s'était réservé l'usufruit, et avait construit des immeubles de rapport sur les terrains. L'administration fiscale opéra une rectification fiscale du vivant du donateur.