Développer l’offre de logements à travers l’appel à projets urbains
Développer l’offre de logements à travers l’appel à projets urbains
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
À travers l’appel à projets, les personnes publiques cherchent à guider les développements immobiliers sur leur territoire et favoriser leur inscription dans leurs politiques publiques, notamment celles relatives au logement, sans que cette impulsion ait pour effet de faire basculer ces opérations dans le champ de la commande publique (Sous-section I). Dans ce contexte, certaines dérogations ponctuelles et strictement encadrées par la loi peuvent permettre la réalisation d’ouvrages ou équipements publics répondant à des besoins exprimés par la collectivité, sans mettre en œuvre une procédure de publicité et de mise en concurrence prévue par les textes régissant le droit de la commande publique. La réalisation de logements, pour le compte notamment d’un organisme de logement social désigné par la collectivité, peut entrer dans le champ de ces hypothèses (Sous-section II). Enfin, bien que la procédure de consultation soit généralement facultative627, la collectivité organisatrice qui décide de l’organiser doit respecter le principe « Patere legem quam ipse fecisti » (souffre la loi que tu as faite)628 et, surtout, les principes d’égalité de traitement des candidats. Ainsi, les conditions mêmes de la consultation ne doivent pas être de nature à favoriser ou exclure tel ou tel candidat, ce qui soulève une problématique particulière s’agissant de la participation des bailleurs sociaux ou intermédiaires aux équipes candidates (sous-section III).
Inscrire les opérations immobilières privées dans la politique du logement
Les appels à projets entretiennent une relation de proximité avec le droit de la commande publique (§ II) en raison des objectifs et de la politique publique qu’ils traduisent ou permettent de révéler en matière de logement (§ I).
Concevoir une partie du programme répondant aux besoins de logement sur le territoire donné
Le cas envisagé est celui dans lequel la cession ou la mise à disposition d’un bien par la personne publique a pour condition sine qua non l’obligation pour l’opérateur privé de réaliser des logements (ou un équipement public) destinés à revenir à la personne publique ou au bailleur social désigné par elle. Nous sommes alors en présence d’un contrat à objet mixte ayant à la fois un objet immobilier (la cession du terrain) et un objet de travaux (la réalisation des logements à céder au bailleur).
Intégrer les opérateurs de logements sociaux et intermédiaires dans les équipes candidates des APUI
Ce dernier cas soulève cependant une difficulté tenant à la combinaison du régime de l’appel à projets avec les règles de la commande publique qui s’imposent aux OLS/I. Puisque les OLS/I ont la qualité de pouvoir adjudicateur, ils doivent mettre en concurrence les contrats d’études, de maîtrise d’œuvre et de travaux dès lors qu’ils sont conclus à titre onéreux. Comme il est trop tôt au stade de l’APUI pour conclure les marchés de maîtrise d’œuvre et de travaux, une solution consiste à confier un marché de prestation intellectuelle pour la conception du projet en vue de la remise de l’offre.